Entscheidungsstichwort (Thema)
Forderung
Verfahrensgang
LG Karlsruhe (Urteil vom 23.01.1987; Aktenzeichen 3 O 368/86) |
Tenor
I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 23. Januar 1987 – 3 O 368/86 – aufgehoben.
II. Die Sache wird an das Landgericht Karlsruhe zur weiteren Verhandlung und Entscheidung – auch über die Kosten des Berufungsrechtszuges – zurückverwiesen.
Tatbestand
Der Kläger macht aus behauptetem abgetretenem Recht eine Forderung aus dem im September 1984 abgeschlossenen „Pachtvertrag” zwischen … und … und dem Beklagten geltend.
Dieser Vertrag bezeichnet als Pachtgegenstand in § 1 das Anwesen … „zum Betrieb als Hotel und Restaurant”. § 1 Nr. 2 des Vertrages lautet: „Die Wohnung ist als Werkswohnung im Rahmen dieses Pachtverhältnisses mitverpachtet und ist bei Beendigung des Pachtverhältnisses zusammen mit den gewerblichen Räumen zu räumen und an den Verpächter herauszugeben.”
§ 3 Nr. 1 des Vertrages bestimmt, daß der „Pachtzins für den gewerblichen Teil” 7.500,– DM monatlich beträgt; eine gesonderte Zinsbestimmung für einen anderen „Teil” ist dem Vertrag nicht zu entnehmen.
In § 6 des Vertrages werden Bestimmungen über die Instandhaltung des Pachtobjekts getroffen; kleinere Reparaturen bis zu einem Betrag von 3.500,– DM pro Jahr soll der Pächter auf seine Kosten vornehmen lassen, im übrigen sollen diese zu Lasten des Verpächters gehen; hier wird keine Unterscheidung hinsichtlich der Pachträume getroffen.
Die Fläche des Gesamtobjekts beträgt ca. 2.000 m², davon entfallen auf die Wohnung ca. 100 m².
Der Kläger macht einen Teilbetrag von 6.000,– DM aus der vereinbarten Pacht geltend mit der Behauptung, der Beklagte habe in dieser Höhe zu Unrecht Abzüge von dem vereinbarten Pachtzins unter Hinweis auf angeblich von den Verpächtern zu tragende Reparaturkosten gemacht; die Parteien streiten sich um zahlreiche im einzelnen aufgeführte Positionen, wobei der Streit auch darum geht, ob es sich bei den Arbeiten um Reparaturen oder um Wartung handelt.
Das Landgericht hat durch das angefochtene Urteil die Klage als unzulässig abgewiesen, weil es das Amtsgericht Pforzheim gemäß § 29 a Abs. 1 ZPO für ausschließlich zuständig hält. Es handele sich – ungeachtet der Bezeichnung als Pachtvertrag – insoweit um einen Mischmietvertrag; das Landgericht schließt sich – unter Darlegung des Streitstandes – der Auffassung an, die § 29 a ZPO immer dann anwendet, wenn auch Wohnraum mitvermietet ist. § 29 a ZPO biete keinerlei Anhaltspunkt für eine auch nur teilweise Herausnahme von Mischmietverhältnissen aus dem Anwendungsbereich dieser Norm; deren Schutzzweck dürfe auch nicht durch schlichte Vertragsverbindung unterlaufen werden. Es entspreche auch der Prozeßökonomie, wenn Abgrenzungsschwierigkeiten vermieden würden.
Wegen weiterer Einzelheiten des Urteils und des Vortrags der Parteien im ersten Rechtszug wird auf das angefochtene Urteil verwiesen.
Mit seiner Berufung erstrebt der Kläger die Zurückverweisung an das Landgericht, das er für zuständig hält. Es handele sich nicht um einen Mischmietvertrag, sondern um einen Pachtvertrag; die streitigen Ansprüche beträfen ausschließlich die Pachtsache Hotel. Jedenfalls liege nach der sogenannten „Übergewichtstheorie” der Schwerpunkt des gesamten Vertrages in der Überlassung der gewerblichen Räume und daher in der Verpachtung.
Er beantragt,
das Urteil des Landgerichts Karlsruhe abzuändern und den Rechtsstreit an das Landgericht zurückzuverweisen,
hilfsweise, den Rechtsstreit an das Amtsgericht Pforzheim zu verweisen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt das angefochtene Urteil, wobei er den „praktischen” Gesichtspunkt für entscheidend hält, daß klare Verhältnisse hinsichtlich der Zuständigkeit herrschten.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung ist begründet.
1. Zwar ist die Zuständigkeit des Landgerichts nicht schon deshalb gegeben, weil ausschließlich Forderungen aus einem Pachtverhältnis geltend gemacht würden.
Nach dem Wortlaut des Pachtvertrages ist zwar nur ein Pachtzins für den gewerblichen Teil vereinbart, so daß der Schluß möglich wäre, die Wohnung sei zusätzlich unentgeltlich überlassen. Eine Gesamtwürdigung des Vertrages und der beiderseitigen Interessen ergibt aber, daß die Parteien lediglich darauf verzichtet haben, für die Überlassung der Wohnung ein gesondertes Entgelt auszuweisen. Die Privatwohnung ist auch insofern streitbefangen, als die vom Beklagten geltend gemachten Gegenforderungen – wenn auch nur zum geringeren Teil – Reparaturen betreffen, die in der Privatwohnung durchgeführt wurden (dies ergibt sich aus dem unstreitigen Inhalt des vorgelegten vorprozessualen Schriftwechsels).
2. Das Landgericht hat auch zutreffend ausgeführt, daß die Bezeichnung des gesamten Vertrages als Pachtvertrag für die rechtliche Einordnung nicht entscheidend ist, sondern daß die objektive Zuordnung, die hinsichtlich der Wohnung ein Mietverhältnis ergibt, entscheidend ist.
3. Der Senat schließt sich jedoch der bereits vom Landgericht ...