OLG Köln Beschluss vom 25.06.2007 - 2 U 39/07

Verfahrensgang

LG Aachen (Urteil vom 07.03.2007; Aktenzeichen 1 O 326/06)

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Berufung des Beklagten vom 7.3.2007 gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des LG Aachen - 1 O 326/06 - vom 8.2.2007 durch einstimmigen Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

Der Beklagte erhält Gelegenheit, hierzu bis zum 17.7.2007 abschließend Stellung zu nehmen. Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass mit einer Verlängerung der Stellungnahmefrist nicht gerechnet werden kann.

Gründe

1. Es bedarf derzeit noch keiner abschließenden Beurteilung durch den Senat, ob dem Beklagten entsprechend dem Antrag vom 23.4.2007 wegen der Versäumung der Berufungsbegründungsfrist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren ist. Geht man zugunsten des Beklagten davon aus, er bzw. sein Prozessbevollmächtigter, dessen Verschulden sich der Beklagte zurechnen lassen muss (§ 85 Abs. 2 ZPO), habe ohne Verschulden die Frist zur Begründung der Berufung versäumt, so liegen die Voraussetzungen für eine Zurückweisung der Berufung durch einstimmigen Beschluss vor. Die Berufung des Beklagten bietet auf der Grundlage der Berufungsbegründung keine Aussicht auf Erfolg (§ 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).

a) Das LG hat zutreffend die Voraussetzungen eines Anspruchs der Klägerin gegen den Beklagten nach §§ 154 Satz 1, 152 Abs. 1 ZVG bejaht. Unstreitig hat der Zwangsverwalter die Mietzinsen für die ab dem Monat Mai 2003 vermietete Wohnung Nr. 1 nicht eingezogen, sondern zugelassen, dass ein Unbefugter, nämlich der frühere Eigentümer und Vollstreckungsschuldner diese in Höhe eines Betrages von 11.440 EUR (Mieten für Mai 2003 bis zur Ablösung des Beklagten im April 2005) an sich gebracht hat. Damit hat der Beklagte seine ihm als Zwangsverwalter obliegenden Pflichten in schuldhafter Weise verletzt.

Gemäß § 152 Abs. 1 ZVG ist der Zwangsverwalter u.a. dazu verpflichtet, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu nutzen. Unzutreffend ist die mit der Berufung vertretene Auffassung, der Zwangsverwalter habe die Wohnung nicht vermieten dürfen bzw. bei Kenntnis des bereits bestehenden Mietvertrages das Nutzungsverhältnis sofort beenden müssen, um so die Verwertbarkeit der Eigentumswohnung im Zwangsversteigerungsverfahren nicht zu beeinträchtigen. Den Beklagten als Zwangsverwalter traf keine Verpflichtung, durch einen "bewussten Leerstand" für eine wirtschaftlich möglichst sinnvolle Verwertung des Objektes im Rahmen der Zwangsversteigerung zu sorgen.

Vielmehr obliegt nach der gesetzgeberischen Vorstellung dem Zwangsverwalter originär die Pflicht, aus dem verwalteten Objekt die erzielbaren Nutzungen zu ziehen. So sah § 5 Abs. 2 Satz 1 ZwVwV in der bis zum 31.12.2003 gültigen Fassung die Pflicht vor, das Grundstück durch Vermietung nutzbar zu machen. Die Zwangsverwaltung ist neben der Zwangsversteigerung und der Zwangshypothek die dritte selbständige Art der Immobiliarvollstreckung. Der Gläubiger soll aus den Erträgnissen des Grundstücks befriedigt werden. Ihr Zweck ist es, durch einen Zwangsverwalter an Stelle des unfähigen oder unwilligen Schuldners aus laufenden Einnahmen die Lasten und die Vollstreckungsforderung des Gläubigers zu decken (Zeller/Stöber, ZVG, 16. Aufl. 1999, § 146 Anm. 2.2). Damit gehört es zu den vorrangigen Aufgaben des Zwangsverwalters, die sich aus der Verwaltung des Grundstücks ergebenden und die mit der Anordnung der Zwangsverwaltung beschlagnahmten Ansprüche, also im Wesentlichen die Miet- und Pachtzinsforderungen geltend zu machen (§§ 148 Abs. 1 S. 1, 20, 21 Abs. 2 ZVG, 1123 BGB). Zudem trifft ihn die Pflicht, die aus dem Objekt möglichen Nutzungen herauszuholen (Zeller/Stöber, a.a.O., § 152 Anm. 3.10). Um das der Zwangsverwaltung unterliegende Objekt ordnungsgemäß zu nutzen, muss der Verwalter vermietbare Grundstücke oder Wohnung vermieten (Zeller/Stöber, a.a.O., § 152 Anm. 3.7, 9.4).

Damit ist dem Beklagten möglicherweise bereits deshalb eine schuldhafte Pflichtverletzung vorzuwerfen, da er sich nicht um die Vermietung und damit wirtschaftlichen Nutzung der leerstehenden Wohnung gekümmert hat. Dies bedarf indes keiner abschließenden Entscheidung durch den Senat. Denn das LG hat mit zutreffenden Erwägungen eine schuldhafte Pflichtverletzung des Zwangsverwalters darin gesehen, dass dieser den Vermietungsstand der Wohnung vor Ort nicht überprüft und die Mietzinsen für die Wohnung Nr. 1 für die Zwangsverwaltungsmasse eingezogen hat.

Die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung umfasst auch eine regelmäßige Überprüfung des Mietobjektes. Dem Beklagten als Zwangsverwalter oblag auch die Erhaltung des zwangsverwalteten Objekts in seinem wirtschaftlichen Bestand (vgl. Zeller/Stöber, a.a.O., Rz. 3.7). Dazu gehörte die gelegentliche Begehung des - so die Vorstellung des Beklagten - leerstehenden Objektes, um möglichen Erhaltungsbedarf festzustellen. Da der Zwangsverwalter den Eigentümer nach den § 150 Abs. 2, 148 Abs. 2 ZVG aus der Verwa...