VERWALTERBESTELLUNG - Verwalter kann als Stimmrechtsvertreter fungieren

Leitsatz

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist, auch wenn er nicht zugleich Wohnungseigentümer ist, weder durch § 25 Abs. 5 WEG noch durch § 181 BGB gehindert, als Stellvertreter einzelner Wohnungseigentümer an der Beschlussfassung über seine erneute Bestellung mitzuwirken.

Dies gilt auch dann, wenn mit der Beschlussfassung über die erneute Bestellung zugleich über den Abschluss des Verwaltervertrags abgestimmt wird.

Fakten:

Das Stimmverbot des § 25 Abs. 5 WEG, das sich zunächst auf die Wohnungseigentümer bezieht, erstreckt sich auch auf den Bevollmächtigten, wenn er - wäre er selbst Wohnungseigentümer - dem Stimmverbot unterläge. Denn die Interessenkollision, die durch die Vorschrift des § 25 Abs. 5 WEG vermieden werden soll, besteht auch dann, wenn der Verwalter nicht selbst Wohnungseigentümer ist, sondern als Vertreter anderer Wohnungseigentümer handelt.

Vorbehaltlich einschränkender Regelungen durch Vereinbarung steht es andererseits jedem Miteigentümer frei, sich in der Eigentümerversammlung vertreten zu lassen. Auch in der Konstellation, dass der Verwalter als Stellvertreter von Miteigentümern über seine eigene erneute Bestellung abstimmt, gilt, dass es um die Ausübung des Stimmrechts der Miteigentümer geht. Ob die Vollmachtgeber dem Verwalter die Vollmacht aus Vertrauen, aus Bequemlichkeit oder Desinteresse erteilen oder belassen, wird sich im Einzelfall kaum feststellen lassen und ist für den Schutz ihres Stimmrechts letztlich auch unerheblich. Steht die Neubestellung des Verwalters an, so hat es jeder Miteigentümer in der Hand, diesem entweder keine Vollmacht zu erteilen oder eine bestehende Dauervollmacht ganz oder teilweise zu widerrufen. Dass der amtierende und neu zu bestellende Verwalter sich für den besten Kandidaten halten und dementsprechend die Vollmachten im Sinne seiner erneuten Bestellung ausüben wird, dürfte dabei jedem Beteiligten klar sein. In einer entsprechenden Stimmabgabe kann daher weder eine Überraschung noch per se ein Vollmachtsmissbrauch gesehen werden. Eine wirkliche Missbrauchsmöglichkeit könnte sich allenfalls hinsichtlich des Inhalts des abzuschließenden Verwaltervertrags ergeben. Hieraus lässt sich aber keine Notwendigkeit ableiten, die rechtlich verbürgte Möglichkeit der Vollmachterteilung generell einzuschränken. Genügt der durch den Eigentümerbeschluss bestimmte Inhalt des Verwaltervertrags nämlich nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, so ist er auf die Anfechtung des Beschlusses hin für unwirksam zu erklären. Der Beschlussanfechtung bedürfte es aber auch dann, wenn man von einem Stimmrechtsverbot ausgehen würde, da Mängel der Beschlussfähigkeit oder der Stimmrechtszählung grundsätzlich keine Nichtigkeitsgründe darstellen.

Link zur Entscheidung

OLG Hamm, Beschluss vom 20.07.2006, 15 W 142/05

Fazit:

Die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft, der selbst nicht Wohnungseigentümer ist, als Stellvertreter eines Miteigentümers dessen Stimmrecht hinsichtlich der Beschlussfassung über seine eigene (erneute) Bestellung (oder Abberufung) ausüben kann, wird in Rechtsprechung und Literatur nicht einheitlich beantwortet. Eindeutig bejaht worden ist diese Frage bislang nur durch das OLG Hamburg - und nunmehr auch vom OLG Hamm mit der vorliegenden Entscheidung.