Verfahrensgang
LG Köln (Entscheidung vom 21.10.1986; Aktenzeichen 12 S 125/86) |
AG Köln (Aktenzeichen 214 C 428/82 a) |
Tenor
Dem Untermieter einer Wohnung wird der vertragsmäßige Gebrauch im Sinne von § 541 BGB entzogen, wenn ihn nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses, aber vor Beendigung des Untermietverhältnisses der Hauptvermieter zur Mietzahlung an sich selber auffordert mit der Drohung, er werden andernfalls Räumung und Herausgabe der Wohnräume verlangen.
Tatbestand
I.
Die Beklagten waren Mieter einer in … gelegenen Wohnung. Diese Wohnung hatten sie für die Zeit vom 01.10.1980 bis zum 30.09.1982 – durch Untermietvertrag – von einer gewerblichen Zwischenvermieterin angemietet, die mit dem Eigentümer den Hauptmietvertrag abgeschlossen hatte. Den Hauptmietvertrag kündigte der Eigentümer am 27.03.1981 wegen Zinszahlungsverzuges der Zwischenvermieterin; ob die Verzugsvoraussetzungen tatsächlich vorgelegen haben, ist zwischen den Parteien streitig.
Am 25.03.1981 ließ der Eigentümer den Beklagten die Kündigung des Hauptmietvertrages mitteilen und sie zur künftigen Mietzahlung (ab 01.04.1981) an eine namentlich genannte Immobilienfirma auffordern, die sich mit ihnen auch wegen des Abschlusses eines neuen Untermietvertrages in Verbindung setzen werde. Diese Firma setzte den Beklagten im Auftrage des Eigentümers mit Schreiben vom 13.04.1981 eine „letzte” Zahlungsfrist bis 15.04.1981 und drohte für den Fall der Fristversäumung die „fristlose Kündigung” an. Daraufhin zahlten die Beklagten ihre Miete ab Mai 1981 an die vom Eigentümer benannte Immobilienfirma und schlossen mit dieser am 15.06.1981 auch einen neuen Untermietvertrag ab.
Die frühere Zwischenvermieterin ist 1984 in Konkurs gegangen. Als Konkursverwalter nimmt der Kläger die Beklagten auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Zeit von Mai 1981 bis September 1982 in Höhe von 7.250,21 DM nebst Zinsen in Anspruch.
Das Amtsgericht Köln hat die Klage abgewiesen, da die Gemeinschuldnerin nach Kündigung des Hauptmietvertrages nicht mehr zum Besitz der Wohnung berechtigt und folglich außerstande gewesen sei, den Beklagten ein Besitzrecht zu verschaffen; die Beklagten hätten deshalb die Mietzahlung gem. § 320 BGB verweigern dürfen. Mit der Berufung zum Landgericht Köln verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Nach seiner Ansicht hat die Gemeinschuldnerin den Beklagten trotz Kündigung des Hauptmietverhältnisses weiterhin den Gebrauch der Wohnung gewährt; auch eine Gebrauchsentziehung im Sinne des § 541 BGB liege nicht vor, weil der Eigentümer die Beklagten nicht zur Räumung aufgefordert habe.
Das Berufungsgericht meint, die Beklagten hätten im Falle wirksamer Kündigung des Hauptmietvertrages an die Gemeinschuldnerin gem. §§ 537 Abs. 1, 541 BGB ab Mai 1981 keine Miete mehr zu zahlen brauchen, denn in diesem Falle habe der Eigentümer gegen sie Herausgabeansprüche gem. §§ 556 Abs. 3 und 985 BGB und damit Rechte im Sinne von § 541 BGB gehabt, durch deren Geltendmachung (insbesondere mit Schreiben vom 13.04.1981) er ihnen den Mietgebrauch entzogen habe. Ob Erklärungen wie die vorliegend vom Eigentümer veranlaßten wirklich eine Gebrauchsentziehung im Sinne des § 541 BGB bedeuten, hält das Landgericht für eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung. Es hat deshalb – und wegen diesbezüglicher Rechtsprechungsdivergenz bei verschiedenen Kammern des Landgerichts Köln – dem Senat die Frage wie folgt zum Rechtsentscheid vorgelegt:
„Wird dem Mieter der Gebrauch an der Mietsache im Sinne des § 541 BGB dadurch entzogen, daß der Hauptvermieter und Eigentümer nach Beendigung des Vertragsverhältnisses mit dem Zwischenvermieter und Vertragspartner des Mieters, von diesem Zahlung der Miete an sich verlangt und für den Fall, daß der Mieter dieser Aufforderung nicht entspricht, ihm die fristlose Kündigung androht?”
Entscheidungsgründe
II.
Die Vorlage ist gem. Artikel III Abs. 1 Satz 1, 2. Alternative des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes zulässig.
1.
Das Landgericht will die Vorlagefrage allerdings allgemeiner beantwortet wissen, als deren an den konkreten Gegebenheiten das der Vorlage zugrunde liegenden Falles ausgerichtete Formulierung es ausdrückt. Die Fragestellung des Landgerichts geht, wie sich aus der Begründung der Vorlage entnehmen läßt, letztlich dahin, ob ein Gebrauchsentzug im Sinne des § 541 BGB bereits dann vorliegt, wenn der Hauptvermieter und Eigentümer nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses vom Untermieter Zahlung des Mietzinses an sich verlangt und dem Untermieter für den Fall der Nichtzahlung letztendlich – gleich mit welchen Worten – androht, ihn auf Räumung und Herausgabe in Anspruch zu nehmen.
2.
Die Frage, wann dem Mieter durch das Recht eines Dritten der vertragsmäßige Gebrauch der Mietsache entzogen wird im Sinne von § 541 BGB, ist schon Gegenstand gerichtlicher Entscheidung gewesen und wird auch in der Literatur behandelt, ohne daß eine unmißverständliche und einhellige Meinung dazu, die eine Klärung durch Rechtsentscheid überflüssig machen würde, sich festst...