OLG Köln Beschluss vom 27.09.2002 - 16 Wx 121/02

Verfahrensgang

AG Leverkusen (Aktenzeichen 16 UR II 82/00a WEG)

LG Köln (Aktenzeichen 29 T 115/01)

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers werden der Teilbeschuss des AG Leverkusen vom 12.3.2001 – 16 UR II 82/00a WEG – und der Beschluss der 29. Zivilkammer des LG Köln vom 23.11.2001 teilweise abgeändert.

Der in der Eigentümerversammlung vom 28.6.2000 zu TOP 4 gefasste Beschluss, dass der mit der Einladung zu dieser Versammlung zugestellte Vergleich von der Eigentümergemeinschaft angenommen wird, wird für unwirksam erklärt.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der Erstbeschwerde haben der Antragsteller zu 40 % und die Antragsgegner zu 60 % zu tragen. Die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens fallen dem Antragsteller zu 16 % und den Antragsgegnern zu 84 % zur Last.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten für das Erst- und das Rechtsbeschwerdeverfahren wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird für die Zeit bis zum 30.7.2002 auf 40.250 Euro und für die Zeit danach auf 25.000 Euro festgesetzt.

Gründe

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde, die der Antragsteller aufgrund der erteilten Hinweise unter Rücknahme des Rechtsmittels im Übrigen, auf die Anfechtung des zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 28.6.2000 gefassten Beschlusses beschränkt hat, ist zulässig (§§ 27, 29 FGG, § 45 Abs. 1) und begründet.

Die Entscheidung des LG ist in diesem Punkt nicht frei von Rechtsfehlern. Der Beschluss, den Vergleich mit der Fa. B. GmbH zu genehmigen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und war daher auf den rechtzeitig gestellten Anfechtungsantrag hin aufzuheben.

Ohne Erfolg ist allerdings die Rüge der nicht hinreichenden Bezeichnung des Beschlussgegenstandes i.S.d. § 23 Abs. 2 WEG, das sich nach dem berechtigten Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer zu richten hat. Das Informationsbedürfnis kann es in Fällen, in denen eine Beschlussfassung weitreichende Bedeutung hat, zwar auch erforderlich machen, dass die rechtlichen und tatsächlichen Folgen der Entschließung darzustellen sind (vgl. Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 23 Rz. 69). Dem ist der Beteiligte zu 3) aber dadurch in jeder Hinsicht nachgekommen, dass er der Einladung einen 5-seitigen Bericht beigefügt hat, der in einem Vorspann zunächst die Darstellung der Verfahrenssituation zu den Streitigkeiten mit der Fa. B. GmbH enthielt und in dem sodann die einzelnen Beschlussvorschläge aufgeführt wurden, die Gegenstand des abzuschließenden Vergleichs sein sollten und in denen nicht nur klare und aus sich heraus verständliche detaillierte Regelungen enthalten waren, sondern auch Gründe hierfür aufgezeigt wurden (etwa: nicht mehr nachvollziehbare Buchungen des früheren Verwalters), der Regelungsgegenstand in seiner historischen Entwicklung erläutert wurde (z.B.: Neuanpflanzung von Bäumen) und rechtliche Erläuterungen gegeben wurden (Hinweis darauf dass die Teilungserklärung eine Änderung mit – Mehrheit zulässt und mit diesem Quorum auch bauliche Veränderungen genehmigt werden können). Umfassender hätte trotz der für einen juristischen Laien komplizierten Regelungen dem Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer kaum noch Rechnung getragen werden können.

Inhaltlich ist die Annahme des Vergleichs indes zu beanstanden, und zwar wegen der Jahresabrechnungen 1989 bis 1993, soweit es hierin heißt, dass die Bildung von Abgrenzungspositionen in den Jahren 1989 bis 1993 nochmals bestätigt werde. Gerade wegen dieser Abgrenzungspositionen hatte – wie in der Erläuterung zu dem Vergleich dargestellt wird – bereits vorher das AG Leverkusen einen in der Eigentümerversammlung vom 29.6.1998 gefassten Beschluss auf eine Anfechtung der B. GmbH bestandskräftig für unwirksam erklärt. Weitere in der Eigentümerversammlung vom 27.7.1998 gefasste Beschlüsse sind inzwischen auf Anfechtungsanträge hin – bestandskräftig – für ungültig erklärt worden, weil das LG die Bildung von Abgrenzungspositionen für unwirksam hielt. Damit befindet sich das LG in Einklang mit der ganz herrschenden Meinung, insb. einheitlicher obergerichtlicher Rechtsprechung (vgl. nur BayObLG NZM 2002, 455 = ZMR 2002, 684; OLG Hamm ZMR 2001, 1001; OLG Zweibrücken NZM 1999, 276 jew. m.N. zum Meinungsstand). Die Billigung einer entsprechenden Abrechnung entspricht daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Der auf der Argumentation der Antragsgegner beruhenden Erwägung des LG, der Beschluss sei gleichwohl nicht zu beanstanden, weil er keine Billigung von Abrechnungen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern nur die Billigung dieser Abrechnungen durch den Vergleichspartner M. (B. GmbH) beinhalte, vermag der Senat sich nicht anzuschließen. Nicht von M., sondern von der Eigentümergemeinschaft wurde die Bildung von Abrechnungspositionen in den Jahren 1989 bis 1993 „nochmals bestätigt” und nicht M., sondern die Eigentümergemeinschaft hat – um einen der beiden weiteren Punkte herauszugreifen – die Fortführung des Negativsaldos bis 1...