Entscheidungsstichwort (Thema)
Forderung
Tenor
URTEIL
I. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Mosbach vom 15. August 2000 – 2 O 96/00 – im Kostenpunkt aufgehoben und abgeändert:
- Die Klägerin wird auf die Widerklage des Beklagten hin verurteilt, an den Beklagten DM 2.626,66 nebst 4 % Zinsen seit dem 12.04.2000 zu bezahlen.
- Die Klage wird abgewiesen.
II. Von den Kosten des ersten Rechtszuges tragen die Klägerin 86 % und der Beklagte 14 %. Die durch die Anrufung des unzuständigen Landgerichts Frankfurt entstandenen Mehrkosten trägt die Klägerin ebenso wie die Kosten des Berufungsrechtszuges.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
IV. Die Beschwer des Beklagten beträgt DM 11.157,17.
Tatbestand
Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits ist die Abwicklung eines Mietvertrages über gewerbliche Räume.
Mit schriftlichem Vertrag vom 16.06.1999 (I 27 – 41) mietete der Beklagte das Geschäftshaus E. straße … in M. mit Wirkung vom 01.09.1999 auf fünf Jahre zu einem monatlichen Mietpreis i.H.v. DM 5.800 von der Klägerin. Der Beklagte zahlte eine Kaution von DM 15.000.
Ihm wurde die Nutzung des Gewerbeobjekts vor Vertragsbeginn gestattet. Da sich seine Geschäfte (Teppichhandel) nicht wie erwartet entwickelten, „kündigte” er mit Schreiben vom 16.08.1999 das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung (I 45) und räumte das Anwesen ohne allerdings die Schlüssel zurückzugeben. Die Klägerin widersprach der Kündigung und bot dem Beklagten an, ihn im Falle des Abschlusses eines Nachmietvertrages aus dem Mietverhältnis zu entlassen (I 43).
In der Folgezeit kam es zu keiner Einigung der Parteien über die Aufhebung des Mietverhältnisses. Die Klägerin ließ – nach vorheriger Aufforderung an den Beklagten, die Schlüssel zurückzugeben (Schreiben vom 04.10.1999, I 105) – am 19.10.1999 die Schlösser im Mietobjekt auswechseln und bot das Haus auf dem Immobilienmarkt wieder zur Vermietung an. Der Beklagte beanspruchte daraufhin – ohne Erfolg – die Überlassung des Mietgebrauchs (Schreiben vom 05.11.1999, I 71) und kündigte das Mietverhältnis schließlich durch Anwaltsschreiben vom 24.11.1999 fristlos (I 73). Die Klägerin hält den Einwand der Gebrauchsentziehung für treuwidrig. Am 01.01.2000 vermietete sie das Objekt an einen Dritten weiter.
Die Klägerin verlangt mit der Klage Zahlung gemäß folgender Abrechnung:
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung hat Erfolg.
Mit Recht macht die Berufung geltend, dass die Abrechnung des Mietverhältnisses ein Guthaben in Höhe von DM 2.626,66 zu ihren Gunsten ergibt. Die vom Landgericht der Klägerin zugesprochenen Zahlungsansprüche sind nicht durchweg begründet.
1. Mietzinsanspruch vom 01.09. bis 18.10.1999
Für diesen Zeitraum kann die Klägerin vom Beklagten gem. § 535 Satz 2 i.V.m. § 552 S. 1 BGB Zahlung beanspruchen. Der Vermieter schuldet gem. § 535 S. 1 BGB lediglich die Verschaffung der Gebrauchsmöglichkeit an der Mietsache. Dieser Leistungspflicht kam die Klägerin nach, da sie dem Beklagten im Zeitpunkt des Vertragsbeginns die vertragsgemäße Möglichkeit, den unmittelbaren Besitz zu übernehmen, eingeräumt hat. Der Beklagte war in der Lage, mit dem ihm zuvor ausgehändigten Schlüssel den Mietbesitz zu übernehmen und die Sache vertragsgemäß zu benutzen. Allein dadurch, dass der Mieter hiervon keinen Gebrauch macht, tritt eine Unmöglichkeit der Leistung des Vermieters nicht ein, so dass auch in dem Fall, dass der Mieter bereits vor vertragsgemäßer Übergabe der Mietsache sich weigert, die Mietsache zu übernehmen, die spezielle Gefahrtragungsregel des § 552 S. 1 BGB eingreift (Langenberg, in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 552 Rdnr. 2 mit Darstellung des Streitstandes).
Nach dieser Vorschrift wird der Mieter von der Entrichtung des Mietzinses nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung des ihm zustehenden Gebrauchsrechts gehindert wird. Dabei gehen alle Gründe aus dem Risikobereich des Mieters, die ihn an der Ausübung des ihm vertraglich eingeräumten Gebrauchs hindern, zu seinen Lasten. Auch wenn § 552 S. 1 BGB nach seinem Wortlaut mehr auf äußere Umstände der Gebrauchshinderung abstellt, muss er (erst recht) in dem Fall gelten, dass der Mieter – wie hier der Beklagte – aus eigenem freiwilligen Entschluss von der Nutzung absieht (Langenberg, a.a.O. § 552 Rdnr. 1 a. E.). Der Mietzinsanspruch besteht also im Falle der Gebrauchsaufgabe durch den Mieter fort.
Daher schuldet der Beklagte von Rechts wegen, wie er es selbst nicht anders sieht, Mietzins für die Zeit, indem er unangefochten die Möglichkeit zur Nutzung des Vertragsobjektes hatte. Insoweit greift der Beklagte das landgerichtliche Urteil mit Recht auch nicht an.
2. Mietzinsanspruch für die Zeit danach
Für die Zeit danach bis zur Weitervermietung des Mietobjekts an einen Dritten (19.10. – 31.12.1999) besteht indessen der Mietzinsanspruch der Klägerin entgegen der Auffassung des landgerichtlichen Urteils nicht mehr.
a) Der Anspruch aus § 535 S. 2 i.V.m. § 552 S. 1 BGB setzt Erfüllungsberei...