Leitsatz (amtlich)
Die in der Teilungserklärung angegebene Nutzungsart "Dachterrasse" für eine im Sondereigentum stehende Fläche rechtfertigt es nicht, diese Fläche als auf einer aufgeschütteten Erdoberfläche intensiv begrünten Dachgarten zu nutzen. Eine derartige Nutzungsänderung kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung der Eigentümer gestattet werden.
Normenkette
Verfahrensgang
LG Köln (Beschluss vom 04.10.2004; Aktenzeichen 29 T 56/03) |
Tenor
Die weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des LG Köln vom 4.10.2004 - 29 T 56/03 wird zurückgewiesen. Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten wird abgesehen.
Der Streitwert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 3.800 EUR festgesetzt.
Gründe
Die weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig, sie hat aber in der Sache im Ergebnis keinen Erfolg.
Die Antragsteller können von den Antragsgegnern die Beseitigung des auf der in ihrem Sondereigentum stehenden "Dachterrasse" angelegten Dachgartens auf Kosten der Antragsgegner gem. § 1004 BGB i.V.m. §§ 10 Abs. 1, 13, 14 Abs. 1 WEG verlangen.
Die Antragsgegner haben weder aus der ursprünglichen Teilungserklärung vom 10.5.1977 noch aus dem einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 9.4.1979 (Bl. 49, 50 d.A.) noch aus dem späteren Verhalten der Wohnungseigentümergemeinschaft ihnen gegenüber, dass nämlich seit dem Erwerb der Eigentumswohnung durch die Antragsgegner 1988 bis zum Auftreten der Feuchtigkeitsschäden im Nachbarhaus im Jahre 1998 kein Beseitigungsverlangen gestellt wurde, einen Anspruch darauf, dass sie die in der Teilungserklärung von 1977 als "Dachterrasse" bezeichnete, in ihrem Sondereigentum stehenden Fläche als Dachgarten mit intensiver Begrünung auf einem auf der Dachfläche aufgebrachten mehrschichtigen Aufbau, wie aus den zur Akte gereichten Fotos ersichtlich, nutzen dürfen. Die Nutzung der Dachfläche als Dachgarten in der Form, wie vorliegend geschehen, stellt eine andere Art der Nutzung, also eine Änderung der Zweckbestimmung des Sondereigentums ggü. der in der Teilungserklärung vorgesehenen dar, nicht nur eine bauliche Veränderung innerhalb der nach der Teilungserklärung festgelegten Zweckbestimmung. Dass eine Dachterrasse etwas ganz anderes ist als ein intensiv begrünter Dachgarten, dessen Pflanzen innerhalb einer auf der Dachfläche aufgeschütteten Erdschicht wie in einem Garten auf der natürlichen Erdoberfläche wachsen, hat der Senat in seinen Entscheidungen vom 9.6.1999 (OLG Köln v. 9.6.1999 - 16 Wx 56/99, OLGReport Köln 1999, 365) und vom 19.9.2003 (OLG Köln v. 19.9.2003 - 16 Wx 139/03, OLGReport Köln 2004, 1), die auf einen entsprechenden Hinweis des LG hin Gegenstand intensiver Erörterungen in der Vorinstanz waren und auf die hier deshalb insoweit Bezug genommen werden kann, bereits ausführlich begründet. Der Senat hält an dieser Rechtsauffassung nach wie vor fest. Der Charakter des Hauses der Parteien als Wohnhaus sehr gehobenen Stils ändert an der Bedeutung der Begriffe "Dachterrasse" und "Dachgarten" nichts. Auch in einem Wohnhaus gehobenen Stils bedeutet der Begriff "Dachterrasse", der objektiv auszulegen ist, kein Synonym für "Dachgarten".
Eine substantiell andere Art der Nutzung des Sondereigentums als in der Teilungserklärung niedergelegt geht über eine bloße Gebrauchregelung des Sondereigentums hinaus und kann mit Bindung für alle Wohnungs- und Teileigentümer deshalb nur durch Vereinbarung, nicht durch Mehrheitsbeschluss festgelegt werden (OLG Hamburg ZMR 2003, 697; Commichau in MünchKomm/BGB, 4. Aufl. 2004, § 13 WEG Rz. 17; Schuschke, NZM 2001, 497 [502]). Für einen Mehrheitsbeschluss fehlt es insoweit an der Beschlusskompetenz (BGH v. 20.9.2000 - V ZB 58/99, MDR 2000, 1367 = NJW 2000, 3500). Etwas anderes gilt nach gefestigter Ansicht in Literatur und Rechtssprechung nur dann, wenn die andere Art der Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr beeinträchtigt als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzungsart. In einem solchen Fall hat der Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass die übrigen Wohnungseigentümer die andere Art der Nutzung hinnehmen, ohne dass es einer Änderung der Teilungserklärung bedürfte (OLG Köln, Beschl. v. 27.12.2002 - 16 Wx 233/02, OLGReport Köln 2003, 113; BayObLG NZM 1999, 130; NZM 2001, 137; Commichau in MünchKomm/BGB, 4. Aufl. 2004, § 13 WEG Rz. 17; Schuschke, NZM 2001, 497 [502]). Dass vorliegend die Nutzung der im Sondereigentum der Antragsgegner stehenden Dachfläche als Dachgarten mit erheblicher Erdaufschüttung die übrigen Wohnungseigentümer deutlich mehr beeinträchtigt als die Nutzung als bloße Dachterrasse, ist offenkundig: Die Klärung der Schadensursache und die Schadensbeseitigung im Falle von Feuchtigkeitsschäden in angrenzenden Räumen ist erheblich schwieriger sowie arbeits- und kostenaufwendiger.
Ob der einstimmige Beschl. v. ...
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