Verfahrensgang
LG Bielefeld (Vorlegungsbeschluss vom 18.02.1981; Aktenzeichen 2 S 392/80) |
AG Bielefeld (Aktenzeichen 5 C 445/80) |
Tenor
1. Voraussetzung für eine Mieterhöhung nach § 3 MHG ist nicht, daß der Mieter der Modernisierung zugestimmt hat.
2. Von den Gesamtmodernisierungskosten, die der Vermieter der Berechnung der Mieterhöhung nach § 3 Abs. I MHG zugrundelegen darf, sind nicht vorab diejenigen (fiktiven) Kosten abzuziehen, die der Vermieter ohne die Modernisierung in Zukunft für die ihm obliegende Instandhaltung/Instandsetzung des alten Zustandes voraussichtlich hätte aufwenden und im Verhältnis zum Mieter allein tragen müssen.
Tatbestand
I.
Das Landgericht Bielefeld hat dem Senat mit Beschluß vom 18. Februar 1981 die folgenden Fragen gemäß Artikel III Absatz 1 des dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 (BGBl. I S. 1248) in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (BGBl. I S. 657) zum Rechtsentscheid vorgelegt:
Ist für eine Mieterhöhung nach Wohnraummodernisierung gem. § 3 MHG die Zustimmung des Mieters zur Durchführung der Modernisierung Anspruchsvoraussetzung?
- Sind auch ohne Vorhandensein einer konkreten Erneuerungsbedürftigkeit der Mietsache gemäß § 536 BGB ersparte oder vorweggenommene Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten von den Gesamtmodernisierungskosten abzusetzen?
- Welcher Berechnungsmaßstab ist im Falle der Bejahung der Frage a) für Abzugsbetrag anzuwenden?
Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Klägerin, die die Verwaltung ihres Hauses … Straße 129/131 in … der Grundstücks- und Vermögensverwaltung Geschwister … in … übertragen hat, ließ in diesem Haus, in dem neun Mietparteien wohnen, im Herbst 1979 Modernisierungsarbeiten ausführen, nämlich den Einbau von Thermostatventilen und von Kunststoffenstern mit Phonstop-Glas zur Straßenseite und im übrigen mit normalem Isolierglas. Die Beklagten bewohnen in dem Hause … 131 seit dem 15. September 1978 eine ca. 148 qm große Wohnung zu einem Nettomietzins von 575,– DM. Vor dem Einzug hatten die Beklagten die Wohnung renovieren lassen, wobei die Klägerin die Kosten für notwendige Malervorarbeiten trug.
Die ausgewechselten Fenster aus Holz stammen aus dem Jahre 1929 und wurden 1968/69 mit Vorsatzfenstern versehen, die in die Fensteröffnungen auf die Fensterbänke eingesetzt wurden. Ob die alten Fenster im Jahre 1974 einen neuen Außenanstrich erhielten und im Jahre 1978 bereits wieder mangelhaft und erneuerungsbedürftig waren, ist zwischen den Parteien streitig.
Nachdem die Klägerin mit Schreiben vom 3. Juli 1979 den Beklagten die Modernisierungsarbeiten angekündigt hatte, fand in der Folgezeit zwischen den Parteien ein Schriftwechsel darüber statt, ob die Beklagten zur Duldung verpflichtet seien. Mit Schreiben vom 17. September 1979 teilten die Beklagten der Klägerin mit, daß sie die angekündigten Maßnahmen dulden würden, doch bezweifelten sie nach wie vor die Umlagefähigkeit der Aufwendungen.
Unter dem 12. Dezember 1979 berechnete die Klägerin den Beklagten nach § 3 MHG eine, neue Grundmiete von 673,– DM. Einer monatlichen Mieterhöhung von 4,67 DM für den Einbau der Thermostatventile stimmten die Beklagten mit Schreiben vom 30. Januar 1980 zu. Bezüglich der Fenster bestritten sie eine nachhaltige Verbesserung des Gebrauchswertes, und zwar bei den Treppenhausfenstern schlechthin sowie bei den Wohnungsfenstern wegen des bisher fehlenden Nachweises der Verbesserung. Für die Wohnungsfenster zahlen die Beklagten einen anteiligen Betrag von monatlich 89,97 DM unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Mit der Klage verlangt die Klägerin Mieterhöhung für die gesamte Fenstermodernisierung.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil die Beklagten der Modernisierung nicht zugestimmt haben. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die oben angeführten Fragen, denen es grundsätzliche Bedeutung beimißt, dem Senat zum Rechtsentscheid vorgelegt. Die Parteien hatten Gelegenheit zur Stellungnahme.
Entscheidungsgründe
II.
Die Vorlage ist gemäß den oben zu Ziffer I genannten Vorschriften zulässig.
Über die Rechtsfragen ist wie aus dem Beschlußtenor ersichtlich zu entscheiden.
A.
1. Die Frage, ob die Zustimmung des Mieters zur Durchführung der Modernisierung Anspruchsvoraussetzung für eine Mieterhöhung nach § 3 MHG ist, wird in der Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet.
Nach einer Ansicht wird eine Zustimmung gefordert insbesondere mit folgender Begründung:
Es entspreche nicht den allgemeinen schuldrechtlichen Grundsätzent daß ein Vertragspartner einseitig den Leistungsgegenstand auf Kosten des anderen verändere. Dazu bedürfe es eines Abänderungsvertrages. Dies sei zu Zeiten der Mietpreisbindung einhellige Rechtsansicht gewesen, wie in der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 10.7.1968 (MDR 1968, 1003 = ZMR 1969, 200) zum Ausdruck komme. Dieser Grundsatz des Vertragsrechts habe mit § 3 MHG, der letztlich dem öffentlichen Mietpreisrecht zuzurechnen seit nicht geändert werden sollen. Wenn in...