OLG Köln Beschluss vom 11.08.1997 - 19 W 35/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Dingliches entgeltliches Wohnungsrecht: Vertrag über die Ausübung des Wohnungsrechts; Vertragsfreiheit; einseitige Beendigung des entgeltlichen Wohnungsrechts bei Verzug mit Entgeltzahlung

Orientierungssatz

1. Über die Ausübung eines eingeräumten dinglichen Wohnungsrechts können vertragliche Vereinbarungen getroffen werden, die dem Formzwang des BGB § 313 nicht unterliegen.

2. Den Vertragsparteien steht es frei, Inhalt und Umfang des Wohnungsrechts vertraglich zu bestimmen und die Möglichkeit einer vorzeitigen Beendigung des grundsätzlich auf Lebenszeit des Berechtigten ausgestalteten Wohnungsrechts zu vereinbaren und die Voraussetzungen hierfür festzulegen.

3. Die Festlegung eines an die Vorschrift des BGB § 554 angelehnten Rechts zur einseitigen Beendigung des Wohnungsrechts ist rechtlich nicht zu beanstanden. Sie stellt keine Umgehung mietrechtlicher Vorschriften dar. Die schuldrechtliche Ausgestaltung unterliegt nicht zwingenden mietrechtlichen Vorschriften, sondern der Vertragsfreiheit der Parteien.

4. Das vertraglich vereinbarte Recht des Wohnungseigentümers, die Löschung des Wohnungsrechts bei Verzug mit der Zahlung des Nutzungsentgelts verlangen zu dürfen, verstößt nicht gegen den Charakter des lebenslänglich vorgesehenen Wohnungsrechts, das lediglich gegen Zahlung eines monatlichen Entgelts gewährt worden ist. Denn die Äquivalenz der beiderseitigen vertraglichen Leistungen würde im Verzugsfalle erheblich gestört.

Normenkette

BGB §§ 305, 313, 554, 1093

Tenor

Kosten werden nicht erstattet (§ 118 Abs. 1 Satz 4 ZPO).

Gründe

Die formell unbedenkliche Beschwerde, hat in der Sache keinen Erfolg,

Zu Recht hat das Landgericht die nachgesuchte Prozeßkostenhilfe verweigert, weil die von den Beklagten beabsichtigte Rechtsverteidigung keine hinreichende Erfolgsaussicht hat.

Der Kläger kann von den Beklagten nach § 3 Nr. 2 des Vertrages vom 11.9.1994 die Zustimmung zur Löschung des zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragenen Wohnungsrechts und die Räumung der von ihnen bewohnten, dem dinglichen Wohnungsrecht unterliegenden Räumlichkeiten im Hause M. weg in K. verlangen. Die vertragliche Vereinbarung vom 11.9.1994 stellt eine – dem Formzwang des § 313 BGB nicht unterliegende (Palandt/Bassenge, BGB, 56. Aufl., § 1093 Rn. 17; § 1018 Rn. 33 unter Hinweis auf BGH LM Nr. 22 zu § 1018 BGB) – Abrede dar, die als schuldrechtliches Grundgeschäft die in § 19 des notariellen Kaufvertrages vom 28.6.1994 (UR-Nr. 1617/1994 des Notars Dr. G. in P. – B1. 10/11 AH) getroffenen Regelungen über die Ausübung des den Beklagten eingeräumten dinglichen Wohnungsrechts ergänzt.

Soweit § 3 Nr. 2 der Vereinbarung – in Anlehnung an § 554 BGB – die Möglichkeit einer einseitigen Beendigung des Wohnungsrechts vorsieht, kann dies rechtlich nicht beanstandet werden. Den Parteien stand und steht es frei, Inhalt und Umfang des Wohnungsrechts vertraglich zu bestimmen. Hierzu gehört auch die Freiheit der Parteien, die Möglichkeit einer vorzeitigen Beendigung des grundsätzlich auf Lebenszeit der Beklagten als Berechtigten ausgestalteten Wohnungsrechts zu vereinbaren und die Voraussetzungen hierfür festzulegen. Eine solche Möglichkeit der einseitigen Beendigung des Wohnungsrechts sieht § 3 Nr. 2 der Vereinbarung vor. Danach kann der Eigentümer von den Wohnungsberechtigten die Einwilligung zur Löschung des Wohnungsrechts verlangen, wenn die Wohnungsberechtigten für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Zahlung des (Nutzungs-)Entgelts oder der Nebenkosten oder eines nicht unerheblichen Teils des Entgelts (mindestens ein Monatsentgelt) in Verzug kommen; gleiches soll gelten, wenn die Wohnungsberechtigten in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Entgelts in Höhe eines Betrages in Verzug sind, der das Entgelt für zwei Monate erreicht.

Die Festlegung eines solchen Rechts zur Beendigung des Wohnungsrechts ist rechtlich nicht zu beanstanden. Sie stellt insbesondere keine Umgehung mietrechtlicher Bestimmungen dar. Die Vereinbarung eines dinglichen Wohnungsrechts ist eine besondere Ausgestaltung der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit und beinhaltet eine dingliche Belastung des der Ausübung des Wohnungsrechts unterfallenden Eigentums. Als solche ist sie von der bloß schuldrechtlich bindenden Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt – der Miete – in rechtlicher Hinsicht grundsätzlich verschieden. Bei einer nachträglichen Wohnungsrechtsbestellung entspricht es regelmäßig dem Willen der Vertragsparteien, den – bestehenden – Mietvertrag aufzuheben und durch das Grundgeschäft für das Wohnungsrecht zu ersetzen (BGH LM Nr. 20 zu § 398 BGB; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 1093 Rn. 2). Das haben die Parteien in der Einleitung des Vertrages über die Ausübung eines Wohnungsrechts vom 11. 9.1994 ausdrücklich vereinbart. An die Stelle des Mietvertrages mit der Voreigentümerin des Klägers sind damit die Bestimmungen der Vereinbarung vom 11.9.1994 getreten mit allen sich daraus ergebenden Konsequenzen; darunter fäll...