Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Baurechtlich nicht genehmigte Wohnräume als Sachmangel
Verfahrensgang
LG Bielefeld (Aktenzeichen 7 O 286/94) |
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird unter Abweisung der Klage im übrigen das am 23.11.1994 verkündete Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Bielefeld abgeändert.
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 10.107,58 DM und 4 % Zinsen seit dem 22.06.1994 zu zahlen.
Es wird festgestellt, daß der Beklagte verpflichtet ist, den Klägern auch allen weitergehenden Schaden zu ersetzen, der dadurch entsteht, daß die im Objekt … in … befindlichen zwei Wohnungen im Spitzboden (nicht die Wohnung im Trockenboden) und die Wohnung im Kellergeschoß (Souterrain) bauordnungsrechtlich nicht genehmigt waren, soweit darüber nicht im anhängigen Verfahren 7 O 286/94 Landgericht Bielefeld/22 U 16/95 Oberlandesgericht Hamm entschieden worden ist bzw. entschieden wird.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen zu 84 % die Kläger und zu 16 % der Beklagte.
Die Kosten der Berufung trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Durch dieses Urteil ist der Beklagte in Höhe von 15.107,58 DM beschwert.
Gründe
Die (eingeschränkt erhobene) Berufung der Kläger hat Erfolg.
A. Zahlungsanspruch
Den Klägern steht ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 10.107,58 DM gegen den Beklagten zu. Die Rechtsgrundlage des Schadensersatzanspruches kann dahinstehen: Stellt man auf die Abtretung durch den Zeugen … vom 15.11.1993 ab, handelt es sich um einen Schadensersatzanspruch aus § 463 BGB. Geht man davon aus, daß der Beklagte eigene vertragliche Verpflichtungen gegenüber dem Erblasser der Kläger, Herrn … durch Vertrag vom 14.05.1992 eingegangen ist, handelt es sich um einen Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß.
Der Beklagte haftet aus arglistiger Verletzung einer Hinweispflicht/Verschweigen eines Mangels.
Die Veräußerung eines Hauses mit einem ohne Baugenehmigung ausgebautem Speicher begründet einen Sachmangelvorwurf (BGH NJW 1991, 2138). Unstreitig war die Umgestaltung des Trockenspeichers zu Wohnzwecken genehmigungspflichtig. Gleiches galt für den Ausbau des Kellergeschosses zu einer Wohnung. Gleichfalls unstreitig zwischen den Parteien ist, daß der Beklagte ohne erforderliche Baugenehmigung zwei Appartements im Spitzbodenbereich eingerichtet hat. Auch im Keller hat er eine ungenehmigte Wohnung installiert. Daß es sich im Keller um eine Wohnung handelte, ergibt sich bereits aus den erstinstanzlichen Aussagen der Zeugen … und … So sei ein Nebenschild an der Kellerwohnung vorhanden gewesen. Im übrigen sei der Kellerraum so möbliert gewesen, daß man dort schlafen und essen konnte. Aber auch der vor dem Senat vernommene Zeuge …, Architekt der Kläger, hat bekundet, daß im Kellergeschoß vom Beklagten eine Wohnung eingerichtet gewesen sei. Es habe sich dann herausgestellt, daß diese nicht genehmigt sei. Durch diese Aussagen ist die entgegenstehende Bekundung der Zeugin …, es habe sich allein um einen Hobbyraum gehandelt, widerlegt.
Das Fehlen der Genehmigung stellt einen Sachmangel dar unabhängig davon, ob eine Genehmigung unter Zulassung einer Ausnahme vom Erfordernis einer bestimmten lichten Höhe hätte erteilt werden können (BGH a.a.O.). Denn jedenfalls bis zur Erteilung der Baugenehmigung und der Durchführung der Bauzustandsbesichtigung war die Baubehörde berechtigt, die Nutzung der ohne Baugenehmigung veränderten Anlage zu untersagen. Ein Fehler läge nur dann nicht vor, wenn im Zeitpunkt des Gefahrübergangs von der Baubehörde eine künftige Duldung des bauordnungswidrigen Zustandes im Spitzboden- und im Kellerbereich zugesagt worden wäre (BGH NJW RR 1987, 457). Dieses hat zwar der Beklagte behauptet. Seine streitige Behauptung hat er jedoch nicht beweisen können, da der von ihm benannte Zeuge unter der angegebenen Anschrift nicht zu laden war.
Der Beklagte wußte vom Fehlen der Baugenehmigung für den Ausbau des Spitzbodens und des Kellers. Er bestreitet seine Kenntnis nicht. Er trägt selbst vor, er habe den Rechtsvorgänger der Kläger darüber informiert; allerdings hat der Beklagte trotz Bestreitens der Kläger in der Berufungsinstanz diese Hinweiserteilung nicht nach Ort und Zeit substantiiert. Nur eine derartig substantiierte Behauptung setzte die Kläger in den Stand, die Behauptung des Beklagten, er habe bezüglich des Fehlens der Baugenehmigung Hinweise erteilt, zu bestreiten und zu widerlegen.
Der Beklagte hielt es auch für möglich und nahm es billigend in Kauf, daß der Erblasser den Fehler nicht kannte und bei Offenbarung – zu der der Beklagte verpflichtet gewesen war – den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH NJW 1990, 42). Daß die Kläger bzw. der Erblasser seinerzeit von der fehlenden Genehmigung wußten, hat sich aus der Beweisaufnahme nicht ergeben. Die Aussage des Zeugen … in erster Instanz ergab bereits nicht nachvollziehbar, daß sich aus den überreichten Zeichnungen (wobei die Frage blieb,wann die Zeichnungen über...