Leitsatz (amtlich)
Der Abschluss eines eigenen (Haupt-)Mietvertrages mit dem Hauptvermieter und Grundstückseigentümer entbindet den Untermieter gegenüber dem Untervermieter bei fortbestehendem (Haupt-)Mietvertrag des Untervermieters mit dem Hauptvermieter/Grundstückseigentümer nicht von seiner vertraglichen Herausgabepflicht nach § 546 Abs. 1 BGB nach Beendigung des Untermietverhältnisses.
Normenkette
BGB § 546 Abs. 1
Verfahrensgang
LG Essen (Urteil vom 29.06.2016; Aktenzeichen 16 O 11/16) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 16. Zivilkammer des LG Essen vom 29.06.2016 abgeändert.
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin die Räume im Hause B-straße ..., ... F, gelegen im Erdgeschoss, nebst der dazugehörigen weiteren Räumen (1 Küche, 1 Abstellraum, 1 Toilette, Abstellraum und Keller) sowie einer Freifläche im Hinterhof mit einer Gesamtfläche von ca. 120 m2 nebst der zu diesen Räumen gehörigen - auch zum Ersatz angefertigten - Schlüsseln geräumt herauszugeben.
Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 35.000,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Die Klägerin begehrt von ihrem Untermieter, dem Beklagten, die Räumung einer Gewerbeimmobilie.
In den Jahren 2009 bis einschließlich 2014 waren die Herren B und E Eigentümer der Wohn- und Gewerbeimmobilie B-Straße in F.
Sie schlossen mit der Klägerin am 27.11.2009 einen Mietvertrag über ein in den oben genannten Räumlichkeiten gelegenes Ladenlokal. Es ist streitig, ob dieser Mietvertrag eine Befristung bis zum 30.11.2014 enthielt. In dem von der Klägerin vorgelegten Vertragsexemplar (Bl. 62 ff. der Akte) fehlt eine solche Regelung. Auf einem vom Beklagten vorgelegten Vertragsexemplar (Bl. 30 ff. der Akte) ist eine Befristung bis zum 30.11.2014 eingetragen und angekreuzt. Gleichzeitig ist in dem vom Beklagten vorgelegten Vertragsexemplar jedoch auch angekreuzt, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit laufe und mit einer Frist von drei Monaten kündbar sei.
Die Klägerin schloss mit dem Beklagten am 31.08.2014 mit Wirkung ab dem 01.08.2014 und befristet bis zum 31.07.2016 einen Untermietvertrag. Wegen der Einzelheiten wird auf die mit der Klageschrift überreichte Vertragsdurchschrift (Bl. 5-9 der Akte) Bezug genommen. Ob dem Mietvertrag bei Vertragsabschluss die weiter eingereichten Anlagen (Bl. 10 ff. der Akte) beigefügt waren, ist streitig. In dem Untermietvertrag ist die Zahlung eines monatlichen Mietzinses von 1.800 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer, fällig jeweils monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats, vereinbart.
Der Beklagte leistete ab Dezember 2014 keine Zahlungen mehr an die Klägerin. Vielmehr ließ er gegenüber der Klägerin mit Schreiben vom 03.12.2014 die außerordentliche fristlose Kündigung des Untermietvertrages erklären, da das Hauptmietverhältnis aufgrund einer Befristung beendet und die Klägerin somit nicht mehr imstande sei, den Vertrag zu erfüllen. Mit Schreiben vom 22.01.2015 erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten die fristlose Kündigung des Untermietverhältnisses wegen der seit Dezember ausstehenden Mietzahlungen.
Bereits zuvor, mit Schreiben an die Klägerin vom 03.12.2014, wiesen die Eigentümer auf den Ablauf der Befristung hin und erklärten hilfsweise wegen rückständiger Betriebskosten die außerordentliche und fristlose Kündigung des Hauptmietverhältnisses. Zwischen den Parteien ist jedoch streitig, ob die Klägerin dieses Schreiben erhalten hat.
Der Beklagte schloss mit den Eigentümern des streitgegenständlichen Ladenlokals am 28.12.2014 einen bis 2024 befristeten Mietvertrag (Bl. 40 ff. der Akte). Der vorgelegte Vertrag enthielt nur die Unterschriften des Beklagten und des Herrn B.
Anfang des Jahres 2015 verkauften die Herren B und E die Immobilie an einen Herrn G. Dieser wurde im Januar 2015 oder spätestens im März 2015 neuer Eigentümer.
Die Klägerin hat gemeint, der Beklagte sei ihr gegenüber zur Räumung und Herausgabe des Ladenlokals verpflichtet. Sie sei zur fristlosen Kündigung berechtigt und das Hauptmietverhältnis nicht beendet gewesen. Hierzu hat sie behauptet, der zwischen ihr und den ehemaligen Eigentümern geschlossene Hauptmietvertrag habe keine Befristung enthalten. Die Eigentümer hätten ihr gegenüber auch zu keinem Zeitpunkt eine Kündigung ausgesprochen. Das Schreiben vom 03.12.2014 habe sie nicht erhalten.
Den Vortrag des Beklagten, er habe unmittelbar mit den Eigentümern im Dezember 2014 einen Mietvertrag geschlossen, hatte die Klägerin zunächst mit Nichtwissen bestritten. Mit nachgelassenem Schriftsatz hat sie dann vorgetragen, der Mietvertrag sei unwirksam, weil der Vertrag nicht von beiden Miteigentümern unterzeichnet sei. Zudem ergebe sich die Unwirksamkeit des vorgenannten Mietvertrages aus § 242 BGB, weil zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein Untermietvertrag zwis...