Entscheidungsstichwort (Thema)
Forderung
Verfahrensgang
LG Mosbach (Beschluss vom 10.02.1998; Aktenzeichen 2 T 69/97) |
AG Wertheim (Aktenzeichen UR II 3/96 WEG) |
Tenor
1. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluß des Landgerichts Mosbach vom 10. Februar 1998 – 2 T 69/97 – wird zurückgewiesen.
2. Die Antragstellerin hat die im Verfahren der weiteren Beschwerde entstandenen Gerichtskosten zu tragen und die den Antragsgegnern im Verfahren der weiteren Beschwerde entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.
3. Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 76.532,00 DM festgesetzt.
Tatbestand
I.
Die Antragstellerin macht gegen die Antragsgegner Ansprüche auf Verwaltervergütung geltend.
Die Antragstellerin ist die frühere Verwalterin des Anwesens S.-Ring in W.. Die Beteiligten zu 2, 4, 5 und 6 sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft; der Beteiligte zu 3 ist Zwangsverwalter über die Miteigentumsanteile des weiteren Mitglieds Kurt G. Kurt G. war ursprünglich Alleineigentümer des Anwesens. Mit Teilungserklärung vom 17.12.1991 wurde es in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die Antragstellerin wurde zur Verwalterin bestellt. Der damalige Alleineigentümer Kurt G. schloß mit ihr einen Verwaltervertrag für den Zeitraum vom 01.06.1992 bis 31.05.1997, der eine vorzeitige Kündigung vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig macht. Die monatliche Verwaltervergütung wurde auf 4.071,00 DM festgesetzt. Kurt G. schloß mit den Beteiligten zu 2, 4, 5 und 6 im Jahre 1992 Kaufverträge über einzelne Wohnungseigentumseinheiten. Die Eintragung der Käufer als Eigentümer erfolgte jedoch erst im Januar bzw. Februar 1994.
Am 22.01.1994 wurde der Beteiligte zu 3 als Zwangsverwalter für das Eigentum des Kurt G. eingesetzt. Er erklärte mit Schreiben vom 23.02.1994 die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund. Mit Schreiben vom 01.03.1994 rief er eine Eigentümerversammlung ein. Diese fand am 10.03.1994 statt und faßte den einstimmigen Beschluß, die Antragstellerin als Verwalterin ohne Entlastung „ab sofort abzusetzen” (vgl. AS. 79).
Die Antragstellern ist der Ansicht, der Verwaltervertrag sei nicht wirksam gekündigt worden, weshalb sie weiter Anspruch auf das vereinbarte Honorar habe. Sie macht das Verwalterhonorar für den Zeitraum vom 01.01.1994 bis 31.03.1996 geltend. Sie erklärt die Aufrechnung gegen einen Anspruch der Eigentümergemeinschaft auf Auszahlung eines Guthabenbetrages aus Wohngeldzahlungen in Höhe von 23.515 DM und macht darüber hinaus eine Forderung in Höhe von 76.532 DM zuzüglich Zinsen geltend.
Amtsgericht und Landgericht haben den Zahlungsantrag der Antragstellerin zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich ihre sofortige weitere Beschwerde, mit der sie ihren Antrag weiterverfolgt.
Entscheidungsgründe
II.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin ist zulässig. Die Antragstellerin ist als GmbH in Liquidation aktiv beteiligungsfähig und wird durch ihren früheren Geschäftsführer als Liquidator gemäß §§ 66 Abs. 1, 70 GmbHG gerichtlich vertreten (vgl. die Nachweise bei Zöller/Vollkommer, ZPO, 21. Aufl., § 50 Rdnr. 4 b, § 51 Rdnr. 4 a). Entgegen der Ansicht der Antragsgegner (Beteiligte Ziffer 2–6) sind somit sowohl die sofortige weitere Beschwerde als auch der Antrag der Antragstellerin zulässig.
In der Sache hat die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin keinen Erfolg. Das Landgericht hat fehlerfrei festgestellt, daß der mit der Antragstellerin geschlossene Verwaltervertrag durch die Antragsgegner im März 1994 wirksam gekündigt wurde.
1. Der Verwaltervertrag ist ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag mit teilweise dienstvertraglichem, teilweise werkvertraglichem Charakter. Er kann von den Wohnungseigentümern aus wichtigem Grund gekündigt werden, wenn diesen unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeten Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (OLG Karlsruhe ZMR 1998, 240, 241; BayObLGZ 1972, 139, 141). Dabei muß das Verhalten des Verwalters einer strengeren Prüfung unterzogen werden, wenn er – wie hier – nicht von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nominiert, sondern vom damaligen Alleineigentümer in seinem Interesse langfristig bestellt wurde (BayObLG a.a.O., S 142).
a) Das Landgericht hat zahlreiche Versäumnisse der Verwalterin festgestellt. Danach hat die Antragstellerin Rechnungen von Handwerkern wie auch der Versorgungsbetriebe nicht oder nur mit Verzögerung bezahlt, so daß Handwerker keine Leistungen mehr erbringen wollten und die Stadtwerke die Einstellung der Versorgung des Anwesens angedroht hatten. Feuerlöscher und Feuerschutzeinrichtungen wurden nicht überprüft. Die Beleuchtung sämtlicher Notausgänge war defekt, die Notausgänge der Tiefgarage befanden sich in einem verkehrswidrigen und gefährlichen Zustand. Die Antragstellerin führte keine Wohnungsei...