OLG Köln Beschluss vom 23.10.2013 - 11 U 109/13

Entscheidungsstichwort (Thema)

Werkmängelansprüche, Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft, Vergleich

Leitsatz (amtlich)

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen (§ 10 Abs. 6 S. 2 und 3 WEG), womit der einzelne Eigentümer von der Verfolgung seiner Rechte insoweit ausgeschlossen ist. Soweit der Wohnungseigentümergemeinschaft die Befugnis zusteht, Rechte der Wohnungseigentümer durchzusetzen, ist der einzelne Wohnungseigentümer an einen von der Eigentümergemeinschaft mit dem Bauträger abgeschlossenen gerichtlichen, aber auch außergerichtlichen Vergleich über die Erledigung von Erfüllungsansprüchen mit der Folge gebunden, dass die Werkleistung als mangelfrei erbracht gilt und ein Zurückbehaltungsrecht des Erwerbers aus § 320 BGB ausscheidet. Das gilt auch in Bezug auf einen aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschiedenen Erwerber.

Normenkette

BGB §§ 633 ff.; WEG § 10

Verfahrensgang

LG Köln (Urteil vom 05.07.2013; Aktenzeichen 32 O 539/12)

Tenor

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 32. Zivilkammer des LG Köln vom 5.7.2013 (32 O 539/12) wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten der Berufung trägt der Beklagte.

3. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Vollstreckung kann durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des vollstreckbaren Betrages abgewendet werden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

1. Mit der Klage verlangt die Klägerin die letzte ausstehende Kaufpreisrate aus dem Verkauf einer Eigentumswohnung i.H.v. 20.996,48 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.9.2012 sowie Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten i.H.v. 1.023,16 EUR nebst Zinsen seit dem 3.2.2012. Dem Kauf lag ein Bauträgervertrag vom 1.4.1998 zugrunde. Dieser sieht in Ziff. 4 vor, dass die letzte Kaufpreisrate nach vollständiger Fertigstellung des Kaufgegenstandes fällig wird. Der Kaufgegenstand ist nach dieser Vertragsklausel dann vollständig fertiggestellt, "wenn alle vertragsgemäß vereinbarten Leistungen erbracht sind, also auch die Außenanlagen erstellt und die einvernehmlich im Abnahmeprotokoll festgestellten Restarbeiten und Mängel erledigt sind." Bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentumes am 4.11.1999 wurden im Abnahmeprotokoll verschiedene Mängel festgehalten. Das Sondereigentum des Beklagten wurde am 3.10.1999 abgenommen. Gemäß einer vom Beklagten unterzeichneten Erklärung vom 24.8.2000 wurden die hierbei festgestellten Mängel von der Klägerin beseitigt. Allerdings verweigerte der Beklagte auch in der Folgezeit die Zahlung des Restkaufpreises unter Geltendmachung von Mängeln am Sondereigentum. Im März 2003 leitete die Wohnungseigentümergemeinschaft ein selbständiges Beweisverfahren hinsichtlich noch bestehender Mängel am Gemeinschaftseigentum ein, insbesondere derjenigen aus dem Abnahmeprotokoll. Am 23.12.2008 übertrug der Beklagte sein Wohnungseigentum an seine Ehefrau, die am 13.1.2009 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen wurde. Am 31.1.2011 schlossen die Klägerin, die Generalunternehmerin und die Wohnungseigentümergemeinschaft eine umfassende Vereinbarung über alle das Gemeinschaftseigentum betreffenden Mängel. Neben konkreten Mängelbeseitigungsarbeiten, die mittlerweile abgeschlossen sind, wurde für die sonstigen Mängel ein finanzieller Ausgleich verabredet.

Das LG, auf dessen Urteil wegen des weiteren erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes Bezug genommen wird, hat der Klage stattgegeben. Die vom Beklagten erhobene Einrede der Verjährung greife nicht durch, weil die ausstehende Kaufpreisrate erst infolge der in der Vereinbarung vom 31.1.2011 verabredeten Beseitigung oder Abgeltung restlicher Protokollmängel am Gemeinschaftseigentum fällig geworden sei. Auf weitere Mängel könne sich der Beklagte nicht mehr berufen, da die Vereinbarung vom 31.1.2011 auch für ihn bindend sei.

Mit der Berufung verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf Klageabweisung weiter. Er erhebt weiterhin die Einrede der Verjährung. Zudem meint er, die nach seinem Ausscheiden aus der Wohnungseigentümergemeinschaft getroffene Vereinbarung vom 31.1.2011 sei für ihn nicht bindend. Da er an ihr nicht beteiligt gewesen sei, handle es sich um einen unwirksamen Vertrag zu Lasten Dritter. Die Vereinbarung könne die ihm aus dem Kaufvertrag zustehenden Zurückbehaltungsrechte daher nicht vernichten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung, den Hinweisbeschluss des Senats vom 18.9.2013 und die Stellungnahme des Beklagten vom 7.10.2013 verwiesen.

2. Die Berufung hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Zur Begründung wird auf den Beschluss des Senats vom 18.9.2013 verwiesen. Dort hat der Senat ausgeführt:

"Das LG hat der Klage zu Recht und mit zutre...