OLG Koblenz Rechtsentscheid vom 13.10.1983 - 4 W - RE - 171/83

Leitsatz (amtlich)

›1. Haben mehrere Mieter eine Wohnung gemeinsam gemietet, so kann das Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG nicht aufgespalten und gegen einen der Mieter allein durchgeführt werden.

2. Das nur an einen der Mieter gerichtete Erhöhungsverlangen ist unwirksam.‹

Gründe

I. Die Beklagten haben von der Klägerin seit dem 1. Dezember 1970 laut Mietvertrag vom 29. September 1970 in ..., ...str., eine 4-Zimmer-Wohnung gemietet. In dem Mietvertrag sind beide als Mieter aufgeführt. Die derzeitige Grundmiete beträgt 543,-- DM. In § 27 des Mietvertrages ist u.a. vereinbart, daß es für die Rechtswirksamkeit einer Klärung des Vermieters genügt, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird.

Mit Schreiben vom 27. August 1981 verlangte die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltungsgesellschaft gemäß § 2 Abs. 4 MHG die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete auf 690,45 DM. Das Schreiben ist an ›Herrn G. W., ...str.,‹ adressiert und beginnt mit der Anrede ›Sehr geehrter Mieter‹. Da die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete verweigert wurde, hat die Klägerin fristgerecht gegen beide Mieter Klage erhoben.

Die Parteien streiten darüber, ob das nur an den Ehemann adressierte Schreiben vom 27. August 1981 ein wirksames Mieterhöhungsverlangen im Sinne von § 2 MHG darstellt.

Das Amtsgericht hat die Klage durch Urteil vom 16. April 1982 als unzulässig abgewiesen. In den Entscheidungsgründen hat es u.a. folgendes ausgeführt:

Das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam, weil es nicht auch der Beklagten zu 2) zugegangen sei. Da der Anspruch aus § 2 MHG eine Änderung des einheitlichen Mietverhältnisses zum Gegenstand habe, müsse das Erhöhungsverlangen allen Mietern gegenüber abgegeben werden. Daran ändere auch § 27 des Mietvertrages nichts. Mithin fehle es an einer für die Mieterhöhungsklage notwendigen Prozeßvoraussetzungen.

Das Landgericht hat den Inhalt des Schreibens vom 27. August 1981 mit näherer Begründung dahin gewürdigt, daß das Mieterhöhungsverlangen nur mit Richtung auf den Beklagten zu 1) als Adressaten bzw. Erklärungsempfänger abgegeben worden sei, so daß es im Verhältnis zu der Beklagten zu 2) an der Abgabe einer Mieterhöhungserklärung überhaupt fehle. Die in § 27 Ziff. 2 des Mietvertrages enthaltene Regelung hat es als Vollmacht zum Empfang von Willenserklärungen aufgefaßt. Nach seiner Ansicht greift die Bestimmung hier aber nicht ein, weil der Beklagten zu 2) gegenüber eine Willenserklärung nicht abgegeben worden sei.

Durch Beschluß vom 24. März 1983 hat das Landgericht als Berufungsgericht die Einholung eines Rechtsentscheides zu der folgenden Frage angeordnet:

Ist bei einer Mehrheit von Mietern das allein an einen Mieter gerichtete Mieterhöhungsverlangen diesem gegenüber wirksam?

Das Landgericht will sich zu dieser Frage der vom OLG Celle in WuM 1982, 102 vertretenen Ansicht, nach welcher ein solches Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist, anschließen. Den Parteien ist Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden.

II. Die Vorlage ist zulässig.

Die Zulässigkeitsvoraussetzungen des Art. III Abs. 1 S. 1 des 3. MRÄnDG liegen vor. Die Parteien streiten über eine Rechtsfrage aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Die Frage ist auch von grundsätzlicher Bedeutung. Sie wird in Rechtsprechung und Literatur eingehend erörtert und betrifft über den hier vorliegenden Einzelfall hinaus eine unbestimmte Vielzahl von einschlägigen Fällen. Sie ist ersichtlich bisher noch nicht obergerichtlich entschieden worden. Soweit Obergerichte die Frage bereits erörtert haben, ist entweder der Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt (OLG Celle, WuM 1982, 102; BayObLG, Beschluß vom 21.2.1983 - AR 112/81 - ) oder eine andere Rechtsfrage entschieden worden (OLG Schleswig, Beschluß vom 22.3.1983 - 6 RE Miet 4/82 - ). Das Oberlandesgericht Celle (aaO.) und das Bayerische Oberste Landesgericht (aaO.) haben jeweils einen Rechtsentscheid abgelehnt, weil die Vorlagefrage nicht entscheidungserheblich gewesen ist. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Schleswig (aaO.) befaßt sich - bei einem anders gelagerten Sachverhalt - mit der rechtlichen Tragweite einer - wie hier in § 27 Ziff. 2 des Mietvertrages - vereinbarten Vollmachts- bzw. Wirksamkeitsklausel. Diese Frage ist vorliegend vom Landgericht indessen nicht zur Entscheidung gestellt. Die fragliche Mietvertragsklausel hat es als wechselseitige Empfangsbevollmächtigung der Mitmieter untereinander ausgelegt. Im übrigen ist die Frage nach der rechtlichen Bedeutung einer solchen Klausel inzwischen auch obergerichtlich entschieden worden. Das Oberlandesgericht Schleswig (aaO.) hat die Frage dahin beantwortet, daß die Klausel als Empfangsvollmacht nach § 164 Abs. 3 BGB aufzufassen ist, die auch zur Entgegennahme von Mieterhöhungserklärungen ermächtigt. Von dieser Ansicht weicht das Landgericht, zumindest was die Qualifizierung der Klausel als Empfangsvollmacht angeht, nicht ab, so daß insoweit auch kein Anlaß zur Vorlage besteht. Auf die Frage, ob die Klausel zur Entgegennahme auch eines Mieterhöhungsverlan...