Verfahrensgang
LG Dortmund (Urteil vom 23.04.1992; Aktenzeichen 13 O 32/92) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 23. April 1992 verkündete Urteil der II. Kammer für Handelssachen des Landgerichts … abgeändert.
Unter Abweisung der weitergehenden Klage und Zurückweisung der weitergehenden Berufung wird die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 8.500,00 DM nebst 5 % Zinsen seit dem 05. März 1992 zu zahlen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 27 % und die Beklagte 73 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Es beschwert die Klägerin um 3.187,45 DM und die Beklagte um 8.500,00 DM.
Tatbestand
Die Klägerin hat von der Beklagten mit schriftlichem Vertrag vom 29.09./17.10.1986 (Bl. 7 ff. GA) ein Erbbaugrundstück mit aufstehenden Gebäuden (Fabrikhallen) gepachtet. Nach § 4 des Vertrages hat die Klägerin u.a. die Kosten für die Schönheitsreparaturen zu tragen. § 6 Ziff. 1 des Vertrages lautet:
Die Pächterin ist verpflichtet, den Pachtgegenstand während der Pachtdauer auf ihre Kosten und in Abstimmung mit der Verpächterin zu erhalten, instandzuhalten und auszubessern.
Nachdem die Beklagte in der Vergangenheit auf ihre Kosten die gesamten Hallendächer hatte sanieren, das Dach des Verwaltungsgebäudes erneuern und neue Fußboden in der Fertigungshalle herstellen lassen, kam es im Jahre 1991 zum Streit darüber, wer die Kosten für eine Erneuerung der Heizungsanlage im Verwaltungsgebäude zu tragen hat. Insoweit wird auf die Korrespondenz Bl. 13 ff. GA verwiesen. Die Klägerin ließ danach die Heizung zunächst auf ihre Kosten erneuern und verlangt von der Beklagten Erstattung der Kosten gemäß Rechnung der Firma … vom 31.01.1992 (Bl. 21 ff. GA).
Die Beklagte hat gemeint, die Kosten müßte die Klägerin selbst tragen. Sie hat ferner behauptet, daß auch eine Reparatur des alten Heizkessels möglich gewesen sei und die Angemessenheit der berechneten Kosten bestritten.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat gemeint, daß die Parteien die der Beklagten nach dem Gesetz obliegende Erhaltungspflicht des Pachtgegenstandes in §§ 4 und 6 des Vertrages umfassend auf die Klägerin übertragen haben. Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin. Beide Parteien wiederholen unter Vertiefung ihres Vorbringens den erstinstanzlich vertretenen Rechtsstandpunkt.
Die Beklagte behauptet, daß die Klägerin anläßlich der Erneuerung auch eine Verbesserung der Heizungsanlage vorgenommen habe. Insoweit ist in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat unstreitig geworden, daß sich der für die bloße Erneuerung des alten Heizkessels notwendige Aufwand auf 8.500,00 DM netto beläuft.
Ferner behauptet die Beklagte, der vereinbarte Pachtzins sei außerordentlich günstig und gerade im Hinblick darauf habe man die Erhaltungspflichten der Klägerin in den Vertrag aufgenommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg. Die Klage ist überwiegend begründet.
I.
In Höhe von 8.500,00 DM besteht der geltend gemachte Anspruch der Klägerin gemäß § 581 Abs. 2 i.V.m. § 538 Abs. 2 BGB.
1.
Die Verpflichtung zur Instandhaltung, erforderlichenfalls zur Instandsetzung der Pachtsache ist Teil, der Gebrauchsgewährungspflicht nach § 581 Abs. 1 BGB. Eine defekte Heizungsanlage stellt nach dieser gesetzlichen Regelung ersichtlich einen Mangel des Pachtobjektes dar. Die Beklagte hat es zudem mit Schreiben vom 09.12.1991 (Bl. 14 f. GA) und 18.12.1991 (Bl. 18 GA) ausdrücklich abgelehnt, den ihr angezeigten Mangel auf ihre Kosten zu beseitigen, so daß sie sich danach mit der Mängelbeseitigung in Verzug befunden hat.
2.
Eine wirksame Übertragung der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht bezüglich der Heizungsanlage auf die Klägerin, die dieser zugleich die entsprechenden Gewährleistungsrechte entziehen würde, ist nämlich durch die vertraglichen Regelungen nicht erfolgt.
a)
Die Überwälzung dieser Pflichten auf den Mieter oder Pächter ist grundsätzlich zulässig, auf jeden Fall durch Individualabrede (vgl. Wolf/Eckert, Rdn. 139), bei gewerblicher Miete oder Pacht aber auch weitgehend durch Formularvertrag (vgl. dazu Bub/Treier-Krämer, III 1080; BGH ZMR 1987, 257; WUM 1987, 154).
b)
Eine derart weitreichende Übertragung, die auch die Erneuerung der hier in Rede stehenden Heizungsanlage erfaßt, ist indessen im Pachtvertrag der Parteien nicht erfolgt. Die Klausel in § 6 des Vertrages ist wegen der weitgehenden Abweichung vom gesetzlichen Leitbild unabhängig davon, ob es sich hier um eine formularmäßige Abrede im Sinne des AGBG oder um eine Individualvereinigung handelt, eng auszulegen.
aa)
Bei ihrer Auslegung ist zunächst von der üblichen Unterscheidung zwischen, Instandhaltung und (der weitergehenden) Instandsetzung trotz der im Einzelfall fließenden Grenzen auszugehen (vgl. dazu Bub/Treier-Krämer III 1063). Hier heißt es in der auszulegenden Klausel „zu erhalten, instandzuhalten und auszubessern”. Davon betreffen die ersten beiden Begriffe eindeutig nur die Instandhaltungspflicht.
Dagegen geht der Begriff der Ausbesserung weiter. Jedoch wird man ohn...