Leitsatz (amtlich)
Die Aufklärungspflicht des Verkäufers ggü. dem Käufer eines Hausgrundstücks entfällt regelmäßig bei solchen Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich oder ohne weiteres erkennbar sind. Dies gilt namentlich dann, wenn der Käufer durch ein Expertenteam (Architekt; Bankkaufmann) unterstützt wird (hier: eingeschränkte Nutz- sowie nicht gegebene Vermietbarkeit von Kellerräumen).
Normenkette
BGB a.F. § 459; BGB §§ 463, 476
Verfahrensgang
LG Mainz (Urteil vom 05.01.2009; Aktenzeichen 2 O 236/02) |
Tenor
Die Berufung des Klägers zu 2. gegen das Urteil der Einzelrichterin der 2. Zivilkammer des LG Mainz vom 5.1.2009 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger zu 2.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger zu 2. darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung i.H.v. 13.500 EUR abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Gründe
I. Die Kläger, zwischenzeitlich getrennt lebende Eheleute, nehmen die Beklagten auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung eines notariellen Kaufvertrages über ein Hausgrundstück in Mainz-Laubenheim in Anspruch.
Es wird auf die tatbestandlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).
Das Hausanwesen war im Mai 2001 im Auftrag der Beklagten im Internet angeboten worden ("Wohnfläche 300 m2" - "1-2 Familienhaus" - "Kaufpreis 1,5 Mio. DM"). Im Zuge der Verkaufsgespräche und Besichtigung hatten die Beklagten den Klägern u.a. eine Wohnflächenaufstellung sowie eine - ggü. den ursprünglichen Bauunterlagen abgeänderte - Planzeichnung des Untergeschosses überlassen; der Kläger zu 2. veranlasste in der Folge zur Vorbereitung der Kaufpreisfinanzierung die Beurteilung des Verkehrswertes durch einen Architekten. Die Kellerräume des Hausanwesens haben eine lichte Höhe von max. 2,05 m; das Dachgeschoss ist - bauaufsichtlich genehmigt - zu Wohnzwecken ausgebaut.
Im notariellen Kaufvertrag vom 4.7.2001 heißt es:
§ 5 Gewährleistung
Der Vertragsgegenstand wird - wie besichtigt - übertragen ohne Gewähr für Größe, Güte und Beschaffenheit, ohne Haftung für Sachmängel, also auch ohne Haftung für den Zustand von Gebäuden, baulichen Anlagen und Einrichtungen.
[Kläger] erklären, dass bei der Besichtigung keine Mängel festgestellt worden sind, die noch vom Verkäufer beseitigt werden sollen.
[Beklagte] versichern, keine wesentlichen Mängel verschwiegen zu haben.
Der Notar hat über die einschneidenden Folgen dieses Gewährleistungsausschlusses belehrt und darauf hingewiesen, dass [Kläger] danach alle etwa vorhandenen Sachmängel auf eigene Kosten beseitigen müssen, auch wenn diese nicht erkennbar waren. (...)
Die Kläger haben das Anwesen im Jahre 2008 zu einem Kaufpreis i.H.v. 450.000 EUR veräußert.
Das LG hat - nach Beweisaufnahme - mit Urteil vom 5.1.2009 die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger zu 2. 1.801,22 EUR nebst Zinsen zu zahlen; im Übrigen hat es die Klage der Klägerin zu 1. (Aufrechterhaltung des Teil-Versäumnisurteils vom 30.10.2008) sowie die Klage des Klägers zu 2. abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung - allein - des Klägers zu 2.
Der Kläger zu 2. beanstandet die Beweiswürdigung im angefochtenen Urteil und die hieraus - hinsichtlich des seiner Ansicht nach einzig noch "wesentlichen Umstandes": falsche Wertermittlung des Kaufobjekts aufgrund der ggü. den (nicht offenbarten) Baugenehmigungsunterlagen "manipulierten Baupläne" - gezogenen rechtlichen Schlüsse. Der Beklagte zu 2. habe dadurch den Tatbestand der arglistigen Täuschung verwirklicht, dass er in der "mit handschriftlichen ("Tipp-Ex und Schreibschablone") Änderungen" versehenen Grundrisszeichnung eine "separate Einliegerwohnung" im Untergeschoss des mit einer Gesamtwohnfläche von 300 m2 angegebenen Hausanwesens ausgewiesen und zugesichert habe. Für ihn, den Kläger zu 2., als Laien habe sich daher der Eindruck eines "echten, das heißt genehmigten" und auch durch Vermietung nutzbaren Wohnraums ergeben; der dieserhalb von ihm angenommene "wesentlich zu hohe Basiswert" habe sich in dem nachfolgend durch "Immobilienexperten" ermittelten "utopischen Verkehrswert" fortgesetzt. Der Zeuge Lichtenberg habe sowohl die "Weitergabe der falschen Wohnflächenangabe" als auch die vorausgegangene Kenntnis des Beklagten hinsichtlich des "maximal erzielbaren Kaufpreises" bestätigt.
Der Kläger zu 2., der zunächst auch die Aufhebung des Teil-Versäumnisurteils vom 30.10.2008 verfolgt hatte, beantragt nunmehr, - unter teilweiser Abänderung des Urteils LG Mainz vom 5.1.2009 - die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger zu 2. 237.567,99 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 4.7.2002 zu zahlen, sowie festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, dem Kläger zu 2. allen weiteren materiellen Schaden zu ersetzen, der ihm aufgrund arglistiger Täuschung der Beklagten noch entsteht, insb. auch weitere Zinsschäden aus den Darlehen...