Entscheidungsstichwort (Thema)
Anforderungen an ein Stiftungsgeschäft über ein Grundstück; Prüfungspflicht gem. § 15 Abs. 3 hinsichtlich der Verwalterzustimmung gem. § 12 Abs. 1 WEG
Leitsatz (amtlich)
1. Ein Stiftungsgeschäft zur Errichtung einer Stiftung des Privatrechts, in dem der Stifter die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück zusichert, bedarf der notariellen Beurkundung.
2. Die Prüfungspflicht gem. § 15 Abs. 3 S. 1 GBO erfasst auch die Zustimmung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 12 Abs. 1 WEG.
Normenkette
BGB § 81 Abs. 1, § 311b; GBO § 15 Abs. 3
Verfahrensgang
AG Köln (Aktenzeichen KL-59747-4) |
Tenor
Auf die Beschwerden der Beteiligten zu 1. vom 24.06.2019 und vom 11.07.2019 werden die Zwischenverfügungen der Rechtspflegerin des Amtsgerichts - Grundbuchamtes - Köln vom 25.04.2019 und vom 26.06.2017 in dem am 27.06.2019 erlassenen Beschluss, KL-59747-4, aufgehoben.
Gründe
1. Die Beschwerdeführerin ist im Grundbuch als Eigentümerin der oben bezeichneten beiden Teileigentumseinheiten eingetragen. Am 18.12.2018 hat sie in notarieller Urkunde die Auflassung dieser Eigentumseinheiten an die Beteiligte zu 2. erklärt sowie gemeinsam mit letzterer die Eintragung des Eigentumswechsels bewilligt und beantragt. In der Vorbemerkung der Urkunde hat sie angegeben, sie habe am 13.04.2018 durch privatschriftliche Erklärung die Beteiligte zu 2. gegründet, die am 18.04.2018 durch die Senatsverwaltung des Landes Berlin anerkannt worden sei. Gemäß Stiftungsgeschäft sei die Stiftung u.a. mit Immobilienvermögen in Gestalt der beiden Teileigentumseinheiten ausgestattet worden. Die Umschreibung ist mit notariellem Schriftsatz vom 03.04.2019 unter Beifügung einer Zustimmung des WEG-Verwalters beantragt worden.
Mit Verfügung vom 25.04.2019 hat die Grundbuchrechtspflegerin den Antrag mit der Begründung beanstandet, das Stiftungsgeschäft bedürfe bei der Übertragung von Grundbesitz notarieller Beurkundung nach § 311 b BGB, und eine Frist zur Behebung bis zum 30.06.2019 gesetzt (Bl. 80). Hiergegen hat die Beschwerdeführerin mit bei dem Amtsgericht eingereichtem anwaltlichem Schriftsatz vom 24.06.2019 Beschwerde eingelegt (Bl. 83 ff. = Bl. 103 ff.). Durch den am 27.06.2019 erlassenen Beschluss vom 26.06.2019 hat die Rechtspflegerin im Wege einer Zwischenverfügung den Antrag erneut mit derselben Begründung beanstandet und eine Frist zur Behebung bis zum 05.07.2019 gesetzt (Bl. 99 ff.). Hiergegen hat die Beschwerdeführerin mit an das Oberlandesgericht gerichtetem Schriftsatz vom 11.07.2019 Beschwerde eingelegt (Bl. 136 ff.), der das Amtsgericht nicht abgeholfen hat (Bl. 134 f.).
2. Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaften und auch im Übrigen zulässigen Beschwerden gegen die beiden Zwischenverfügungen sind begründet.
Die angefochtenen Zwischenverfügungen sind aus grundbuchverfahrensrechtlichen Gründen aufzuheben, weil der Erlass einer Zwischenverfügung des vorliegenden Inhalts unzulässig ist. Denn durch eine Zwischenverfügung im Sinne des § 18 Abs. 1 GBO sollen dem Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen, die sich nach dem Eingang des Antrages auf Vornahme einer Grundbucheintragung richten und die bei sofortiger Zurückweisung verlorengingen, erhalten bleiben. Dies ist nur gerechtfertigt, wenn der Mangel des Antrages mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann; nur unter diesen Voraussetzungen kommt der Erlass einer Zwischenverfügung in Betracht (OLG Frankfurt/M., NJW-RR 1990, 1042, 1043; BayObLG NJW-RR 1991, 465; Senat, FGPrax 2013, 153, 154; FGPrax 2014, 12-14; Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, § 18 Rn. 8 jeweils m.w.Nachw.). Dementsprechend kann es nicht Inhalt einer Zwischenverfügung sein, auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts hinzuwirken, das erst die Grundlage einer einzutragenden Rechtsänderung werden soll. Fehlt es an einem rechtswirksamen Rechtsgeschäft als Grundlage einer Eintragung, kann der wirksamen Nachholung dieses Rechtsgeschäfts keine rangwahrende Wirkung zukommen. Auf eine Nachholung in diesem Sinne indes sind die beiden Zwischenverfügungen gerichtet, da das Grundbuchamt der Auffassung ist, das in der Auflassungsurkunde in Bezug genommene Stiftungsgeschäft sei in Ansehung der Einbringung von Immobilienbesitz unwirksam, und der Antragstellerin aufgegeben hat, ein Stiftungsgeschäft in notarieller Beurkundung erst noch vorzunehmen. Mit einem solchen Inhalt ist eine Zwischenverfügung unzulässig, vielmehr ist ein entsprechender Antrag - ggf. nach vorheriger Erteilung eines rechtlichen Hinweises entsprechend § 139 ZPO - zurückzuweisen, ohne dass eine Zwischenverfügung vorausgehen darf.
Lediglich ergänzend merkt der Senat an, dass nicht nachvollziehbar ist, warum das Grundbuchamt dieselbe Beanstandung zweimal, nämlich durch Verfügung vom 25.04.2019 und durch den am 27.06.2019 erlassenen Beschluss erhoben hat. Zudem entsprach die erste Zwischenverfügung nicht der gebotenen Beschlussform (Senat FGPrax 2013, 18).
Eine Kostenentscheidung ist nicht erforderlich, weil der Beschwerdeführerin k...