OLG Karlsruhe Urteil vom 11.01.1990 - 11 W 167/89

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Haftung des Zwangsverwalters für nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig werdendes Wohngeld

Verfahrensgang

LG Karlsruhe (Urteil vom 07.10.1998; Aktenzeichen 7 UR II 19/88)

Tenor

1. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluß des Landgerichts Mannheim vom 17. August 1989 – 4 T 82/89 – wird zurückgewiesen.

2. Der Antragsgegner hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

3. Der Geschäftswert der Rechtsbeschwerde wird auf 3.244,01 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Wohnungseigentümer der obengenannten Wohnungseigentumsanlage machen gegenüber dem Antragsgegner, der seit 20.10.1987 als Zwangsverwalter für die Wohnungen … bestellt ist. Nachzahlungsbeträge für diese Wohnungen geltend, die aufgrund der Abrechnung für das Jahr 1987 durch Beschluß der Wohnungseigentümer vom 14.04.1988 festgestellt worden sind.

Der Antragsgegner ist der Auffassung, er habe nur diejenigen Beträge zu zahlen, die im Verhältnis zum gesamten Abrechnungszeitraum anteilig auf die Zeit seit Anordnung des Zwangsverwaltungsverfahrens entfallen.

Amts- und Landgericht haben sich dieser Auffassung nicht angeschlossen und den Antragsgegner zur Zahlung in vollem Umfang verpflichtet.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vortrags der Beteiligten wird auf den Beschluß des Landgerichts Mannheim vom 17.08.1989 (AS. 70 ff.) und die zugrunde liegende Entscheidung des Amtsgerichts Mannheim vom 16.03.1989 (AS. 38 ff.) Bezug genommen.

Gegen die Entscheidung des Landgerichts Mannheim richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners, der die Antragsteller entgegentreten. Die Beteiligten wiederholen im wesentlichen ihren Vortrag der Vorinstanzen zu ihrem jeweiligen Rechtsstand, den sie aufrechterhalten. Auf die gewechselten Schriftsätze wird verwiesen.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig, jedoch nicht begründet.

Der Senat teilt die Auffassung der Vorinstanzen.

1. Nach § 155 ZVG hat der Zwangsverwalter die Ausgaben der Verwaltung aus den Nutzungen des Grundstücks vorweg zu bestreiten. Zu diesen Ausgaben der Verwaltung gehören im Falle der Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum die während des Verfahrens fällig werdenden Beiträge zu den Lasten und Kosten desselben (vgl. Augustin in RGRK, Rdn. 35; Röll in Münch. Komm., 2. Aufl., Rdn. 21; Müller: Praktische Fragen des Wohnungseigentums, Rdn. 664; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., Rdn. 102; Weitnauer, WEG, 7. Aufl., Rdn. 29 jeweils zu § 16 WEG; Steiner, ZVG, 9. Aufl., Rdn. 28 zu § 155; Zeller, ZVG, 12. Aufl., Rdn. 4 (17) zu § 152).

Der Bundesgerichtshof (BGHZ 104, 97 = NJW 88, 1910) hat unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung (NJW 85, 2717) – auf Vorlagebeschluß des Senats vom 10.10.1987 – 11 W 78/86 – zur Frage der Haftung des Erwerbers von Wohnungseigentum für vor dem Eigentumserwerb begründete (entstandene) Forderungen dahin entschieden, daß diese vom neuen Eigentümer dann zu tragen sind, wenn die Beschlußfassung über die Jahresabrechnung, die derartige Positionen enthält, nach dem Eigentumserwerb erfolgt ist. Diese Entscheidung gilt auch für den Fall des Erwerbes in der Zwangsversteigerung. Erst durch den Beschluß der Wohnungseigentümer werden im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber den anderen begründet und damit fällig.

2. Dieser Grundsatz gilt nach Auffassung des Senats auch für den Fall der Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum. Der Zwangsverwalter nimmt anstelle des betriebenen Wohnungseigentümers dessen Rechte innerhalb der Gemeinschaft wahr; er allein hat insbesondere auch das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung (Bärmann/Pick/Merle, aaO, Rdn. 21 zu § 25; Zeller aaO; OLG Hamm DWE 87, 54). Nur der Zwangsverwalter hat deshalb bei der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung die Möglichkeit, Berechtigung, Höhe und ordnungsgemäße Umlage der Kosten zu prüfen und gegebenenfalls zu beanstanden.

Diesem Ergebnis stehen nicht der Sinn und Zweck des Zwangsverwaltungsverfahrens und insbesondere keine berechtigten Belange des betreibenden Gläubigers entgegen. Der Wert des Wohnungseigentums war bereits im Zeitpunkt der Beschlagnahme entsprechend den darauf ruhenden Lasten und Verbindlichkeiten faktisch entsprechend gemindert.

Auch soweit der nach der Jahresabrechnung offenstehende Betrag dadurch zustande gekommen ist, daß der betriebene Wohnungseigentümer – vor der Beschlagnahme – monatlich im voraus zu entrichtendes Wohngeld nicht bezahlt hat, ergibt sich nichts anderes. Diese Forderung war zwar, sofern sie auf einem von den Wohnungseigentümern beschlossenen Wirtschaftsplan beruhte, bereits gegenüber dem Wohnungseigentümer fällig. Nach Einbeziehung in die Jahresgesamtabrechnung und deren Billigung durch die Wohnungseigentümer ist jedoch allein dieser Beschluß maßgebende Rechtsgrundlage für die Durchsetzung auch dieser Forderung.

Schließlich spricht für das gewonn...