Entscheidungsstichwort (Thema)
Teilrechtsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften für Heizkostenabrechnungen untereinander
Leitsatz (amtlich)
Betreibt eine Wohnungseigentümergemeinschaft zugleich die Heizungsanlage für eine benachbarte zweite Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund von Reallasten, die den jeweiligen Grundstückseigentümer verpflichten, einerseits die Heizleistungen zu erbringen, andererseits die Kosten nach einem vorgegebenen Schlüssel mitzutragen, kann die insoweit teilrechtsfähige "liefernde" Wohnungseigentümergemeinschaft ggü. der insoweit ebenfalls teilrechtsfähigen "empfangenden" Wohnungseigentümergemeinschaft die Zahlung der auf sie entfallenden Kosten verlangen; sie muss sich nicht auf Abrechnung ggü. den einzelnen Wohnungseigentümern verweisen lassen.
Verfahrensgang
LG Mainz (Urteil vom 14.08.2008; Aktenzeichen 1 O 408/06) |
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Einzelrichters der 1. Zivilkammer des LG Mainz vom 14.8.2008 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte darf die Vollstreckung durch eine Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung eine Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I. Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zahlung rückständiger Heizkosten.
Die Parteien sind benachbarte Wohnungseigentümergemeinschaften in einem Gebäudekomplex, der 1964 auf einem Grundstück in A. errichtet und schließlich per Realteilung in drei Grundstücke aufgeteilt wurde. Da nur das mittlere Haus - B. straße 7 - über eine Heizanlage verfügte und hierdurch die benachbarten Häuser C. straße 9 und D. straße 5 mitversorgt werden sollten, wurde 1965 jeweils eine Reallast zugunsten der Eigentümer der anderen Häuser eingetragen, wonach der jeweilige Eigentümer des Grundstücks B. straße 7 ggü. den jeweiligen Eigentümern der Grundstücke C. straße 9 bzw. D. straße 5 verpflichtet ist, mit der auf dem Grundstück B. straße 7 befindlichen Heizanlage auch die beiden anderen Häuser ausreichend zu beheizen und mit Warmwasser zu versorgen; die Verbrauchskosten sollten nach dem Schlüssel der Firma E. und die Reparaturkosten an dem Heizkessel nach der Heizfläche der Radiatoren aufgeteilt werden.
Im März 1983 wurde das Haus B. straße 7 in Wohnungseigentum aufgeteilt, im Jahre 1995 folgten die Häuser D. straße 5 und C. straße 9. Die Reallasten wurden in die einzelnen Wohnungsgrundbücher übernommen.
Seit 1995 ermittelte der Abrechnungsdienst F. den Verbrauch in jeder Wohnung der drei Häuser und leitete eine Aufstellung der Verwalterin der Klägerin als der über die Heizanlage verfügenden Gemeinschaft zu. Diese ermittelte, welche Wohnung zu welcher Gemeinschaft gehört, und stellte die für das jeweilige Haus sich ergebende Summe nach Abzug der geleisteten Vorauszahlungen den beiden übrigen Wohnungseigentümergemeinschaften über deren Verwaltung in Rechnung. Die Bezahlung erfolgte jeweils durch die Verwalter an die Verwaltung der Klägerin, intern wurde dann von der jeweiligen Verwaltung mit den Eigentümern ihrer Gemeinschaft nach deren jeweiligem Verbrauch abgerechnet.
Bis einschließlich der Abrechnung 2001 gab es keine Probleme. Die Abrechnungen für die Jahre 2002, 2003 und 2004 glich die Beklagte nicht aus. Hintergrund für die Nichtzahlung war, dass 14 der 18 zur Beklagten gehörenden Wohnungen einem Eigentümer gehörten, der in Insolvenz fiel. Da insoweit keine Wohngeldzahlungen mehr geleistet wurden, geriet die Beklagte in finanzielle Probleme und leistete auch keine Abschlagszahlungen mehr; unbeschadet dessen wurde das Haus C. straße 9 von der Klägerin weiter mit Heizung und Warmwasser versorgt. Die Wohnungen des insolventen Eigentümers wurden versteigert. Die nun weitgehend aus neuen Eigentümern bestehende Beklagte erklärte sich in einer Eigentümerversammlung vom 10.8.2006 als für die Altforderungen der Klägerin nicht zuständig und wies die Verwalterin an, insoweit keine Zahlungen an die Klägerin zu leisten. Abschlagszahlungen wurden seit Anfang 2005 wieder geleistet und auch die frühere Abrechnungspraxis wurde von der Beklagten für die Folgejahre wieder akzeptiert.
Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Bezahlung der Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2002 bis 2004.
Sie hat sich auf die neuere Rechtsprechung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften im Außenverhältnis berufen und hat vorgetragen:
Für beide Parteien handele es sich um eine Angelegenheit, welche das Außenverhältnis betreffe. Hieraus folge, dass nicht die einzelnen Eigentümer der beklagten Gemeinschaft, sondern diese selbst zum Forderungsausgleich verpflichtet sei. Beide Parteien hätten schon immer gewollt, dass jeweils die gesamte Gemeinschaft verpflichtet sei und hafte. So wie die Eigentümergemeinschaft auf Klägerseite als solche die Hei...