Entscheidungsstichwort (Thema)
Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums
Leitsatz (amtlich)
Die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums, deren Erforderlichkeit als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist, ist dem Grundbuchamt auch dann in der Form des § 29 GBO nachzuweisen, wenn eine Eigentumsübertragung von einer GmbH & Co KG auf ihre beiden alleinigen Kommanditisten im Grundbuch vollzogen werden soll.
Normenkette
WEG § 12; GBO § 19
Verfahrensgang
LG Siegen (Beschluss vom 04.10.2005; Aktenzeichen 4 T 198/05) |
Tenor
Die weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Der Gegenstandswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 3.000 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die Beteiligten sind zu 2) und 3) sind die Kommanditisten der Beteiligten zu 1) und die einzigen Gesellschafter ihrer Komplementär-GmbH. Die Beteiligte zu 1) ist als Eigentümerin des oben näher bezeichneten Wohnungseigentums im Grundbuch eingetragen. Durch notariellen Vertrag vom 23.12.2004 hat die Beteiligte zu 1) das Eigentum an die Beteiligten zu 2) und 3) selbst als künftige Miteigentümer zu je ½ aufgelassen.
Als Inhalt des Sondereigentums ist im Grundbuch eingetragen, dass die Veräußerung der Zustimmung der Mehrheit der weiteren Miteigentümer bedarf. Mit ihrem Umschreibungsantrag haben die Beteiligten eine solche Zustimmung nicht nachgewiesen, sondern vielmehr die Auffassung vertreten, die Zustimmung sei entbehrlich, da letztlich allein Gesamthandseigentum in Bruchteilseigentum umgewandelt werde, wodurch der Schutzzweck des § 12 WEG bzw. der entsprechenden Bestimmung der Teilungserklärung nicht tangiert sei. Das Grundbuchamt hat das Fehlen des Nachweises der Zustimmung durch Zwischenverfügung beanstandet. Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten zu 1) hat das LG zurückgewiesen.
II. Die gegen die landgerichtliche Entscheidung gerichtete weitere Beschwerde ist nach den §§ 78, 80 GBO statthaft sowie formgerecht eingelegt.
Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 1) ergibt sich daraus, dass ihre Erstbeschwerde ohne Erfolg geblieben ist.
In der Sache ist die weitere Beschwerde unbegründet, da die Entscheidung des LG nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht, (§ 78 Satz 1 GBO).
In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das LG zutreffend von einer zulässigen Erstbeschwerde ausgegangen. Auch in der Sache hält die landgerichtliche Entscheidung der rechtlichen Prüfung stand.
Zu Recht sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass vorliegend die Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer zur Übertragung des Sondereigentums erforderlich ist. Allerdings teilt der Senat im Ansatz die mit der weiteren Beschwerde vertretene Auffassung, dass § 12 WEG entsprechende Vereinbarungen einer am Zweck derselben orientierten, einschränkenden Auslegung zugänglich sind. Der Zweck der durch § 12 WEG eröffneten Gestaltungsmöglichkeit besteht nach allgemeiner Auffassung darin, die Gemeinschaft vor dem Eindringen wirtschaftlich oder persönlich ungeeigneter Erwerber oder der Erweiterung des Sondereigentums derartiger Miteigentümer zu schützen (vgl. etwa Bauer/v. Oefele, GBO, 2. Aufl., AT V Rz. 114; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 12 Rz. 1a/2). Dieser Zweck mag nicht tangiert sein, wenn sich lediglich die Form der eigentumsrechtlichen Zuordnung zu einer Personenmehrheit ändert, wie das LG Lübeck (Rpfleger 1991, 201) dies für den Fall angenommen hat, dass eine aus drei Erben (zu je 1/3) bestehende Erbengemeinschaft sich dahingehend auseinandersetzt, dass jeder Miterbe einen 1/3-Miteigentumsanteil erwirbt (zust. v. Oefele, GBO, 2. Aufl., AT V Rz. 119; Palandt/Bassenge, BGB, 65. Aufl., § 12 WEG Rz. 3).
Andererseits muss bei der Auslegung des § 12 WEG berücksichtigt werden, dass der durch entsprechende Vereinbarungen der Wohnungseigentümer bezweckte Schutz nach der Konzeption des Gesetzes in erster Linie durch die Grundbuchämter zu gewährleisten ist. Grundbuchrechtlich ist jedoch zu berücksichtigen, dass es sich bei dem rechtsgeschäftlich begründeten Zustimmungsvorbehalt i.S.d. § 12 WEG eine Beschränkung der Verfügungsmacht grundbuchverfahrensrechtlich damit einhergehend der Bewilligungsbefugnis (zur Begriffbildung vgl. Bauer/v. Oefele/Kössinger, GBO, 2. Aufl., AT V, § 19 Rz. 135 ff.) des nach § 19 GBO für die Bewilligung der Eigentumsumschreibung berufenen Eigentümers begründet (OLG Köln v. 31.7.1995 - 2 Wx 20/95, Rpfleger 1996, 106f; OLG Düsseldorf FGPrax 1996, 125). Die Prüfungspflicht und der Prüfungsumfang des Grundbuchamtes hinsichtlich derartiger Verfügungsbeschränkungen des Bewilligenden kann nach Auffassung des Senats nur entsprechend den Grundsätzen vorgenommen werden, die allgemein im Rahmen des § 19 GBO gelten. Der in § 19 GBO zum Ausdruck kommende Bewilligungsgrundsatz dient einerseits der Leichtigkeit des Grundstücksverkehrs und andererseits der Sicherheit der Eintragungsgrundlagen, indem er einerseits die Bewilligung eines jeden dinglich Berechtigten fordert, dessen Recht durch die beantragte Eintragung berührt sein kann, das Grundbuch...