Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Antragsbefugnis eines einzelnen Wohnungseigentümers sowie Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluß eines Verwaltervertrages. Antragsbefugnis eines einzelnen Wohnungseigentümers, Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluß des Verwaltervertrages
Leitsatz (amtlich)
1. Ein einzelner Wohnungseigentümer ist auch ohne ermächtigenden Beschluß der Eigentümerversammlung befugt, im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG einen Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit des mit dem Verwalter geschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrages zu stellen.
2. Die Vollmacht, die dem Verwaltungsbeirat durch einen Eigentümerbeschluß zum Aushandeln und Abschließen eines Verwaltervertrages erteilt ist, ermächtigt diesen nur zu solchen Regelungen, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Dazu gehören nicht solche Regelungen, die das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer betreffen, gleichviel ob sie mit der geltenden Gemeinschaftsordnung übereinstimmen oder von dieser abweichen.
Normenkette
WEG §§ 21, 43 Abs. 1 Nr. 2
Verfahrensgang
AG Brilon (Aktenzeichen 5 II 159/97 WEG) |
LG Arnsberg (Aktenzeichen 6 T 498/98) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 13) wird, soweit sie nicht von den Beteiligten zu 13 a) und 13 b) zurückgenommen worden ist, als unzulässig verworfen.
Auf die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 14) wird der angefochtene Beschluß aufgehoben, soweit das Landgericht über den Antrag der Beteiligten zu 1) bis 12) auf Feststellung der Unwirksamkeit des Verwaltervertrages vom 01.03.1997 entschieden hat. Insoweit wird die Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen.
Der Beteiligte zu 14) trägt 1/2 der Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde. Er hat die den Beteiligten zu 1) bis 12) im Verfahren dritter Instanz entstandenen außergerichtlichen Kosten zu 1/2 zu erstatten. Im übrigen wird die Entscheidung über die Gerichtskosten und die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde dem Landgericht übertragen.
Der Gegenstandswert des Verfahrens dritter Instanz wird auf 10.000,00 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die vorgenannte, durch Teilungserklärung vom 05.02.1973 begründete Anlage besteht aus 113 Wohnungseigentumseinheiten sowie einem gewerblichen Teil. Bis zur Eigentümerversammlung vom 15.02.1997 war Verwalter Herr L. der Beteiligte zu 14) war Vorsitzender des Verwaltungsbeirates. Letzterer hatte sich – neben anderen – in einem Schreiben vom 31.01.1997 gegenüber der Gemeinschaft um die Bestellung zum Verwalter der Anlage beworben und dabei die von ihm berechnete Vergütung wie folgt angegeben:
„Honorar je Wohneinheit und Jahr |
294 DM brutto × 108 WE |
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= 31 752 DM |
je Garage/Jahr 5 DM × 25 |
152 DM |
für den Gewerbeteil pauschal/Jahr |
100 DM.” |
In der Eigentümerversammlung vom 15.02.1997 wurde zu Tagesordnungspunkt 10 mehrheitlich der Beteiligte zu 14) zum neuen Verwalter und zu Tagesordnungspunkt 11 an seiner Stelle Herrn B. zum Verwaltungsbeiratsvorsitzenden gewählt. Über den Inhalt eines begleitend gefaßten Beschlusses betreffend den Abschluß eines Verwaltervertrages mit dem Beteiligten zu 14) streiten die Beteiligten. In der Ursprungsfassung der von den Mitgliedern des Verwaltungsbeirates und dem früheren Verwalter im Februar 1997 unterzeichneten Versammlungsniederschrift, die letzterer in einem anderen WEG-Verfahren eingereicht hatte, heißt es: „Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende sowie der 1. und 2. Beisitzer werden beauftragt, den Vertrag zu unterzeichnen.” Der frühere Verwalter hat später durch einen von ihm am 01.03.1997 unterschriebenen Zusatz den Text des vorgenannten Satzes dahin verändert, daß er nunmehr lautet: „… den Vertrag auszuhandeln und zu unterzeichnen.”
Mit Datum vom 01.03.1997 schloß der Verwaltungsbeirat namens der Wohnungseigentümer mit dem Beteiligten zu 14) einen schriftlichen umfangreichen Verwaltervertrag, in dem u. a. dem Beteiligten zu 14) für einzelne Geschäftsbesorgungen Sondervergütungen zugebilligt worden sind. Wegen der Einzelheiten des Verwaltervertrages wird auf die zu den Akten gereichte Kopie Bezug genommen.
In der nachfolgenden Eigentümerversammlung vom 23.08.1997 wurden eine Vielzahl von Beschlüssen gefaßt. U.a. wurde zu Tagesordnungspunkt 4 und 5 die Jahresabrechnung für den Zeitraum vom 01.01.1996 bis zum 28.02.1997 genehmigt und dem früheren Verwalter Entlastung erteilt. Auch insoweit wird wegen der Einzelheiten auf die zu den Akten gereichte Versammlungsniederschrift Bezug genommen.
Mit einem bei dem Amtsgericht am 23.09.1997 eingegangenen Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom selben Tage haben die Beteiligten zu 1) bis 12) beantragt,
- sämtliche Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 23.08.1997, hilfsweise die zu den Tagesordnungspunkten 5, 6, 7, 8, 10, 11, 16, 23, 26 und 27 gefaßten Beschlüsse für ungültig zu erklären,
- festzustellen, daß der Verwaltervertrag insgesamt, hilfsweise...