Entscheidungsstichwort (Thema)
Nutzungsbeschränkung durch die Teilungserklärung. Wohnungseigentumssache
Leitsatz (amtlich)
Die Bestimmung einer Teilungserklärung des Inhalts, daß die Wohnungen nur zu Wohnzwecken benutzt werden dürfen, schließt eine Nutzung des Sondereigentums als Wohnheim für einen fortlaufend wechselnden Personenkreis (hier: Aussiedler) aus.
Normenkette
WEG § 15 Abs. 1
Verfahrensgang
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 18. wird zurückgewiesen.
Auf die Anschlußrechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1. bis 17. wird der angefochtene Beschluß des Landgerichts unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise aufgehoben und der Beschluß des Amtsgerichts Wetter vom 27.11.1990 insgesamt wie folgt neu gefaßt:
Den Beteiligten zu 18. wird aufgegeben, eine Nutzung ihrer Wohnung Nr. 22 des Aufteilungsplans innerhalb der vorgenannten Wohnungseigentumsanlage als Übergangswohnheim zu unterlassen.
Die weitergehenden Hauptanträge der Beteiligten zu 1. bis 17. bleiben zurückgewiesen.
Von den Gerichtskosten in allen Instanzen tragen die Beteiligten zu 1. bis 17. gesamtschuldnerisch 1/4, weitere 3/4 tragen gesamtschuldnerisch die Beteiligten zu 18.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet in allen Instanzen nicht statt.
Der Gegenstandswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 36.360,00 DM festgesetzt.
Gründe
Die Beteiligten zu 1. bis 29. sind die Miteigentümer der vorbezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Den Beteiligten zu 18. steht das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 22 des Aufteilungsplanes zu, die im Erdgeschoß Mitte des Hauses … liegt und nach der Teilungserklärung eine Größe von 93,56 m² hat.
Mit schriftlichem Vertrag vom 26.7.1990 haben die Beteiligten zu 18. diese Wohnung beginnend mit dem 1.8.1990 für die Dauer von fünf Jahren zu einem monatlichen Mietzins von 1.418,40 DM zzgl. Nebenkosten an die Stadt … vermietet. Aus dem Mietvertrag ergibt sich weiter, daß die Stadt … als Mieterin berechtigt ist, in der Wohnung Aussiedler unterzubringen. Die Stadt … hat die Wohnung für die Belegung mit bis zu 16 Bewohnern konzipiert und ausgestattet. Die Stadt belegt seit August 1990 die Wohnung mit wechselnden Personen aus dem Kreis deutschstämmiger Aussiedler aus Polen. Ab 1. Dezember 1990 sind nach den in den Vorinstanzen getroffenen Feststellungen in der Wohnung insgesamt 11 Personen untergebracht, und zwar eine Familie bestehend aus fünf Personen, eine weitere Familie bestehend aus vier Personen und zwei weitere Einzelpersonen.
§ 7 Abs. 2 der Teilungserklärung der Bauträgerin vom 13.06.1977, auf die bei der Anlegung der Wohnungsgrundbücher Bezug genommen ist, lautet wie folgt:
„Die Wohnungen dürfen nur zu Wohnzwecken benutzt werden; die Ausübung eines Gewerbes innerhalb der Wohnungen ist nur mit Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer gestattet. Arzt-, Anwalt-, Makler- und sonstige freie Berufe gelten nicht als Gewerbe.
Die aus der Berufsausübung resultierende stärkere Abnutzung des Hauses und des Grund und Bodens und evtl. auftretende Schäden sind von dem Berufsausübenden auf seine Kosten zu beseitigen.”
Die Beteiligten zu 1. bis 17. haben mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 1.8.1990 bei dem Amtsgericht beantragt, den Beteiligten zu 18. aufzugeben,
- es zu unterlassen, ihre Wohnung zu gewerblichen Zwecken an Dritte zu überlassen,
- den von ihnen mit der Stadt … geschlossenen Mietvertrag unverzüglich zu kündigen,
- dafür Sorge zu tragen, daß eine Belegung ihrer Wohnung aufgrund des mit der Stadt … abgeschlossenen Mietvertrages unterbleibt.
Zur Begründung ihres Antrages haben die Beteiligten zu 1. bis 17. im wesentlichen geltend gemacht, die Vermietung der Wohnung durch die Beteiligten zu 18. an die Stadt … stelle sich als eine gewerbliche Nutzung des Sondereigentums dar, weit es sich insoweit nicht um einen Wohnraummietvertrag, sondern um eine Geschäftsraummiete handele. Diese gewerbliche Nutzung bedürfe nach § 7 Abs. 2 der Teilungserklärung der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, die jedoch – unstreitig – nicht erteilt worden sei. Die Beteiligten zu 18. seien deshalb zur Unterlassung dieser unzulässigen Nutzung insgesamt, zur Beendigung des geschlossenen Mietverhältnisses mit der Stadt … und der gegenwärtigen Form der Belegung der Wohnung verpflichtet. Auch sonst sei den übrigen Wohnungseigentümern diese Art der Benutzung der Wohnung nicht zumutbar. Die Wohnung sei überbelegt. Durch die Unterbringung einer Vielzahl von Personen auf engstem Raum gingen von der Wohnung nicht hinnehmbare zusätzliche Beeinträchtigungen aus, zumal auch das Gemeinschaftseigentum in höherem Umfang abgenutzt werde. Auch die Hausordnung werde etwa im Hinblick auf die Treppenhausreinigung nicht eingehalten.
Die Beteiligten zu 18. sind dem Antrag entgegengetreten und haben die Auffassung vertreten, bei der Vermietung der Wohnung an die Stadt … h...