Verfahrensgang
LG Dortmund (Urteil vom 06.04.1995; Aktenzeichen 8 O 366/93) |
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen das am 06.04.1995 verkündete Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund abgeändert.
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Kläger 27.342,00 DM und 8 % Zinsen zu zahlen:
von 23.000,00 DM vom 28.11.1992 bis 21.12.1997,
von 27.342,00 DM seit 22.12.1997.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden wie folgt verteilt:
Die der ersten Instanz tragen zu 77 % die Kläger und zu 23 % die Beklagten als Gesamtschuldner, die Kosten der Berufung werden zu 42 % den Klägern und zu 58 % den Beklagten als Gesamtschuldnern auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Durch dieses Urteil sind die Parteien wie folgt beschwert: die Kläger in Höhe von 20.000,00 DM, die Beklagten in Höhe von 27.342,00 DM.
Gründe
Die Berufung der Kläger hat teilweise Erfolg.
Den Klägern steht aus § 463 S. 2 BGB ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 27.342,00 DM gegen beide Beklagte als Gesamtschuldner zu, weil diese das Fehlen von Baugenehmigungen, die erforderlich waren, für die Nutzung eines Garagenraumes als Schlafzimmer sowie die Wohnnutzung der zwei Terrassenkellerräume und des Raums unter dem Garagenschlafzimmer arglistig verschwiegen haben und die nachträgliche Erteilung von Baugenehmigungen nicht in Betracht kommt. Wäre der Mangel der Baugenehmigung beim Garagenschlafzimmer und den Räumen im Keller bereits bei Vertragsabschluß offenbart worden, so hätten die Kläger den vereinbarten Kaufpreis wegen der fehlenden Wohnnutzung um 7.500,00 DM für das Garagenschlafzimmer und 15.500,00 DM für die Kellerräume mindern können. Darüber hinaus können die Kläger ihre Kosten zur nachträglichen Erstrebung von Baugenehmigungen in Höhe von 4.190,00 DM für die Einschaltung eines Architekten sowie in Höhe von 152,00 DM Auslagen für die Verwaltungsgebührenbescheide des Bauordnungsamtes ersetzt verlangen.
Die Beklagten haben den Klägern sowohl das Garagenschlafzimmer wie die Räume im Keller zu Wohnzwecken verkauft. Bezüglich der Räume im Kellergeschoß trägt selbst der Beklagte dieses vor, wenn er das Kaufobjekt als Zweifamilienhaus mit ausgebautem Kellergeschoß bezeichnet. Aus der glaubhaften Aussage der Zeugin … die der Senat am 14.11.1996 vernommen hat, geht hervor, daß der beklagte Ehemann ihr berichtet hat, es handele sich alles um Wohnräume. Die Zeugin hat weiter geschildert, sie habe dem beklagten Ehemann erklärt, sie müsse Pläne haben, aus denen sich im Gegensatz zu den bisher übergebenen die Wohnnutzung ergebe. Daraufhin habe der beklagte Ehemann ihr andere Zeichnungen überlassen, die sie dann den Klägern überreicht habe. Das verdeutlicht, daß die fraglichen Räume als Wohnräume verkauft wurden. Dieses gibt auch das Verkaufsangebot der Zeugin … Bl. 297 a d.A., wieder. Dort heißt es unter „Wohnfläche” 192 qm plus Kellergeschoß. Die der Maklerin … von den Beklagten übergebenen und den Klägern überreichten Skizzen weisen auch eine Wohnnutzung des Kellergeschosses aus, vgl. die Anlage A 4 „Zimmer” „Bad”. Darüber hinaus wurden die fraglichen Räume in der Tat zu Wohnzwecken genutzt. So schildert die Zeugin … vor dem Senat, zwei Zimmer des Kellers seien voll eingerichtet gewesen, hier habe der Sohn der Beklagten gewohnt. In einem Zimmer hätten sich Kartons befunden. Dazu habe der Beklagte erklärt, wenn die Wendeltreppe fertig sei, werde dieser Raum, in dem sich die Kartons befinden würden, als Schlafzimmer genutzt. Auch das Garagenzimmer neben der Garage im Erdgeschoß sei als Schlafzimmer eingerichtet gewesen. Daß der Sohn der Beklagten die Kellerwohnung bezogen hatte, trägt der Beklagte selbst vor (vgl. Bl. 47/48 d.A.). Schließlich spricht die Einrichtung und Ausstattung des Kellers für einen Wohnausbau. So enthält der Keller Glastüren und Fenster (vgl. Fotos Bl. 51, Anlage 14, Bl. 269 ff. d.A.). Im Keller ist eine Fußbodenheizung installiert. Der Boden ist gefliest. Paneele sind angebracht. Insbesondere ist ein Bad im Keller eingerichtet.
Obwohl auch die Wohnnutzung des Schlafzimmers in der Garage und der Kellerräume vereinbart war, war diese im Zeitpunkt des Gefahrübergangs nicht möglich, da die erforderlichen Baugenehmigungen fehlten, obwohl sie erforderlich sind; diese können auch nicht beschafft werden.
Die Nutzung des Garagenanbaus als Schlafzimmer bedurfte und bedarf gemäß § 63 BauO NW n.F. der Genehmigung. Die vorhandene Genehmigung vom 08.01.1987 bezieht sich allein auf die Erweiterung einer Garage mit Unterkellerung (Anlage A 20, 21), nicht auf die Wohnnutzung. Diese ist unstatthaft, da die gemäß § 23 Baunutzungsverordnung festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche überschritten ist und die Wohnnutzung auch keine Nebenanlage im Sinne von § 14 Baunutzungsverordnung darstellt (§ 23 Abs. 5 Baunutzungsverordnung). Auch hat die zuständige Behörde eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch nicht erteilt. Hierauf weist das Schreiben der Stad...