Entscheidungsstichwort (Thema)
Wert- bzw. Schadensersatz aus Mietvertrag
Verfahrensgang
LG Mainz (Urteil vom 19.01.1988; Aktenzeichen 10 HO 39/86) |
Tenor
I. Die Berufung der Kläger gegen das am 19. Januar 1988 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer – 3. Kammer für Handelssachen – des Landgerichts Mainz wird zurückgewiesen, soweit die Klage abgewiesen wurde.
II. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlußurteil vorbehalten.
Tatbestand
Die Kläger nehmen die Beklagte auf Zahlung von Wertersatz bzw. Schadensersatz aus Verletzung mietvertraglicher Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten sowie aus übermäßiger Abnutzung der Mietsache in Anspruch. Die Beklagte ihrerseits begehrt von den Klägern und dem Widerbeklagten zu 3) die Zahlung fälliger Zins- und Tilgungsleistungen aus Darlehen.
Die ursprüngliche Klägerin, die Firma R. Grundstücksvermietungsgesellschaft & Co. Objekt F.-B. KG, erwarb durch Kaufvertrag vom 21. August 1979 (Bl. 49–56 GA) von der Firma G. & Co. GmbH & Co. KG in F. mehrere Betriebsgrundstücke nebst aufstehenden Produktionsgebäuden (Bauteile A, B, C). Der Kaufpreis für die Grundstücke betrug 3 Mio. DM und der für die auf den Grundstücken befindlichen Produktionsgebäude 5 Mio. DM. Die frühere Klägerin wurde als Eigentümerin dieser Grundstücke im Grundbuch eingetragen.
Durch Mietvertrag vom 1. August 1979 vermietete die frühere Klägerin die Grundstücke nebst den Produktionsgebäuden und einem Verwaltungsgebäude an die Beklagte. Diese vermietete die Grundstücke nebst den Gebäuden ihrerseits wiederum an die Firma G. & Co. GmbH & Co. KG.
Die Beklagte hat das Mietobjekt als Zwischenmieterin „wie es steht und liegt” zum 1. August 1979 übernommen (vgl. § 4 der Allgemeinen Mietbedingungen – Anlage I K 1 –). Der Bemessung der Jahresmieten wurden die Investitionskosten zugrundegelegt (§ 5 Ziff. 3 der Mietbedingungen). Die Gesamtinvestitionskosten wurden in dem Mietvertrag wie folgt festgelegt:
Verwaltungsgebäude
– Grundstücke |
1 Mio. DM |
– Gebäude |
6,5 Mio. DM |
Produktionsgebäude
– Grundstücke |
3 Mio. DM |
– Gebäude |
5 Mio. DM. |
Die Jahresabschreibungen für die Produktionsgebäude wurden mit 10 % bemessen. Die Mietzeit wurde für das Verwaltungsgebäude auf 10 Jahre und für die Produktionsgebäude auf 5 Jahre festgelegt. Hinsichtlich der Produktionsgebäude endete der Mietvertrag am 31. Juli 1984. In § 4 Ziffer 2 der Mietbedingungen ist vereinbart, daß der Mieter nach Beendigung der Mietzeit das Mietobjekt in vertragsgemäßem Zustand an den Vermieter zurückzugeben hat. In § 9 des Mietbedingungen ist hinsichtlich der Unterhaltung des Mietobjektes die folgende Regelung getroffen:
„Ziffer 1.
Der Mieter wird das Mietobjekt mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes und auf seine Kosten in einem jederzeit funktionsfähigen, zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten.
Er steht dem Vermieter dafür ein, daß das Mietobjekt durch seinen Gebrauch nicht über die in den Jahresmieten enthaltenen Abschreibungen hinaus entwertet wird.
Der Vermieter ist nach erfolgloser Mahnung und Fristsetzung berechtigt, erforderliche Reparaturen auf Kosten des Mieters durchführen zu lassen.”
Zu den §§ 9 und 10 des Untermietvertrages mit der Firma G. & Co. KG, die denen des Hauptmietvertrages inhaltlich entsprechen, ist in dem Schreiben der Beklagten an die Firma G. & Co. KG vom 11. Juli 1979 (Band II. Bl. 222 GA) folgendes ausgeführt:
„Die §§ 9 und 10 finden Anwendung auf den Gebäudezustand zum heutigen Zeitpunkt. Auf dieser Basis werden die Gebäude während der Mietzeit vom Vermieter funktionsfähig gehalten und nach Beendigung der Mietzeit entsprechend übergeben.”
Die Firma G. & Co. KG hat sich hierauf mit Schreiben vom 13. Juli 1979 (Bl. 232 und 224 GA) dazu wie folgt geäußert:
„Ziffer 4.
Für die Anwendung der §§ 9 und 10 ist der heutige Gebäudezustand und die Absicht des Vermieters, das Mietobjekt möglicherweise später abzureißen, maßgebend. Auf dieser Basis wird das Mietobjekt während der Mietzeit vom Mieter funktionsfähig gehalten und nach Beendigung der Mietzeit entsprechend an den Vermieter übergeben. Der Vermieter ist nicht berechtigt, werterhöhende Unterhaltungsmaßnahmen zu verlangen.”
Mit dem genannten Schreiben hat die Firma G. & Co. KG die zwischen den Parteien des Untermietvertrages getroffenen Absprachen bestätigt.
Die Beklagte, die ebenso wie die frühere Klägerin, bei Abschluß des Mietvertrages zum Konzern der D.-Gruppe gehörte, war schon 1981 darum bemüht, die Mietobjekte als „Abbruch-Grundstücke” zu verwerten. In diese Bemühungen schaltete sie das Maklerunternehmen G. und M. ein, das als Interessenten für den Erwerb der Grundstücke die Firma A. Bau- und Verwaltungs-GmbH vermittelte. Geschäftsführer dieses Unternehmens war bis einschließlich 17. März 1982 der Kläger zu 2). Mit Schreiben vom 20. Januar 1982 (Bl. 434 GA) übersandte die Beklagte der Firma A. den Entwurf eines Kaufvertrages. Der Kläger zu 2) übersandte dem Rechtsanwalt und Notar S. in F. mit Schreiben vom 3. März 1982 im Auftrage der A.-Gruppe einen Kaufvertragsentwurf nebst ...
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