Leitsatz (amtlich)
1) Ist durch die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Veräußerung eines Sondereigentums zusätzlich der Zustimmung des Verwaltungsbeirates bedarf, muss neben der Zustimmung auch die Bestellung der Erklärenden zu Beiratsmitgliedern nachzuweisen.
2) Dieser Nachweis kann in entsprechender Anwendung des § 26 Abs. 3 WEG geführt werden.
Normenkette
WEG §§ 12, 26 Abs. 3
Verfahrensgang
AG Gütersloh (Aktenzeichen GT-6461-13) |
Tenor
Unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen wird die Zwischenverfügung aufgehoben, soweit mit ihr eine Ergänzung des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 18.11.2010 verlangt worden ist.
Der Beschwerdewert wird, soweit die Beschwerde zurückgewiesen ist, auf bis zu 1.000 EUR festgesetzt.
Gründe
I.) Im Rahmen des notariellen Kaufvertrages vom 18.1.2012 hat die Beteiligte zu 1) ihr im Grundbuch von H Blatt ... verzeichnetes Wohnungseigentum sowie ihr im Grundbuch von H Blatt ... verzeichnetes Teileigentum (Garage) an die Beteiligten zu 2) und 3) aufgelassen. Die beiden Sondereigentumseinheiten gehören zu unterschiedlichen Gemeinschaften, nämlich einmal zu der am Flurstück 89 bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft N-Straße 1 und einmal zu der am Flurstück 197 bestehenden Teileigentümergemeinschaft N-Straße 1. In den Grundbüchern der Wohnungseigentümergemeinschaft ist vermerkt, dass die Miteigentümer zur Veräußerung neben der Zustimmung des Verwalters auch der Zustimmung des Beirats bedürfen. In den Grundbüchern der Teileigentümergemeinschaft ist vermerkt, dass zur Veräußerung die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist.
Mit Schreiben vom 10.4.2012 hat der Notar die Umschreibung unter gleichzeitiger Löschung einer zuvor eingetragenen Auflassungsvormerkung beantragt. Mit dem Schreiben hat er u.a. die öffentlich beglaubigte Zustimmung der H2 GmbH sowie einen unterschriftbeglaubigten Auszug aus dem Versammlungsprotokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.11.2010 vorgelegt, aus dem sich die Verwalterbestellung der genannten Gesellschaft für die Zeit vom 1.1.2011 bis zum 31.12.2015 ergibt. Weiter wurde die ebenso beglaubigte Zustimmungserklärung des Herrn C und der Frau W vorgelegt.
Mit Zwischenverfügung vom 12.4.2012 hat das Grundbuchamt den Antrag beanstandet und die ergänzende Vorlage folgender Unterlagen verlangt:
1) Nachweis der Verwalterbestellung der H2 GmbH für die Teileigentümergemeinschaft in der Form des § 26 Abs. 3 WEG;
2) ein ergänztes Versammlungsprotokoll über die Eigentümerversammlung vom 18.11.2010, da sich aus dem vorgelegten Auszug nicht ergebe, in welcher Eigenschaft (Miteigentümer oder Vorsitzender des Beirats) die Mitunterzeichner C und W unterzeichnet hätten, sich aus dem Gesamtzusammenhang jedoch ergebe, dass auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Beirat bestellt sei;
3) Im Hinblick auf das qualifizierte Zustimmungserfordernis bei der Wohnungseigentümergemeinschaft den Nachweis in der Form entsprechend § 26 Abs. 3 WEG, dass Frau W und Herr C zu Beiräten der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt worden sind.
Mit Schriftsatz vom 23.7.2012 hat der Notar ergänzend die öffentlich beglaubigte Zustimmungserklärung des Herrn C als Verwalter der Teileigentümergemeinschaft sowie Auszug aus dem Versammlungsprotokoll der Teileigentümergemeinschaft vom 27.6.2012 vorgelegt, aus dem sich die Verwalterbestellung des Herrn C ab dem 1.6.2012 ergibt. Mit Verfügung vom 24.7.2012 hat das Grundbuchamt unter neuer Fristsetzung die oben unter 2) und 3) aufgeführten Beanstanungen aufrechterhalten, da allein die Beanstandung zu 1) durch die nunmehr eingereichten Unterlagen erledigt worden sei.
Mit Schriftsatz vom 31.7.2012 hat der Notar gegen die Zwischenverfügung Beschwerde mit der Begründung erhoben, die Verfügungen seien "überflüssig, hinfällig und unbeachtlich".
II.) Die zulässige Beschwerde ist nur teilweise begründet.
Zunächst ist festzuhalten, dass sich die Beanstandungen des Grundbuchamtes nunmehr auf den Vollzug der Umschreibung des Wohnungseigentums beschränken. Allein dieser verbleibende Teil der Zwischenverfügung ist daher auch Beschwerdegegenstand und dem Senat zur Entscheidung angefallen. In der Sache verlangt das Grundbuchamt noch im Hinblick auf den qualifizierten Zustimmungsvorbehalt zugunsten des Beirats den Nachweis (entsprechend § 26 Abs. 3 WEG), dass die zustimmenden Personen zum Beirat bestellt worden sind, und eine Ergänzung des Versammlungsprotokolls, dass die Funktion der Mitunterzeichner ausweisen soll. Das erstgenannte Verlangen ist berechtigt, das zweitgenannte nicht.
Zum Nachweis der Beiratsbestellung:
Der vorliegende Sachverhalt weist die Besonderheit auf, dass die beantragte Umschreibung nach dem eingetragenen Inhalt des Sondereigentums (§ 12 Abs. 1 WEG) von der Zustimmung des Verwalters und des Beirats abhängig ist. Dass hier ein Beirat für die Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt worden ist, erschließt sich unmittelbar daraus, dass die Beteiligten selbst die Notwendigkeit einer solchen Zustimmung gesehen haben. Die Frage, was zu...