Leitsatz (amtlich)
Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage wird, auch wenn er nicht zugleich Wohnungseigentümer ist, ist durch § 25 Abs. 5 WEG, noch durch § 181 BGB gehindert, als Stellvertreter einzelner Wohnungseigentümer an der Beschlussfassung über seine erneute Bestellung mitzuwirken. Dies gilt auch dann, wenn mit der Beschlussfassung über die erneute Bestellung zugleich über den Abschluss des Verwaltervertrages abgestimmt wird.
Normenkette
WEG § 25 Abs. 5; BGB § 181
Verfahrensgang
LG Essen (Beschluss vom 15.02.2005; Aktenzeichen 9 T 118/04) |
Tenor
Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.
Die sofortige erste Beschwerde der Beteiligten zu 8) und 9) wird als unzulässig verworfen.
Im Übrigen wird die Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung, auch über die im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde angefallenen gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten, an das LG zurückverwiesen.
Der Gegenstandswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 10.000 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die Beteiligten zu 1) bis 10) bildeten im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit die o.a. Eigentümergemeinschaft, als deren Verwalterin die Beteiligte zu 11) amtiert.
Die Beteiligten streiten in dem vorliegenden Beschlussanfechtungsverfahren, soweit in dieser Instanz noch von Interesse, über die Wirksamkeit des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 8.12.2003. An dieser Eigentümerversammlung nahm außer dem Zeugen C2, dem hierfür zuständigen Mitarbeiter der Beteiligten zu 11), nur der Beteiligte zu 1) teil. Die Beteiligte zu 11) nimmt für die meisten der weiteren Beteiligten ebenfalls die Verwaltung des Sondereigentums wahr. Die entsprechenden Verträge enthalten unter der Überschrift "Aufgaben und Befugnisse des Verwalters" die Verpflichtung der Beteiligten zu 11) verschiedene Aufgaben wahrzunehmen, darunter "die Teilnahme für den Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft und die Ausübung des Stimmrechts für den Wohnungseigentümer". In der Versammlung lag der Beteiligten zu 11) zusätzlich eine per Telefax übermittelte, auf die konkrete Versammlung bezogene Vollmacht der Beteiligten zu 4) vor. Der Beteiligte zu 1) verfügte über - ebenfalls per Telefax übermittelte - Vollmachten der Beteiligten zu 2) und 5). Es existieren weitere schriftliche, auf den Beteiligten zu 1) lautende Vollmachtserklärungen der Beteiligten zu 3) und 6). Ob der Beteiligte zu 1) diese in der Eigentümerversammlung - als Telefax - vorgelegt hat, diese aber durch den Zeugen C zurückgewiesen wurden, ist streitig.
Unstreitig ist, dass der Beteiligte zu 7) nach Beginn der Versammlung, um 11 Uhr 22 eine auf den Beteiligten zu 1) lautende Vollmacht an die Beteiligte zu 11) faxte. Wann diese dort zur Kenntnis genommen wurde, ob der Beteiligte zu 1) nach dem Eingang dieses Telefax gefragt hat sowie die genauen zeitlichen Zusammenhänge sind streitig.
Der Zeuge C, der als Versammlungsleiter fungierte, stellte die Beschlussfähigkeit der Versammlung fest, wobei er davon ausging, dass die Beteiligten zu 3), 6), 7), 8), 9) und 10) aufgrund der Mietenverwaltungsverträge und die Beteiligte zu 4) aufgrund der Einzelvollmacht durch die Beteiligte zu 11) vertreten seien. Die vorgenannten Miteigentümer halten 724/1000 Miteigentumsanteile, nach denen sich gemäß der Teilungserklärung das Stimmrecht richtet. Unter TOP 4 wurde der Antrag zur Abstimmung gestellt die Beteiligte zu 11) erneut "mit der WEG-Verwaltung des Objekts zu beauftragen, für den Zeitraum vom 1.5.2004 bis zum 30.4.2009", und "den bestehenden WEG-Verwaltervertrag entsprechend zu verlängern". Der Zeuge C stimmte in Ausübung der o.a. Vollmachten für den Antrag, während der Beteiligte zu 1) im eigenen Namen und namens der Beteiligten zu 2) und 5) dagegen stimmte. Der Zeuge wertete das Abstimmungsergebnis mit 724/1000 Stimmanteilen für den Antrag und stellte die Annahme des Antrags fest.
Die Beteiligten zu 1) bis 7) haben binnen Monatsfrist beim AG u.a. beantragt, diesen Beschluss für ungültig zu erklären. Die Beteiligten zu 8) und 9) haben sich diesem Begehren später, nach Ablauf der Monatsfrist, angeschlossen. Das AG hat, nachdem es über den Ablauf der Versammlung, insb. das Vorhandensein weiterer Vollmachten zugunsten des Beteiligten zu 1), Beweis erhoben hat, einem Anfechtungsantrag stattgegeben, den Antrag betreffend den Beschluss zu TOP 4 jedoch zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Beteiligte zu 11) aus Rechtsgründen nicht gehindert gewesen sei, von den ihr erteilten Vollmachten auch hinsichtlich ihrer erneuten Bestellung zur Verwalterin Gebrauch zu machen. Dass im Zeitpunkt der Abstimmung Vollmachten der Beteiligten zu 3), 6) und/oder 7) zugunsten des Beteiligten zu 1) vorgelegen hätten, die geeignet gewesen seien, die Bevollmächtigung der Beteiligten zu 11) aus den Mietverwaltungsverträgen zu verdrängen, lasse sich anhand der Beweisaufnahme nicht mit der notwendigen Sicherheit feststellen.
Gegen die amtsgerichtliche Entscheidung haben...