OLG Karlsruhe Urteil vom 11.02.2005 - 10 U 199/03

Verfahrensgang

LG Baden-Baden (Urteil vom 04.09.2003; Aktenzeichen 1 O 38/03)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des LG Baden-Baden vom 4.9.2003 - 1 O 38/03 - geändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.549,20 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 1.344,70 EUR seit dem 6.8.2002, aus jeweils 40,90 EUR seit dem 5.9.2002, dem 5.10.2002, dem 7.11.2002, dem 5.12.2002 und dem 7.1.2003 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die weiter gehende Berufung wird zurückgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz trägt die Klägerin 87 % und die Beklagte 13 %. Von den Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin 84 % und die Beklagte 16 %.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

(BGB - §§ -Angaben beziehen sich auf die zwischen dem 1.9.2001 und dem 31.12.2001 geltende Gesetzesfassung, Art. 229 §§ 3, 5 EGBGB)

I. Die Klägerin macht - für die Berufungsentscheidung noch erheblich - Mietzins- und Nutzungsausfall für Büroräume geltend.

Durch Mietvertrag vom 5./6.2.2001 (K 1, Anlagenheft LG) vermietete die Klägerin der Beklagten für zwei Jahre Büroräume, eine Garage und zwei Stellplätze in B. Mit Schreiben vom 8.4.2002 teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass sie ihre Geschäfte nach Be. verlege und an einer vorzeitigen Aufhebung des Mietvertrages interessiert sei, da die Büroräume etwa ab Juni des Jahres nicht mehr benötigt würden (K 2, Anlagenheft LG). Im Juni und Juli 2002 entfernte die Beklagte die überwiegende Büroeinrichtung aus den Mieträumen. Die Miete für August 2002, die nach § 5 Nr. 1 des Mietvertrages spätestens am dritten Werktag eines Monats im Voraus zu leisten war, zahlte die Beklagte nicht. Die Klägerin ließ die Türschlösser zu den Büroräumen austauschen. Die Beklagte weigerte sich daraufhin, die September-Miete zu zahlen. Mit Schreiben vom 30.9.2002 rechtfertigte die Klägerin ihr Vorgehen unter Bezugnahme auf ihr Vermieterpfandrecht und kündigte das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs (K 4, Anlagenheft LG). Die Beklagte war mit der Kündigung einverstanden (vgl. Schreiben vom 4.10.2002, K 3, Anlagenheft LG). Am 13.1.2003 übersandte sie dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin die Schlüssel des Mietobjekts.

Die Klägerin hat Mietzins für die Monate August und September 2002 und Nutzungsentschädigung für die Monate Oktober 2002 bis Januar 2003 geltend gemacht, jeweils 1.344,70 EUR (= 2.630 DM; 2.550 DM für die Büroräume und 80 DM für die Garage). Außerdem hat sie Nebenkostenvorauszahlungen bzw. abgerechnete Nebenkosten begehrt.

Das LG hat mit Urt. v. 4.9.2003, auf das Bezug genommen wird, die Beklagte zur Zahlung von 8.068,20 EUR (Mietzins bzw. Nutzungsentschädigung für August 2002 bis Januar 2003) nebst Verzugszinsen verurteilt. Die weiter gehende Klage, die nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens ist, hat es abgewiesen.

Gegen ihre Verurteilung hat die Beklagte zunächst in vollem Umfang Berufung eingelegt, diese dann jedoch bezüglich des Mietzinses für August 2002 nebst insoweit zugesprochener Verzugszinsen zurückgenommen. Zur Begründung wiederholt und vertieft sie ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie sei nicht verpflichtet, den verlangten Mietzins für September 2002 und die verlangte Nutzungsentschädigung für Oktober 2002 bis Januar 2003 zu zahlen. Die Klägerin sei nicht berechtigt gewesen, die in die Mieträume eingebrachten Sachen in Besitz zu nehmen. Schon gar nicht sei sie berechtigt gewesen, unangekündigt die Türschlösser auszuwechseln. Die Klägerin habe für die Zeit nach der Kündigung keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung, da sie die Mieträume ihr, der Beklagten, nicht mehr überlassen habe. Dass sie, die Beklagte, die Schlüssel erst später zurückgegeben habe, sei nicht wesentlich.

Die Beklagte beantragt, das landgerichtliche Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.

Ihre Anschlussberufung, mit der sie Schadensersatz in Höhe einer Miete für Februar 2003 geltend gemacht hat, hat sie zurückgenommen.

Hinsichtlich der Einzelheiten des erst- und zweitinstanzlichen Parteivorbringens wird auf die vorbereitenden Schriftsätze verwiesen.

II. Die Berufung der Beklagten ist zulässig. Für den noch in Streit befindlichen Zeitraum von September 2002 bis Januar 2003 hat sie hinsichtlich der Miete bzw. Nutzungsentschädigung für die Büroräume Erfolg, nicht dagegen hinsichtlich der Miete bzw. Nutzungsentschädigung für die Garage.

1. Nicht mehr in Streit ist der vom LG zuerkannte Anspruch der Klägerin auf Zahlung des vertraglich vereinbarten Mietzinses für die Büroräume und die Garage i.H.v. insgesamt 2.630 DM (1.344,70 EUR) für August 2002 nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 6.8.2002.

2. Für den September 2002 hat die Klägerin entgegen der Ansicht des LG keinen Anspruch auf Zahlung des Mietzinses für die Büroräume, so...