Verfahrensgang
LG Essen (Urteil vom 01.04.2004; Aktenzeichen 18 O 558/03) |
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das am 1.4.2004 verkündete Urteil des LG Essen abgeändert.
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 170.500 EURnebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 13.1.2004 zu zahlen.
Wegen der Mehrzinsforderung wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung i.H.v. 12/10 des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht dieser vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 12/10 des beizutreibenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Der Kläger ist Verwalter der Wohnungseigentumsanlage E-Straße in F, die von der Beklagten im Jahre 1996 errichtet worden ist. Er macht in Prozessstandschaft für die Eigentümer einen Vorschußanspruch gegen die Beklagte geltend, weil die Hausfassade als Kunstharz-Silikonputz anstatt, wie in der Baubeschreibung angegeben, als mineralischer Kratzputz ausgeführt worden ist. Vorgerichtlich konnten sich die Parteien trotz einvernehmlicher Beauftragung des Schiedsgutachters Prof. Dr. H nicht einigen; die Beklagte hat sich vor allem auf folgende Klausel in der Leistungsbeschreibung berufen, welche in den Wohnungskaufverträgen in Bezug genommen ist:
"Von der Leistungsbeschreibung abweichende Ausführungen bleiben vorbehalten, sofern damit technische Verbesserungen verbunden und/oder der Gesamtwert des Objektes nicht wesentlich beeinträchtigt werden."
Darüber hinaus hat die Beklagte die Aktivlegitimation des Klägers angezweifelt, Abnahme in Mangelkenntnis behauptet, den Zusicherungscharakter der Baubeschreibung verneint, die Neuherstellungskosten bestritten, die Unverhältnismäßigkeit einer Neuherstellung geltend gemacht und sich schließlich auf Verjährung berufen.
Das LG hat die auf Zahlung von 170.500 EURnebst Zinsen gerichtete Klage abgewiesen, weil die vom Kläger selbst behauptete Minderwertigkeit des Kunstharz-Silikonputzes nur 0,7 % der Gesamtbausumme von etwa 11 Mio. EUR ausmache und deshalb eine "unwesentliche" und damit nach der o.g. Klausel hinzunehmende Leistungsänderung vorliege.
Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Parteivorbringens und der Erwägungen des LG wird gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.
Mit der Berufung macht der Kläger vor allem Unwirksamkeit der o.g. Klausel aus der Leistungsbeschreibung wegen Verstoßes gegen das AGB-Gesetz geltend.
Er beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte zu verurteilen, an ihn 170.500 EURnebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 12.1.2001 zu zahlen, hilfsweise, den genannten Betrag an die einzelnen Wohnungseigentümer auf deren Gemeinschaftskonto zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie hält die fragliche Klausel der Leistungsbeschreibung für wirksam und vertieft im Übrigen ihre bereits erstinstanzlich vorgetragenen Argumente.
Der Senat hat Beweis erhoben durch Einholung eines mündlichen Gutachtens des früheren Schiedsgutachters Prof. Dr. H als Sachverständigem. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 30.11.2004 Bezug genommen.
II. 1. Der Kläger ist zur Einziehung eines gemeinschaftlichen Gewährleistungsanspruchs der Eigentümer im eigenen Namen befugt. Das ergibt sich aus dem Wortlaut des Eigentümerbeschlusses lt. S. 7 oben des Protokolls vom 16.4.2003 (Anlage K 13 zur Klageschrift). Doch selbst ein "nur bevollmächtigter" Verwalter wäre nach obergerichtlicher Rechtsprechung (OLG Koblenz NZM 2000, 518; KG v. 10.5.1991 - 24 W 6578/90, NJW-RR 1991, 1363) auch im eigenen Namen als klagebefugt anzusehen.
2. Die Wohnungseigentümer haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Bevorschussung der Kosten, die ihnen voraussichtlich durch den Austausch des Kunstharz-Silikonputzes gegen einen mineralischen Fassadenputz entstehen werden. Zu tragen hat die Beklagte diese Kosten gem. § 633 Abs. 3 (a.F.) BGB, weil sie den Austausch des Fassadenputzes als Nachbesserung gem. § 633 Abs. 2 S. 1 BGB schuldet und sich damit in Verzug befindet.
a) Die Aufbringung eines Kunstharzputzes anstatt des in der Baubeschreibung vorgesehenen mineralischen Kratzputzes stellt einen Mangel dar.
aa) Durch die Baubeschreibung, die Bestandteil der Erwerberverträge geworden ist, ist der mineralische Kratzputz zur Sollbeschaffenheit des herzustellenden Gemeinschaftseigentums geworden. Das gilt auch bezüglich der Erwerber H2, sofern bei ihnen die Baubeschreibung mangels Beifügung nicht wirksam zum Bestandteil des notariellen Vertrages gemacht worden sein sollte. Schon dadurch, dass die Baubeschreibung in dem Notarvertrag erwähnt worden ist, ist eine stillschweigende Sollbeschaffenheitsvereinbarung getroffen worden. Sofern diese wegen fehlender Umfassung von der notariellen Urkunde zunächst formunwirksam gewesen sein sollte...
Dieser Inhalt ist unter anderem im Deutsches Anwalt Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen