OLG Karlsruhe Vorlegungsbeschluss vom 07.01.1987 - 3 ReMiet 2/86

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietzins aus Wohnraummiete und Schadensersatz

Verfahrensgang

LG Mannheim (Aktenzeichen 4 S 192/85)

Nachgehend

BGH (Aktenzeichen VIII/AZR 2/87)

Tenor

Gemäß Art. III Abs. 1 S. 3 3. MietRändG legt der Senat dem Bundesgerichtshof folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vor:

Kann der Vermieter von Wohnraum gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution auch nach Ablauf von sechs Monaten seit der Rückgabe der Mietsache mit gem. § 558 BGB verjährten Schadensersatzansprüchen wegen Veränderung oder Verschlechterung der vermieteten Sache aufrechnen, wenn er zuvor keine Abrechnung über die Kaution erteilt hat?

Tatbestand

I.

1. Der Beklagte hatte eine Ein-Zimmer-Wohnung in einer Wohnanlage in M. zu einem monatlichen Mietpreis von 320,– DM netto gemietet und eine Kaution von 1.000,– DM geleistet. Seit Januar 1984 war eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung von 90,– DM vereinbart. Die Kläger waren durch Kaufvertrag mit der Voreigentümerin als Vermieter in diesen Vertrag eingetreten.

Mit Schreiben vom 29.8.1984 kündigte der Beklagte wegen erheblicher Belästigungen durch andere Mieter das Mietverhältnis fristlos und zog alsbald aus der Wohnung aus. Seit dem 1.9.1984 hat er keine Miete mehr bezahlt. Die Kläger widersprachen dieser Kündigung und kündigten mit Anwaltsschreiben vom 26.10.1984 ihrerseits den Vertrag fristlos.

2. Mit der zum Amtsgericht Mannheim erhobenen Klage haben die Kläger die Miete für die Monate September bis November 1984 sowie Erstattung von Anwaltskosten, insgesamt 1.437,59 DM, verlangt.

Im Schriftsatz vom 7.6.1985 haben die Kläger den Rechtsstreit in Höhe eines Betrages von 125,46 DM für erledigt erklärt. Sie haben dazu vorgetragen: Der Beklagte schulde ihnen weitere 874,54 DM für die Erneuerung eines nicht mehr zu gebrauchenden Teppichbodens. Mit diesem Anspruch werde gegenüber der Kautionsrückzahlungsforderung des Beklagten aufgerechnet. Hinsichtlich des verbliebenen Restbetrages von 125,46 DM werde mit dem für November 1984 geltend gemachten Mietzinsschaden aufgerechnet. Dieser Schriftsatz ging dem Beklagten infolge eines nach Klageerhebung vollzogenen Wohnungswechsels erst am 19.7.1985 zu.

Mit Anwaltsschriftsatz vom 14.6.1985 erklärte der Beklagte, der der Klage entgegentrat, er rechne hilfsweise mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch auf. Dieser Schriftsatz ging bei den Prozeßbevollmächtigten der Kläger am 25.6.1985 ein.

Das Amtsgericht hat der Klage nur in Höhe von 230,– DM stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Es hat die vom Beklagten gegenüber der Klageforderung erklärte Hilfsaufrechnung durchgreifen lassen.

3. Mit der Berufung verfolgen die Kläger den abgewiesenen Teil ihres Anspruchs weiter. Der Beklagte beruft sich nunmehr gegenüber dem Schadensersatzanspruch wegen des Teppichbodens auf Verjährung.

Das Landgericht geht davon aus, daß der Beklagte verpflichtet ist, den Mietzins bis einschließlich November 1984 zu bezahlen. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sei jedoch nicht die Aufrechnung des Beklagten, sondern diejenige der Kläger als zeitlich vorrangig zu behandeln. Da der Vortrag der Kläger zum Schadensersatzanspruch wegen des Teppichbodens schlüssig sei, müsse über diesen Beweis erhoben werden.

Das Landgericht sieht sich jedoch gehindert, so zu verfahren, weil nach der Auffassung des OLG Celle im Urteil vom 14.12.1984 (NJW 1985, 1715) die Aufrechnung mit einem verjährten Anspruch gegenüber dem Begehren auf Rückzahlung der Mietkaution unwirksam sei. Da das Landgericht dieser Rechtsauffassung nicht folgen will, hat es dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt: Kann der Vermieter von Wohnraum gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution auch nach Ablauf von sechs Monaten seit der Rückgabe der Mietsache mit Schadensersatzansprüchen wegen Veränderung oder Verschlechterung der vermieteten Sache aufrechnen, wenn er zuvor keine Abrechnung über die Kaution erteilt hat?

Entscheidungsgründe

II.

Die Vorlage ist zulässig.

1. Die Rechtsfrage ist für die Entscheidung des anhängigen Berufungsrechtsstreits erheblich. Das Landgericht hat mit nachvollziehbarer und zumindest gut vertretbarer Begründung dargelegt, daß es die von den Klägern erklärte Aufrechnung für vorrangig hält. An diese rechtliche Würdigung einer Vortrage ist der Senat nach seiner ständigen Rechtsprechung, die er im Rechtsentscheid vom 25.3.1981 (WuM 1981, 195 = Justiz 1981, 279) eingehend begründet hat und der sich inzwischen die meisten Oberlandesgericht angeschlossen haben (vgl. OLG Schleswig WuM 1983, 130; OLG Koblenz WuM 1983, 18; OLG Hamm WuM 1985, 214; KG WuM 1985, 335; OLG Hamburg WuM 1986, 12) gebunden. Dasselbe gilt für die im Vorlagebeschluß getroffene Feststellung, daß die Kläger den Schadensersatzanspruch wegen des Teppichbodens schlüssig begründet haben.

Zwar muß das Landgericht auf der Basis der von ihm vertretenen Auffassung noch Beweis erheben. Dies steht jedoch der Zulässigkeit der Vorlage nicht entgegen; denn, würde man der Ansicht des OLG Celle folgen, k...