OLG Karlsruhe Urteil vom 28.01.1999 - 9 U 148/97 (veröffentlicht am 28.01.1999)

Das Urteil ist rechtskräftig. Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 4.7.2001 – XII ZR 65/99 – die Revision der Klägerin nicht angenommen.

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Leitsatz (amtlich)

Zur Verwirkung des mietvertraglichen Kündigungsrechtes wegen fortdauernder Vertragsverletzungen des Vertragspartners und zur Treuwidrigkeit eines Zuwartens mit der Kündigung.

Normenkette

BGB §§ 542, 454a, 242

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Freiburg vom 27.06.1997 wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung seitens der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 24.000,– DM abwenden, es sei denn, die Beklagte leistet vor der Zwangsvollstreckung in gleichem Umfang Sicherheit. Beide Parteien können die ihnen obliegende Sicherheitsleistung durch selbstschuldnerische, unbedingte und unbefristete Bürgschaft eines allgemein als Zoll- und Steuerbürge zugelassenen Kreditinstituts erbringen.

4. Die Beschwer der Klägerin übersteigt 60.000,– DM.

Tatbestand

Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Mietzins in Höhe von monatlich 5.021,06 DM für die Zeit Februar 1996 bis Dezember 1996 mit insgesamt 55.231,66 DM zzgl. Zinsen und im Berufungsverfahren erweitert um die Monate Januar 1997 bis Oktober 1997 mit insgesamt 105.442,26 DM nebst Zinsen in Anspruch. Die Beklagte begehrt für den Fall des Unterliegens mit ihrer hilfsweisen Widerklage wegen Minderung für den Zeitraum, für den Miete beansprucht wird, 4.965,07 DM, im Berufungsverfahren erhöht auf 9.476,67 DM. Weiter macht sie widerklagend 7.024,54 DM nebst Zinsen als Mietminderung für die Zeit von Dezember 1994 bis Januar 1996 geltend.

Die Beklagte hatte von der Klägerin mit Mietvertrag vom 14./20.03.1990 ab 01.01.1991 fest für zehn Jahre Räume für den Betrieb einer Werbeagentur angemietet. Der Zugang zu diesen Räumen erfolgt über eine Hoffläche. Diese Hoffläche wird von einem weiteren Mieter der Klägerin zum Teil als Lagerfläche verwendet. Durch Leergut, Kartonagen, Paletten und Abfälle ist der Hof in einem unordentlichen Zustand. Die ständige Unordnung vermittelt den Charakter eines „Hinterhofs”. Trotz der im Mietvertrag enthaltenen Konkurrenzschutzklausel weist ein Werbeschild der Mieterin V. „………Werbeagentur….” hin. Die im Untergeschoß angemieteten Pkw-Stellplätze standen immer wieder wegen Überschwemmung durch grundwasser nicht zur Verfügung. Gestützt hierauf hat die Beklagte für die Zeit von Dezember 1991 bis November 1994 Mietminderung in Höhe von 10 % mit insgesamt 10.946,35 DM geltend gemacht. Dies und anderes war Gegenstand der Rechtsstreite der Parteien vor dem Landgericht Freiburg – 1 O 115/94 und 1 O 639/94 – sowie des OLG Karlsruhe, Zivilsenate Freiburg –13 U 179/95 –. Durch Urteil des Landgerichts Freiburg vom 25.08.1995 wurde die Klägerin verurteilt, an die Beklagte wegen Mietminderung 10.946,35 DM nebst Zinsen zu zahlen. Die hiergegen eingelegte Berufung der jetzigen Klägerin wurde durch Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe, Zivilsenate Freiburg, vom 19.06.1996 zurückgewiesen.

Mit Schreiben ihres Rechtsanwaltes vom 22.04.1993 hatte sich die Klägerin gegen die Mietminderung gewandt. Die Beklagte ließ mit Schreiben ihrer Anwälte vom 04.05.1993 antworten und mitteilen, daß ab sofort die Miete vorbehaltlich des Rechts zur Mietminderung wegen des ungepflegten Zustandes der Hofanlage gezahlt werde. Am 28.07.1993 schlossen die Parteien einen vorläufigen Vergleich. Nach diesem Vergleich zahlte die Beklagte wegen der von ihr behaupteten Mängel die einbehaltene Miete nur noch unter Vorbehalt. Falls die Vermieterin bis zum Ablauf des Jahres 1993 dafür sorge, daß das vom HL-Markt auf dem Innenhof gelagerte Leergut und sonstiger Müll im Hof nicht mehr gesehen werde, verzichtete die Beklagte auf Mietminderung bis zum Ablauf des Jahres 1993. Andernfalls behielt sie sich das Recht vor, die Mietminderung gerichtlich geltend zu machen. Die Klägerin sagte zu, das Firmenschild zu entfernen. Die Parteien korrespondierten weiter. Mit Schreiben vom 31.01.1994 wurde der Beklagten mitgeteilt, dass die Pläne zur Erweiterung des Leergutstellplatzes für den H.-Markt in der Zwischenzeit eingetroffen seien. Der Vorschlag der Beklagten auf Erweiterung um neun Meter sei berücksichtigt und genehmigt. Mit Schreiben vom 24.10.1994 wurde u. a. mitgeteilt, dass die Baugenehmigung für den Erweiterungsbau auf dem Innenhof zwischenzeitlich beantragt sei.

Auf die erhobene Zahlungsklage der Klägerin vom 16.03.1994 –LG Freiburg, 1 O 115/94– forderten die Bevollmächtigten der Beklagten bis Ende April 1994 den Zustand gemäß Vergleich herzustellen und behielten sich weiter vor, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Sie seien ohnehin bereit auszuziehen, wenn ihnen sämtliche Kosten, die sie im Hinblick auf das Mietverhältnis gehabt hätten, erstattet würden. Mit Aufstellung vom 22.04.1994 listeten die Beklagten diese Kosten mit 65.874,49 DM auf. ...