Verfahrensgang
LG Konstanz (Urteil vom 05.03.2009; Aktenzeichen 5 O 76/07) |
Tenor
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des LG Konstanz vom 5.3.2009 wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Die Parteien streiten um Mietminderung sowie die Verpflichtung der Klägerin, Mietmängel zu beseitigen.
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird auf das Urteil des LG Konstanz vom 5.3.2009 Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Das LG hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen.
Die Beklagte meint, dass die auf die Sonneneinstrahlung zurückgehenden erhöhten Raumtemperaturen einen Mangel der Mietsache darstellten, weil dadurch ein vernünftiges Arbeiten in den Büros erschwert sei. Ob ein ordnungsgemäßes Raumklima vorliege, richte sich nach den Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung. Danach müsse eine gesundheitlich zuträgliche Arbeitstemperatur herrschen (Anhang Ziff. 3.5 der Arbeitsstät-tenVO). Gewerblich gemietete Räume müssten auch ohne ausdrückliche Abrede so beschaffen sein, dass die nach dem Vertragszweck vorgesehene Nutzung darin in zulässiger Weise ausgeübt werden kann. Mithin dürften bei Büroräumen die Arbeits- und Aufenthaltsbedingungen nicht aufgrund des Bauzustandes in unzuträglicher Art und Weise beeinträchtigt sein. Dies setze auch eine behagliches, thermisches Raumklima voraus. Auch wenn der Grenzwert von 26 ° C nicht schematisch herangezogen werden könne, habe die Beklagte aufgrund der von ihr vorgelegten Messprotokolle und des hierfür angebotenen Zeugenbeweises dargetan, dass die Raumtemperaturen in den angemieteten Räumen unzuträglich hoch seien. Dies stelle einen Mangel dar. Auch das Gutachten des Sachverständigen S. habe dies letztlich bestätigt.
Die Beklagte sei daher berechtigt, die Miete um 30 % zu mindern. Dieses Recht bestehe für die Monate April bis September eines jeden Jahres. Da dies rechnerisch für die Jahre 2006 und 2007 bereits einen Betrag von 14.291,49 EUR ausmache, sei die Klage in jedem Fall unbegründet.
Die Widerklage sei begründet. Da die Räume mangelhaft seien, könne die Beklagte auch die Beseitigung der Mängel verlangen. Sie habe einen Anspruch darauf, dass der Vermieter einen außen anliegenden Sonnenschutz anbringt. Damit werde das Recht des Vermieters, unter der Art und Weise der Mängelbeseitigung zu wählen, nicht beeinträchtigt. Denn es handele sich dabei um die einzig wirtschaftliche Möglichkeit, um niedrige Raumtemperaturen zu erreichen. § 10 Ziff. 1 des Mietvertrages stehe dem nicht entgegen.
Aus den gleichen Gründen habe die Klägerin der Beklagten auch zu gestatten, Klimageräte einzubauen. Die Weigerung der Klägerin sei treuwidrig. Die Einbaukosten von insgesamt 3.000 EUR habe die Klägerin zu erstatten.
Dass die Berufung Erfolg habe, ergebe sich schließlich aus einem Urteil des OLG Hamm vom 28.2.2007 (30 U 131/06). Die Nichtzulassungsbeschwerde habe der BGH ohne Begründung mit Beschluss vom 9.9.2009 (XII ZR 45/07) zurückgewiesen.
Die Beklagte beantragt, unter Abänderung des am 5.3.2009 verkündeten Urteils des LG Konstanz
1) die Klage abzuweisen,
2) widerklagend
a) die Klägerin zu verurteilen, in den Büroräumlichkeiten der Widerbeklagten und Klägerin in der Straße in ... im Erdgeschoss in den Einheiten Nr. E 5 bis E 9 und E 14 und E 15 laut Anlage 1 zum Mietvertrag vom 1.2.2006 und den Einheiten Nr. E 1 bis E 4 gemäß Anlage 1b zum Mietvertrag vom 1.11.2005 einen außen anliegenden Sonnenschutz anzubringen.
b) festzustellen, dass sich der Antrag, die Klägerin zu verurteilen, in den Büroräumlichkeiten der Widerbeklagten und Klägerin in der Straße in ... im Erdgeschoss in den Einheiten Nr. E 5 bis E 9 und E 14 und E 15 laut Anlage 1 zum Mietvertrag vom 1.2.2006 und den Einheiten Nr. E 1 bis E 4 gemäß Anlage 1b zum Mietvertrag vom 1.11.2005 den Einbau von Klimageräten zu gestatten, erledigt hat. c) die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagten die Kosten dieser Klimageräte und des Einbaus dieser Klimageräte i.H.v. 5.790 EUR zu bezahlen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie bestreitet, dass ein Mangel der Mieträume vorliegt. Die von der Beklagten vorgelegten Protokolle über angebliche Temperaturen genügten selbst dann nicht, wenn man ihre Richtigkeit unterstelle. Die Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB sei jedenfalls nicht überschritten. Für Juni und Juli 2006 habe sie im Kulanzwege eine Minderung von 20 % akzeptiert. Eine weitere Minderung sei nicht angezeigt. Auch das Gutachten des Sachverständigen S. zeige nicht auf, dass ein Mangel vorliege.
Die Widerklage sei unbegründet. Es fehle bereits an einem Mangel der Mietsache. Konkrete Maßnahmen könnten einem Vermiet...