Leitsatz (amtlich)
1. Eine schuldbefreiende Wirkung kommt Zahlungen eines Mieters an einen erbbauberechtigten Vermieter nach §§ 11, 30 ErbbauRG i.V. mit § 566 c S. 3 BGB erst dann nicht mehr zu, wenn der Mieter bei Aufhebung/Erlöschen des Erbbaurechts positive Kenntnis von der dinglichen Rechtsänderung hat. Seine Unterrichtung allein über die entsprechende schuldrechtliche Vereinbarung genügt nicht.
2. Auch bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB kann ausnahmsweise für die Wirksamkeit der Kündigung eine vorherige Abmahnung erforderlich sein (OLG Hamm, BeckRS 1998, 04446; OLG Düsseldorf, BeckRS 2002, 30250119 und NZM 2004, 786). Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Mieter erkennbar weder zahlungsunfähig noch - unwillig ist.
Normenkette
BGB §§ 242, 543 Abs. 3 Nr. 3, § 566c S. 3; ErbbauRG §§ 11, 30
Verfahrensgang
LG Siegen (Aktenzeichen 1 O 225/13) |
Tenor
Die Parteien werden darauf hingewiesen, dass die Berufung der Klägerin offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Senat eine mündliche Verhandlung als nicht erforderlich erachtet und daher beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO einstimmig im Beschlusswege ohne vorherige mündliche Verhandlung zurückzuweisen.
Die Klägerin erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 3 Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Gründe
A. Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Räumung und Herausgabe eines Mietobjektes sowie Zahlung vorgerichtlicher Kosten in Anspruch. In diesem Zusammenhang streiten die Parteien um die Wirksamkeit von der Klägerin aufgrund Zahlungsverzuges erklärter fristloser Kündigungen vom 01.03.2013 und vom 18.02.2014. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Klägerin ist Eigentümerin des Objektes C2 in ... T (Bl. 2). An diesem Objekt besaß die E GmbH & Co. P KG (im Weiteren: Erbbauberechtigte) ein Erbbaurecht.
Mieterin des Erdgeschosses dieses Objektes ist aufgrund eines im Jahre 2000 geschlossenen, nicht zu den Akten gereichten Mietvertrages mit der Rechtsvorgängerin der Erbbauberechtigten, der L2 AG, die Beklagte zu 1). Der Mietvertrag war zunächst bis ins Jahr 2015 hinein befristet. Die Beklagte zu 1) übte jedoch eine ihr in dem Mietvertrag eingeräumte Verlängerungsoption für die Zeit bis zum 01.06.2018 aus (Bl. 552). Verwaltet wurde das Mietobjekt für die Erbbauberechtigte durch die J GmbH (im Folgenden: IC), bei der in erster Linie Frau N für das Mietobjekt zuständig war.
Mit Vereinbarung vom 07.09.1992 hoben die Klägerin und die Erbbauberechtigte das Erbbaurecht auf (Bl. 442). Hierüber unterrichtete die Erbbauberechtigte die Beklagte zu 1) mit Schreiben vom 16.10.2012 (K 1 / B 8, Bl. 6, 67 + 174), wie auch darüber, dass ab dem 08.09.2012 somit Besitz, Nutzen und Lasten "der I2 GbR" (Klägerin) zufielen, diese mit Wegfall des Erbbaurechts in den Pachtvertrag eingetreten sei und für Fragen und/oder ein erläuterndes Gespräch Frau N zur Verfügung stehe. Weiter heißt es in dem Schreiben wörtlich:
"Mietzahlungen, die für den Zeitraum ab dem 08.09.2012 noch auf dem Konto der E GmbH & Co. P KG eingegangen sind, werden wir an den neuen Vertragspartner weiterleiten.
Wir bedanken uns für das angenehme Mietverhältnis und wünschen Ihnen für die Zukunft alles Gute."
Dieses Schreiben ging der Beklagten zu 1) am 24.10.2012 zu (Bl. 60 + 134). Die Beklagte zu 1) unterrichtete daraufhin mit Email vom darauffolgenden Tage ihren Untermieter über den "Eigentumswechsel" (K 2, Bl. 175).
Vier Tage später, am 29.10.2012, will die Klägerin mit dem Telefax K 3 (Bl. 180), der IC, dort Frau N, ihre Bankdaten mit der Bitte um Weiterleitung an die bisherigen Mieter mitgeteilt haben. Die Beklagte zu 1) hat dies, insbesondere einen Zugang des Schreibens, bestritten (Bl. 224, 620).
Mit Email vom 09.11.2012 teilte eine Mitarbeiterin der IC der Geschäftsführerin der Erbbauberechtigten mit, die Miete könne nicht an die Beklagte zurückgezahlt werden, solange noch eine Kontenpfändung bestehe (K 19, Bl. 556/585).
Am 07.04.2012 wies die Beklagte nach eigener Behauptung Frau N von der IC darauf hin, von der Klägerin bislang nichts gehört zu haben, und bat um Mitteilung der Kontaktdaten der Klägerin wie auch, was mit den Pachtzahlungen September bis Dezember 2012 geschehen solle (B 4, Bl. 63). Die Echtheit dieser Email ist von der Klägerin bestritten (Bl. 149).
Frau N teilte jedenfalls per Email vom 10.12.2012 (B 5, Bl. 64) der Beklagten Kontaktdaten der Klägerin mit, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob die Klägerin unter der mitgeteilten Anschrift kontaktiert werden konnte. Die Beklagte bat mit Emails vom 10.12.2012 (B 6, Bl. 65) und 02.01.2013 (B 6, Bl. 65) Frau N von der IC erneut um Mitteilung, was mit den Pachtzahlungen passiere, und wies in der letzten Email auch darauf hin, dass die Klägerin unter den mitgeteilten Kontaktdaten nicht zu erreichen sei.
Nach einem Telefonat des Zeugen D-L für die Klägerin mit dem für die Beklagte zu 1) tätigen Beklagten zu 2) am 24.01.2013 übermittelte die Klägerin der Beklagten zu 1) aufgrund entsprechen...