OLG Köln Beschluss vom 24.07.1989 - 16 Wx 44/89

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Ansprüche aus Mängelgewährleistung für Montage von Wärmemengenzählern sowie Trennung von Sondereigentumsverwaltung von WEG-Verwaltung

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Grundbeschluß der 30. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 10. März 1989 – 30 T 156/88 – wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten dieses Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Antragsgegner. Sie haben der Antragstellerin auch die dieser im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Gründe

Die zulässige Beschwerde (§§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG, 27 ff. GG) hat sachlich keinen Erfolg.

Zutreffend hat das Landgericht festgestellt, daß der Beschluß der Eigentümerversammlung vom … (zu Top 14) ungültig ist und die Antragsgegner verpflichtet sind, der Antragstellerin die dieser bis zum … zustehende Verwaltervergütung abzüglich der von ihr ersparten Aufwendungen zu zahlen.

Zu Unrecht machen die Antragsgegner geltend, die Antragstellerin sei zur Anfechtung des o. g. Beschlusses nicht befugt, weil sie nicht Mitglied der Eigentümergemeinschaft sei. Das Gegenteil folgt bereits aus § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG. In entsprechender Anwendung dieser Regelung ist auch der durch einen von der Eigentümerversammlung gefaßten Beschluß abberufene Verwalter, der nicht zugleich Wohnungseigentümer ist, zur Anfechtung des Abberufungsbeschlusses befugt (vgl. hierzu die klarstellende Entscheidung des BGH in NJW 1989, 1087 ff. m. w. N.).

Auch in der Sache selbst kann den Antragsgegnern nicht darin gefolgt werden, daß die angegriffene Entscheidung auf für deren Ergebnis ursächlichen Rechtsfehlern beruht (§ 27 FGG).

Im Ergebnis ist dem Landgericht darin zuzustimmen, daß der Antragstellerin als Verwalterin der Eigentümergemeinschaft pflichtwidrige Versäumnisse im Zusammenhang mit der Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen der Wohnungseigentümer wegen fehlerhafter Montage der Wärmemengenzähler in den einzelnen Wohnungen nicht zur Last fallen.

Ungeachtet der hierzu vom Landgericht angestellten Erwägungen und der weiteren Frage, ob diese frei von Verfahrensfehlern sind, bestand eine Verpflichtung der Antragstellerin zur Verfolgung der Gewährleistungsansprüche schon deshalb nicht, weil die Wärmemengenzähler im Sondereigentum eines jeden Wohnungseigentümers stehen und deren ordnungsgemäße Montage deshalb jeweils in dessen eigenen Verantwortungsbereich fällt. Die Verpflichtung des Verwalters erstreckt sich demgegenüber nur auf die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. In der Gemeinschaftsordnung (Anlage I zur Teilungserklärung) ist in § 2 Ziff. 2 f bestimmt, daß die Vor- und Rücklaufleitungen von derjenigen Stelle an, von der sie als Abzweigung in das Sondereigentum eintreten, zu diesem gehören. Die in diese jeweils im Sondereigentum stehenden Leitungen eingebauten Wärmemengenzähler sind ebenfalls Teil des jeweiligen Sondereigentums, da ihr Vorhandensein oder Nichtvorhandensein die Funktionsfähigkeit der zentralen Heizungsanlage selbst nicht berührt. Insoweit handelt es sich auch nicht um eine Einrichtung, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dient. Die Wärmemengenzähler dienen vielmehr dem Gebrauch des jeweiligen einzelnen Wohnungseigentümers, um dessen Wärmeverbrauch zu ermitteln. Dabei ist die Gesamtheit der Wohnungseigentümer lediglich aufgrund des zwischen ihnen bestehenden Gemeinschaftsverhältnisses wechselseitig verpflichtet, an der Feststellung ihres Wärmeverbrauchs mitzuwirken (vgl. hierzu auch BayObLG, WEM 1979, 85 für an den Heizkörpern angebrachte Heizkostenverteiler; zustimmend insoweit auch Bährmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 5, Rdnr. 63).

Zur Begründung der Rechtsbeschwerde haben die Antragsgegner weiterhin geltend gemacht, im Zusammenhang mit den von ihnen als fehlerhaft gerügten Heizkostenabrechnungen habe sich das Landgericht über ihren unter Beweis gestellten Vortrag hinweggesetzt, daß die Antragstellerin die Abrechnungen gefertigt und sodann lediglich denjenigen Mietern zugeschickt habe, von denen eine Nachforderung im Raume gestanden habe, während all diejenigen Mieter, die eine Erstattung zu erwarten hatten, keine Abrechnung erhalten haben.

Da die Antragsgegner insoweit im einzelnen nicht differenziert haben, die Abrechnungen welchen Jahres hiervon betroffen gewesen sein sollen, ist dieses Vorbringen jedenfalls in dieser tendenziellen Zusammenfassung insgesamt neu und kann im Rahmen der weiteren Beschwerde schon deshalb nicht berücksichtigt werden (§ 27 FGG).

Dies gilt auch, soweit dies die Nebenkostenabrechnung für das Jahr … betrifft. Zwar haben die Antragsgegner mit Schriftsatz vom … im Rahmen der Begründung ihrer sofortigen Beschwerde in diesem Zusammenhang u. a. vorgetragen (dort Seite 5 = Blatt 245 G. A.), in den von der Antragstellerin nach der Kündigung der neuen Verwalterin übergebenen Unterlagen habe letztere einzelne Mietabrechnungen für … gefunden, die zugunsten der Mieter ein Guthaben auswiesen, die an diese jedoch nic...