Entscheidungsstichwort (Thema)
Veräußerungszustimmung bei Miterben
Leitsatz (amtlich)
Die Übertragung eines Wohneigentums von der Erbengemeinschaft auf sämtliche Miterben zu Bruchteilen unterliegt nicht dem von den Wohnungseigentümern für den Fall der "Veräußerung" vereinbarten Erfordernis der Zustimmung des Verwalters.
Normenkette
BGB § 137 Abs. 1; WEG §§ 12, 12 Abs. 1
Verfahrensgang
Grundbuchamt Albbruck (Aktenzeichen A 1152) |
Tenor
1. Die Zwischenverfügung des Grundbuchamts Albbruck vom 18.4.2011 (GRG 1 Nr. 1437/2010) wird aufgehoben.
2. Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird auf 3.000 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die Antragsteller Ziff. 1 bis 3 bildeten eine Erbengemeinschaft auf den Nachlass des am 6.2.2010 verstorbenen R. F. mit den Erbteilen 1/2 (Antragstellerin Ziff. 1) und je 1/4 (Antragsteller Ziff. 2 und 3). Teil des Nachlasses war u.a. das Wohnungseigentum Nr. 1 der Wohnanlage S.-Straße in A. (WEG S.-Straße). Mit notariellem Erbauseinandersetzungsvertrag vom 15.12.2010 haben die Antragsteller Ziff. 1 bis 3 das genannte Wohnungseigentum den Miterben als Miteigentümer zu je 1/3 zugeteilt und entsprechenden Grundbuchvollzug beantragt (§ 5 des Vertrags).
Nach § 6 Abs. 1 der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters. Das Zustimmungserfordernis ist im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Mit Erklärung vom 12.1.2011 stimmte der Beteiligte Ziff. 2 als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft "der Veräußerung ... gemäß Vertrag vom 15.12.2010" zu. Zugleich übersandte er als Nachweis seiner Bestellung das Versammlungsprotokoll der Eigentümergemeinschaft vom 12.4.2007. Die Grundbuchrechtspflegerin beanstandete das Protokoll, weil die Niederschrift keine Unterschrift des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats aufweise, der nach § 16 der Teilungserklärung von den Wohnungseigentümern zu bilden sei. Auf den Einwand des Beteiligten Ziff. 2, die Gemeinschaft habe keinen Beirat bestellt und sei dazu auch nicht verpflichtet, setzte die Rechtspflegerin mit Zwischenverfügung vom 18.4.2011 Frist zur Einreichung des Versammlungsprotokolls über die Verwalterbestellung mit öffentlich beglaubigter Unterschrift des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seines Stellvertreters, andernfalls der Eintragungsantrag zurückgewiesen werde.
Mit der dagegen gerichteten Beschwerde macht der Beteiligte Ziff. 2 geltend, die Zuteilung des Wohnungseigentums zu Bruchteilen an die Miterben gemäß des Erbauseinandersetzungsvertrags vom 15.12.2010 bedürfe nicht der Zustimmung des Verwalters, weil ein Veräußerungsvorgang i.S.d. § 6 der Teilungserklärung nicht vorliege. Im Übrigen sei die erklärte Zustimmung wirksam erteilt worden. Insbesondere bedürfe es nicht einer Unterzeichnung des Versammlungsprotokolls über die Verwalterbestellung durch einen Verwaltungsbeirat, weil ein solcher nicht bestehe und auch nicht bestellt werden müsse. Die Grundbuchrechtspflegerin hat die Beschwerde ohne Stellungnahme dem OLG als Beschwerdegericht zur Entscheidung vorgelegt.
II. Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Sie ist auch begründet, weil das in der angefochtenen Zwischenverfügung vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis nicht besteht. Auf die Frage der fehlenden Unterschrift des Vorsitzenden eines -hier nicht bestellten- Verwaltungsbeirats kommt es dabei nicht an, weil das vorliegende Übertragungsgeschäft der Zustimmung des Verwalters nicht bedarf.
1. Das auf der Grundlage des § 12 Abs. 1 WEG in einer Teilungserklärung oder sonstigen Vereinbarung der Wohnungseigentümer angeordnete Zustimmungserfordernis bei Veräußerungen von Wohneigentum beschränkt den betroffenen Wohnungseigentümer in seiner Verfügungsbefugnis und stellt eine Ausnahme von dem Grundsatz des § 137 Abs. 1 BGB dar, wonach die Befugnis zur Verfügung über ein veräußerliches Recht üblicherweise nicht eingeschränkt werden kann. Als rechtlich zulässige Ausnahme von diesem Grundsatz ist die vereinbarte Verfügungsbeschränkung eng und nicht weiter auszulegen, als es Sinn und Zweck erfordert (OLG Saarbrücken WuM 2012, 117; OLG Hamm Beschl. v. 6.3.2012 - 15 W 96/11 juris, jeweils m.w.N.; Palandt/Bassenge, BGB, 71. Aufl., WEG § 12 Rz. 1). Der Zweck der durch § 12 WEG für die Gemeinschaft eröffneten Möglichkeit zur Einflussnahme auf die Veräußerung des einzelnen Wohnungseigentums besteht nach allgemeiner Auffassung darin, die Gemeinschaft vor dem Eindringen wirtschaftlich oder persönlich ungeeigneter Erwerber zu schützen. Dies gilt auch bei der Veräußerung an einen unzuverlässigen Erwerber, der bereits Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, weil dieser mit dem Hinzuerwerb weiterer Miteigentumsanteile zusätzliche Lasten- und Kostentragungspflichten übernimmt und erweiterten Einfluss auf die Beschlussfähigkeit und auf Abstimmungsergebnisse gewinnt (BayObLG Rpfl 1977, 173; KG MDR 2011, 718; Staudinger/Kreuzer, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 2005, WEG § 12 Rz. 18).
2. Bei Anwendung dieser Gru...