OLG Koblenz Urteil vom 14.10.1997 - 3 U 1432/96

Verfahrensgang

LG Trier (Urteil vom 04.09.1996; Aktenzeichen 5 O 218/95)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 4.9.1996 verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Trier wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteile ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Beklagte betreibt gegen die Klägerin die Zwangsvollstreckung wegen einer Kaufpreisforderung aus der vollstreckbaren notariellen Urkunde vom 16.8.1995 – Urk.Rolle Nr. …/95 – Notar S., T. –. Hiergegen wendet die Klägerin sich mit ihrer Klage.

Durch den notariell beurkundeten Vertrag kaufte die Klägerin von der Beklagten eine Eigentumswohnung. Diese ist nach den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes öffentlich gefördert. Die Klägerin ist aus diesem Grunde von dem Kaufvertrag zurückgetreten, hat ihn wegen arglistiger Täuschung angefochten und Wandelung erklärt. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben mit der Begründung, es liege ein wirksamer Rücktritt gemäß §§ 440, 325 BGB vor, da die bestehenden Bindungen gemäß WoBindG einen Rechtsmangel der Kaufsache darstellten. Die Beklagte hat gegen dieses Urteil Berufung eingelegt.

Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet. Die Zwangsvollstreckung aus der bezeichneten notariellen Urkunde ist unzulässig, weil die zugrundeliegende Forderung zumindest infolge Rücktritts vom Kaufvertrag gemäß §§ 326 Abs. 1, 440 Abs. 1 BGB entfallen ist. Die an die Klägerin verkaufte Eigentumswohnung ist mit einem Rechtsmangel behaftet. Auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen (§ 543 Abs. 1 BGB).

Ob eine arglistige Täuschung seitens der Beklagten vorliegt, die die Klägerin zu der erklärten Anfechtung des Kaufvertrages berechtigte, kann offen bleiben. Denn jedenfalls ist der mit Schreiben der Klägerin vom 7.11.1995 erklärte Rücktritt vom Vertrag wirksam.

Die Beklagte hat auch im Berufungsverfahren nicht dargetan, daß der Rechtsmangel, der in den Bindungen nach den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes zu erblicken ist (vgl. dazu BGH NJW 1976, S. 1888; WM 1984, S. 214, 215; OLG Köln NJW RR 1992, S. 1099, 1100), entfallen sei. Unstreitig unterliegt die Wohnung derzeit der Bindung nach §§ 6, 8 WoBindG. Zwar ist die Wohnung durch Bescheid der Bezirksregierung Trier vom 14.11.1995 gemäß § 7 Abs. 1 WoBindG von der Belegungsbindung nach § 6 WoBindG freigestellt worden, soweit die Klägerin selbst in die Wohnung einzieht. Da diese Freistellung aber nur für die Dauer der Selbstnutzung durch die Klägerin gilt, besteht die Bindung im übrigen fort, d.h., die Wohnung ist weiterhin mit einem Rechtsmangel behaftet. Das wäre auch dann der Fall, wenn die Klägerin die von ihr erworbene Wohnung tatsächlich bewohnen würde. Denn im Falle einer Weiterveräußerung, wie sie auch für die Klägerin in Betracht kommt, wäre die Wohnung in ihrem Wert gemindert.

Die vorzeitige Rückzahlung des öffentlichen Darlehens durch die Beklagte hat die Bindungswirkung ebenfalls nicht entfallen lassen. Ein solcher Zustand der Bindungsfreiheit würde nur dann eintreten, wenn es sich vorliegend um eine eigengenutzte Eigentumswohnung im Sinne des § 16 Abs. 5 WoBindG handelte, wenn also die Eigentümerin sie selbst bewohnen würde (so auch das Schreiben der L.bank – L. – vom 17.1.1996 an den Ehemann der Klägerin). Das ist jedoch nicht der Fall.

Ein Rechtsmangel ist des weiteren nicht deshalb zu verneinen, weil die Parteien § 434 BGB dadurch abbedungen hätten, daß nach dem Inhalt des Kaufvertrages die Klägerin die Eigentumswohnung hätte mit den bestehenden Bindungen erwerben sollen. Eine derartige Vereinbarung ist nicht getroffen worden. Vielmehr enthält der notarielle Kaufvertrag die Bestimmung, daß der Verkäufer für die Freiheit von nicht übernommenen, eingetragenen und nicht eingetragenen Belastungen und Beschränkungen Gewähr leiste. Diese Vertragsbestimmung erfaßt – wie § 434 BGB – auch öffentlich-rechtliche Belastungen.

Die Beklagte kann sich schließlich nicht darauf berufen, daß das Fortbestehen der Eigenschaft als öffentlich geförderte Wohnung allein auf ein Verhalten der Klägerin zurückzuführen sei, weil diese sich weigere, die Wohnung selbst zu nutzen. Ihrer Verpflichtung, der Käuferin den gekauften Gegenstand frei von Rechten Dritter zu verschaffen, hat die Beklagte nicht bereits dann genügt, wenn diese Freiheit von Rechten nur unter bestimmten, noch von der Klägerin zu schaffenden Voraussetzungen eintritt. Eine Obliegenheit oder gar Verpflichtung der Klägerin, selbst in die Wohnung einzuziehen, besteht andererseits nicht. Eine solche ergibt sich weder aus dem Inhalt des notariellen Kaufvertrages noch aus den von der Beklagten vorgetragenen Vertragsverhandlungen. Soweit die Klägerin vor Vertragsschluß äußerte, sie wolle die besagte Wohnung zu ihrem „Alterssitz” machen, handelt es sich um eine unverbindliche Absichtserklärung. Nach dem Vortrag der Beklagten gaben weder die Klägerin noch die Beklagte zu erkennen, daß das Rechtsgeschäft ausschließlich zu diesem Verwendungszweck abgeschlos...