Entscheidungsstichwort (Thema)
Unterlassung. sofortige weitere Beschwerde
Verfahrensgang
LG Karlsruhe (Beschluss vom 18.02.1985; Aktenzeichen 11 T 131/84) |
AG Karlsruhe (Aktenzeichen 4 UR II 24/83) |
Tenor
1. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts … vom 18. Februar 1985 – 11 T 131/84 – wird zurückgewiesen.
2. Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens.
Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
3. Der Beschwerdewert wird auf 15.000 DM festgesetzt.
Tatbestand
I.
Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage …
Die Antragsgegner sind Eigentümer der im Aufteilungsplan Bauteil C mit Nr. 27 bezeichneten Räume. Hierzu bestimmt § 2 Nr. 27 der Teilungserklärung:
Miteigentumsanteil von 240/10000 verbunden mit dem Sondereigentum an dem Laden Erdgeschoß links Bauteil C im Aufteilungsplan mit Nr. 27 bezeichnet sowie zwei Garagenplätze Nr. 15 und 45 in der Tiefgarage, im Aufteilungsplan mit Nr. 57 und 87 bezeichnet.
Der Antragsteller begehrt von den Antragsgegnern, die Nutzung dieser bezeichneten Räume als Pizzeria zu unterlassen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vortrags der Parteien wird auf die Entscheidungen des Amtsgerichts und des Landgerichts Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat dem Antrag durch Beschluß vom 1.3.1984 (AS 141 ff) stattgegeben; das Landgericht hat die sofortigen Beschwerden der Antragsgegner und der Streitverkündeten durch Beschluß vom 18.2.1985 (AS 431 ff) zurückgewiesen.
Gegen die Entscheidung des Landgerichts haben die Antragsgegner sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Zur Begründung tragen sie vor, das Landgericht habe ohne Beweisaufnahme über die von der Pizzeria ausgehenden Geruchs- und Geräuschbelästigungen nicht entscheiden dürfen.
Sie sind der Auffassung, die Teilungserklärung schließe die Nutzung der als Laden bezeichneten Räume der Beklagten als Pizzeria nicht aus. Die Räume seien ihnen von der Firma … die auch Verwalterin gewesen sei, laut Kaufvertrag ausdrücklich zur Führung einer Pizzeria verkauft worden. Gemäß § 4 Abs. 2 der Teilungserklärung bedürfe die Ausübung eines Berufes oder Gewerbes in der Wohnung der Zustimmung des Verwalters. Die Verwalterin und Verkäuferin habe somit eine authentische Interpretation des in der Teilungserklärung enthaltenen Begriffs „Laden” gegeben. Dieser Begriff sei auch nicht eindeutig.
Die Schließung der Pizzeria stelle auch einen unverhältnismäßigen Eingriff dar, da letztlich nur der Antragsteller gegen die Fortführung des Betriebes sei.
Hilfsweise begehren die Antragsgegner die Bewilligung einer angemessenen Räumungsfrist.
Der Antragsteller ist der weiteren Beschwerde entgegengetreten und hält die Entscheidungen der Vorinstanzen für zutreffend.
Die Streitverkündete und Verwalterin, die zwischenzeitlich in Konkurs gefallen ist, hat sich am Verfahren der weiteren Beschwerde nicht beteiligt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des gegenseitigen Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze (AS 467 ff) verwiesen.
Entscheidungsgründe
II.
Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig (§§ 45 Abs. 1 WEG, 27 FGG), jedoch nicht begründet.
1. Gemäß § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, daß das Sondereigentum der Teilungserklärung gemäß gebraucht wird und die Unterlassung von Nutzungsänderungen und Überschreitungen geltend machen (vgl. OLG Frankfurt OLGZ 81, 156; Entscheidung des Senats vom 18.5.1984 11 W 4/84).
2. Der Senat folgt den Vorinstanzen, soweit sie ausgeführt haben, der Betrieb einer Gaststätte – Pizzeria – sei mit der in der Teilungserklärung festgelegten Nutzung als „Laden” nicht vereinbar.
Dieser Bezeichnung in der Teilungserklärung kommt Vereinbarungscharakter – mit rechtsgestaltender Wirkung für alle Zukunft und Abänderbarkeit nur mit allseitiger Zustimmung – zu (vgl. BayObLG 82, 1 m.w.N.). Damit geht auch der Hinweis der Antragsgegner auf Art. 14 GG und die Eigentumsgarantie fehl, deren Inhalt und Schranken durch die Gesetze bestimmt wird.
Bei der Auslegung des in der Teilungserklärung verwendeten Begriffs „Laden” ist auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie sich dieser für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des im Grundbuch Eingetragenen ergibt (vgl. BGHZ 88, 302; 92, 18; BayObLG a.a.O.). Unerheblich ist danach, was die Verkäuferin etwa dem jeweiligen Käufer gegenüber erklärt oder mit ihm vereinbart hat. Entscheidend ist auch nicht der Wille des Verfassers der Teilungserklärung oder derjenige des Bauträgers (BayObLG 83, 73).
Bei der Bezeichnung eines Sondereigentums als „Laden” ist nächstliegend, daß die Bezeichnung eine Zweckbestimmung beinhaltet, auf die sich der einzelne Erwerber von Wohnungseigentum insoweit verlassen kann, als eine gewerbliche Nutzung, die mehr als ein Laden stört oder sonst beeinträchtigt, nicht zugelassen wird. Dabei entspricht es gefestigter Rechtsprechung, daß die Bezeichnung als „Laden” den Betrieb einer bis in die Na...