Entscheidungsstichwort (Thema)
Kurze Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters gegen eine Nebenkostenabrechnung
Leitsatz (amtlich)
1. Eine Regelung im Mietvertrag zu den Nebenkosten, wonach "Einwendungen gegen die Richtigkeit der Abrechnung nur innerhalb von vierzehn Tagen nach Zugang" der Abrechnung geltend gemacht werden können, enthält eine Ausschlussfrist. Bei einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung kann der Mieter die von ihm bezahlten Nebenkosten nicht zurückverlangen, wenn er später, nach Fristablauf, inhaltliche Fehler bemerkt.
2. Für den Bereich der Geschäftsraummiete bestehen keine rechtlichen Bedenken, für Einwendungen des Mieters gegen Nebenkostenabrechnungen individualvertraglich eine kurze Ausschlussfrist von zwei Wochen zu vereinbaren.
Normenkette
BGB § 138 Abs. 1, §§ 242, 556 Abs. 3
Verfahrensgang
LG Konstanz (Aktenzeichen Me 4 O 259/15) |
Tenor
1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Konstanz vom 12.07.2016 - Me 4 O 259/15 - wird zurückgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
3. Das Urteil des Landgerichts und das Urteil des Senats sind vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung.
Gründe
I. Mit schriftlichem Mietvertrag vom 16.03.2006 mietete die Klägerin von dem Beklagten Räume in einem Anwesen in O. zum Betrieb einer Apotheke. Die Parteien vereinbarten eine monatliche Miete von 2.200,00 EUR und monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 150,00 EUR, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer. In § 3 Ziffer 2 c) des Mietvertrages trafen die Parteien eine Vereinbarung zur Abrechnung der Nebenkosten:
"Der Vermieter legt in regelmäßigen Abständen, die zwölf Monate nicht überschreiten sollen, Rechnung über die tatsächlich entstandenen Betriebskosten und legt diese nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des gesamten Gebäudes auf die einzelnen Mieter um, soweit kein anderer Umlegungsmaßstab vereinbart wird. Einwendungen gegen die Richtigkeit der Abrechnung können nur innerhalb vierzehn Tagen nach Zugang und nur schriftlich geltend gemacht werden. Rückzahlungen bzw. Abschlusszahlungen sind innerhalb eines Monats nach Zugang der Abrechnung fällig."
Der Beklagte erstellte für die Jahre 2010 bis 2013 Betriebskostenabrechnungen (vgl. die Anlagen K 3, K 4, K 5 und K 6). Für die Jahre 2010, 2011 und 2012 ergab sich unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen der Klägerin jeweils ein Guthaben zu ihren Gunsten, welches der Beklagte auszahlte. Für 2013 ergab sich ein von der Klägerin zu entrichtender Nachzahlungsbetrag, der bisher nicht bezahlt wurde. Im Jahr 2014 veräußerte der Beklagte die Räumlichkeiten an den Ehemann der Klägerin, der daraufhin anstelle des Beklagten als Vermieter in den Mietvertrag eintrat.
Nach Ende des Mietverhältnisses mit dem Beklagten traten bei der Klägerin Zweifel auf, ob die Nebenkosten für die Jahre 2010 bis 2013 vom Beklagten richtig abgerechnet worden waren. Sie erhob durch Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 11.06.2014 (Anlage K 7) Einwendungen und verlangte Korrekturen. Der Beklagte trat diesen Einwendungen entgegen und erstellte keine neuen Abrechnungen für die betreffenden Jahre.
Mit ihrer Klage vom 09.06.2015 hat die Klägerin die Rückzahlung des überwiegenden Teiles der Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2010 bis 2013 verlangt. Die Abrechnungen wiesen eine Reihe von Fehlern auf. Insbesondere habe der Beklagte den Abrechnungen eine unzutreffende Gesamtfläche des Hauses zugrunde gelegt. Es bestünden erhebliche Zweifel am angegebenen Wasserverbrauch, da die Wasserzähler nicht ordnungsgemäß geeicht gewesen seien. Die Klägerin hat schriftsächlich weitere Fehler ergänzt. Aufgrund der Fehler und der unzulänglichen Abrechnungen des Beklagten sei dieser verpflichtet, diejenigen Nebenkostenbeträge zurückzuzahlen, die er nach seinen Abrechnungen angeblich für Wasser und Heizung aufgewendet habe. Daraus ergebe sich die Klageforderung in Höhe von 5.481,10 EUR.
Mit Urteil vom 12.07.2016 hat das Landgericht Konstanz die Klage abgewiesen. Der Beklagte sei nicht zur Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen verpflichtet. Denn die Klägerin sei mit Einwendungen gegen die Abrechnungen ausgeschlossen. Sie habe unstreitig die Frist von zwei Wochen zur Erhebung von Einwendungen gemäß § 3 Ziffer 2 c) des Mietvertrages bei den jeweiligen Abrechnungen versäumt.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Klägerin. Sie hält an ihrem erstinstanzlichen Rechtsschutzziel fest. Das Landgericht habe die vertragliche Regelung zur Abrechnung von Betriebskosten unzutreffend ausgelegt. Bei der Frist von zwei Wochen in § 3 Ziffer 2 c) des Mietvertrages handele es sich lediglich um eine Fälligkeitsregelung, und nicht um die Vereinbarung einer Ausschlussfrist. Dies ergebe sich insbesondere daraus, dass die Parteien - anders als beispielsweise in der ähnlichen gesetzlichen Regelung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB - keine Sanktion für den Fall einer Fristversäumung durch die Mieterin geregelt hätten. Da es keinen Einwendun...