OLG Koblenz Urteil vom 22.08.2001 - 9 U 1480/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen

Verfahrensgang

LG Mainz (Urteil vom 05.09.2000; Aktenzeichen 1 O 568/98)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 5. September 2000 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen dem Kläger zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Der Kläger begehrt von den Beklagten Schadensersatz aus einem abgelaufenen Gewerbemietverhältnis wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, hinsichtlich des geltend gemachten Mietausfalls fehle es an den Voraussetzungen des § 326 BGB, weil die Beklagten sich mit den Schönheitsreparaturen nicht in Verzug befunden hätten, und der Anspruch auf Ersatz der Renovierungskosten sei verjährt.

Die gegen dieses Urteil gerichtete Berufung des Klägers ist zulässig, in der Sache jedoch nicht begründet.

Hierbei mag dahinstehen, ob das Begehren des Klägers – wie das Landgericht hinsichtlich des Mietausfalls ausgeführt hat – bereits daran scheitert, dass die Voraussetzungen des für die geltend gemachten Ansprüche allein als Anspruchsgrundlage in Betracht kommenden § 326 BGB nicht gegeben sind. Selbst wenn die Beklagten – wie der Kläger meint – sich mit den Schönheitsreparaturen in Verzug befanden und der insoweit bestehende Erfüllungsanspruch sich aufgrund der Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung im Schreiben vom 1. Dezember 1994 in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt hat, scheitert das Begehren des Klägers insgesamt an der von den Beklagten in der Berufungsinstanz auch auf den geltend gemachten Ersatz des Mietausfalls ausgedehnten Verjährungseinrede (§§ 222, 558 BGB).

Gemäß § 558 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache in sechs Monaten. Hierunter fallen namentlich sämtliche Ersatzansprüche des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Bearb. 1995, § 558 Rn. 16 und Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 558 Rn. 6, jeweils m.w.N.), wobei nicht nach der Art des geltend gemachten Anspruchs unterschieden wird. Es spielt insbesondere keine Rolle, ob der Vermieter Ersatz der Reparaturkosten oder des Mietausfalls verlangt (BGH NJW 1965, 151; Staudinger/Emmerich, a.a.O. Rn. 15 m.w.N.). Dies ergibt sich aus Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung. Diese ist Ausprägung des gesetzgeberischen Willens, zwischen den Parteien eines Gebrauchsüberlassungsverhältnisses eine rasche Auseinandersetzung zu gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustandes der überlassenen Sache bei ihrer Rückgabe zu erreichen. Verstreicht erst längere Zeit nach Rückgabe der Sache, wird es umso schwerer, den Zustand zu ermitteln; zudem kann als Folge einer Neuvermietung oder einer sonstigen Weitergabe die Feststellung der konkreten Verantwortlichkeit des Mieters für eine Verschlechterung der vermieteten Sache zweifelhaft werden (BGH NJW 1987, 187 f., 188). Dies trifft in besonderem Maße auf alle Ersatzansprüche zu, die aus einer unterlassenen Schönheitsreparatur hergeleitet werden (Staudinger/Emmerich, a.a.O., Rn. 16 m.w.N.), namentlich auch auf den Ersatz des wegen der nach Beendigung des Mietverhältnisses erforderlichen Reparaturarbeiten entstehenden Mietausfallschadens.

Im Zeitpunkt der Klageeinreichung (§ 270 Abs. 3 ZPO) – dies war am 30. Dezember 1998 – war die Verjährungsfrist des § 558 BGB abgelaufen. Diese beginnt nach Abs. 2 dieser Vorschrift mit dem Zeitpunkt, in welchem der Vermieter die Sache zurückerhält, allerdings frühestens mit Entstehen des Anspruchs (BGHZ 107, 179; NZM 2000, 547; NJW 1989, 1854; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., Rdn. 11). Zurückerhalten hat der Kläger die Mieträume – unabhängig davon, ob und wann er die Schlüssel des Objekts von den Beklagten zurückbekommen hat – spätestens am 25. November 1994, als der Hausmeister des Klägers ausweislich des vorgelegten „Vorabnahmeprotokolls” (Bl. 15 d.A.) die Möglichkeit hatte, die Mietsache ungestört für den Kläger zu untersuchen (vgl. zu dieser Voraussetzung BGH NJW 2000, 3203 und 1998, 59). Entstanden war der Anspruch aus § 326 BGB – wenn überhaupt – mit Ablauf der im Schreiben vom 1. Dezember 1994 gesetzten Nachfrist.

Es ist nicht ersichtlich, dass der Ablauf der seither laufenden Verjährungsfrist bis zum 30. Dezember 1998 gehemmt war. Zwar findet auf die Verjährung gemäß § 558 BGB die Vorschrift des § 852 Abs. 2 BGB analoge Anwendung (vgl. OLG Koblenz RR 1999, 706), wonach die Verjährung gehemmt ist, wenn zwischen dem Ersatzpflichtigen und dem Ersatzberechtigten Verhandlungen über den zu leistenden Schadensersatz schweben, bis der eine oder der andere Teil die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert. Auch ist der Begriff der „Verhandlung” weit auszulegen und es genügt hierfür jeder Meinungsaustausch über den Schadensfall, wenn nicht sofort erkennbar die Verhandlung über die Ersatzpflicht ode...