Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumsanlage
Verfahrensgang
LG Aachen (Beschluss vom 30.09.1999; Aktenzeichen 2 T 16/99) |
AG Düren (Aktenzeichen 45 II 54/98 WEG) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluß der 2. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 30.9.1999 – 2 T 16/99 – wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
Geschäftswert für das Verfahren der Rechtsbeschwerde: 2.711,45. DM
Tatbestand
I.
Die Antragsgegnerin ist Bauträgerin der Wohnungseigentumsanlage und Verkäuferin der Wohnungen. Mit Baubeginn am 28.11.1996 schloß sie für die Eigentumsanlage am 22.11.1996 eine Gebäudehaftpflichtversicherung (Bl. 91) und eine Wohngebäudeversicherung jeweils für den Zeitraum November 1996 bis November 1998 ab. Nach Fertigstellung verkaufte sie 7 der 9 Wohnungen Ende des Jahres 1997; der wirtschaftliche Übergang der verkauften Wohnungen auf die Erwerber erfolgte zwischen dem 14. und 18. Dezember 1997. Die Wohnung Nr. 2 stand zumindest bis Dezember 1998 im Eigentum der Antragsgegnerin, die Wohnung Nr. 1 bis 13.4.1998. Der Antragsteller ist Verwalter der Eigentumswohnanlage und wurde mit Vollmacht vom 11.11.1997 bevollmächtigt, Ansprüche der Gemeinschaft auch in eigenem Namen gerichtlich geltend zu machen (Bl. 48). Mit bestandkräftigem Beschluß der Wohnungseigentümer vom selben Tag ist der Wirtschaftsplan für 1998 aufgestellt und gebilligt worden.
Der Antragsteller verlangt im vorliegenden Verfahren das auf die Wohnungen Nr. 1 und 2 für die ersten drei Quartale entfallende Wohngeld sowie anteilige Kosten für das Kabel-TV für die Wohnung Nr. 2. Die Antragsgegnerin erklärt dagegen Aufrechnung mit den von ihr gezahlten Versicherungsprämien für die oben erwähnten Versicherungen für die Zeit bis Nov. 1998.
Das Amtsgericht hat dem Antrag nach übereinstimmender Teilerledigterklärung wegen erfolgter Teilzahlung stattgegeben. Das dagegen gerichtete Rechtsmittel der Antragsgegnerin blieb ohne Erfolg.
Entscheidungsgründe
II.
Das gem. §§ 45, 43 I Nr. 1 WEG, §§ 22, 29 FGG zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die landgerichtliche Entscheidung hält einer rechtlichen Überprüfung – nur diese ist Gegenstand des Verfahrens der weiteren Beschwerde – stand, §§ 27 FGG, 550 ZPO. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht der Antragsgegnerin die Aufrechnungsmöglichkeit versagt.
Die von dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage geltend gemachte Wohngeldforderung von noch 2.711,45 DM, die auf dem mit bestandskräftigem Beschluß genehmigten Wirtschaftsplan für 1998 beruht, wird von der Antragsgegnerin nach Grund und Höhe nicht bestritten. Der von ihr erklärten Aufrechnung steht indes ein Aufrechnungsverbot entgegen. Es entspricht nämlich herrschender Meinung in der Rechtsprechung und im Schrifttum, dass gegen Wohngeldforderungen nur mit anerkannten, rechtskräftig festgestellten Forderungen oder mit Ansprüchen aus Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) aufgerechnet werden darf, um eine finanzielle Basis für eine ordnungsgemäße Verwaltung zu sichern (vgl. z. B. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Auflage, § 28 Rz. 131 m. w. N.; OLG Stuttgart, NJW-RR, 89,841; KG NJW-RR 96,465). Die Gegenforderung erfüllt diese Voraussetzungen nicht.
Anhaltspunkte für ein Anerkenntnis oder eine rechtskräftige Feststellung der Gegenforderungen bestehen nicht. Dies gilt auch in Anbetracht des Schreibens des Antragstellers vom 26.2.1998, das zwar eine Teilgegenforderung nicht in Abrede stellt, diese aber lediglich im Rahmen einer evtl. endgültigen Verrechnung bzw. gütlichen Einigung berücksichtigen will.
Zu Recht sind im Erstbeschwerdeverfahren darüberhinaus Gegenansprüche aus einer Notgeschäftsführung verneint worden. Diese setzt nämlich voraus, dass ein Eigentümer zur Abwendung eines „unmittelbar drohenden Schadens” für das Gemeinschaftseigentum tätig geworden ist. Es muß demnach eine Situation vorliegen, in der auch ein vernünftiger Wohnungseigentümer nicht länger abwarten und weder den Verwalter noch die anderen Wohnungseigentümer zur Behebung der Notlage heranziehen kann (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 21, Rz. 39f). Eine solche Situation kann hier nicht festgestellt werden. Ob der Abschluß der beiden Versicherungen im November 1996, als die Antragsgegnerin als Alleineigentümerin ihre Bautätigkeit begonnen hat, eine Notgeschäftsführung für die WEG begründen könnte, kann dahinstehen. Dagegen spricht jedenfalls, dass die Antragsgegnerin damit ihre eigenen Risiken aus der Tätigkeit als Bauträgerin versichern wollte. Selbst wenn dieser Versicherungsabschluß als Notgeschäftsführung einzuordnen wäre, würde allenfalls die Versicherung für das Jahr 1997 umfaßt; im Streit sind indes die Versicherungsbeiträge für 1998. Im Rahmen einer Notgeschäftsführung könnte höchstens ein Versicherungsschutz für eine Übergangszeit vereinbart werden, d. h. solange, bis ein bestellter Verwalter voraussichtlich seine Tätigkeit aufnimmt. Das war hier im November 1997 der Fall. M...