OLG Köln Beschluss vom 28.02.2001 - 16 Wx 10/01

Verfahrensgang

LG Aachen (Beschluss vom 11.12.2000; Aktenzeichen 2 T 126/00)

AG Aachen (Aktenzeichen 12 UR II 119/00)

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegners wird der Beschluß der 2. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 11.12.2000 – 2 T 126/00 aufgehoben und die Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung – auch über die Kosten des weiteren Beschwerdeverfahrens – an das Landgericht Aachen zurückverwiesen.

Geschäftswert der Rechtsbeschwerde: 1.800,– DM

Tatbestand

I.

Die Beteiligte zu 1), als Miteigentümerin an der bezeichneten Wohnanlage, begehrt von dem Beteiligten zu 2), dem in B. ansässigen Verwalter, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen des Jahres 1999 am Ort der Wohnanlage in A. Der Beteiligte zu 2) hat dies unter Hinweis auf die Möglichkeit der Einsichtnahme in seinem Büro in R./OberB. verweigert. Diese Möglichkeit wird von der Antragstellerin als unzumutbar – in Anbetracht einer Anreise von 700 km – abgelehnt. Am 22.7.2000 fand eine Eigentümerversammlung u. a. zur Abstimmung über die Jahresabrechnung 1999 in einem Hotel in A. statt, an der der Ehemann der Beteiligten zu 1) als deren Vertreter teilgenommen hat, und bei der sämtliche Unterlagen vorlagen. Eine Einsichtnahme durch die Antragstellerin ist nicht erfolgt.

Amtsgericht und Landgericht haben der Antragstellerin Recht gegeben und ihr Einsichtsrecht am Ort der Wohnanlage bejaht. Mit seinem Rechtsmittel verfolgt der Antragsgegner weiterhin seinen ursprünglichen Antrag auf Abweisung des Einsichtsgesuchs.

Entscheidungsgründe

II.

Die in förmlicher Hinsicht gem. §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG nicht zu beanstandende sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache insofern Erfolg, als die Sache an das Landgericht zurückzuverweisen ist. Denn die landgerichtliche Entscheidung ist nicht frei von Verfahrens- und Rechtsfehlern. Die übrigen Wohnungseigentümer hätten nämlich an dem Verfahren beteiligt werden müssen, § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG, da kein Ausnahmetatbestand vorliegt. Ferner hat das Landgericht in der Sache nicht berücksichtigt, dass der Antragstellerin ein Einsichtsrecht außerhalb der Eigentümerversammlung nur zusteht, wenn sie hierfür ein Rechtsschutzbedürfnis darlegt. Dies ist von Amts wegen auch durch Anhörung der Beteiligten aufzuklären, § 12 FGG.

1.

Die übrigen Wohnungseigentümer waren gemäß der Regelung des § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG am Verfahren zu beteiligen. Gegen diese Verpflichtung hat das Landgericht – ebenso wie das Amtsgericht – verstoßen. Einer der Ausnahmefälle, in denen eine Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer nicht erforderlich ist, liegt hier nicht vor. Der von der Antragstellerin geltend gemachte Anspruch auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen am Ort der Wohnanlage betrifft auch die rechtlichen Interessen aller übrigen Wohnungseigentümer, da sie bei einer Einsichtnahme in Unterlagen außerhalb des Verwaltungssitzes mit dadurch anfallenden Kosten – als Kosten der Verwaltung – u.U. belastet werden können. Ferner ist eine Entscheidung auch für die übrigen Eigentümer von Bedeutung, wenn in dieser grundsätzlich Umfang und Grenzen des Einsichtsrechts festlegt werden. Aus diesem Grunde ist zur Gewährung rechtlichen Gehörs und eventuellen weiteren Sachaufklärung die Beteiligung aller Wohnungseigentümer erforderlich (ebenso OLG Hamm, NZM 98, 722, 723; KG, NZM 00, 828). Dieser Verfahrensfehler führt zwingend zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache, §§ 27 Abs. 1 S. 2 FGG, 550, 551 Nr. 5 ZPO.

2.

Auch in der Sachentscheidung kann der Senat dem Erstbeschwerdegericht nicht in vollem Umfang beitreten.

Es entspricht allerdings ständiger Rechtsprechung des Senats, dass der einzelne Wohnungseigentümer Einsicht in sämtliche Abrechnungsunterlagen der Verwaltung, die Gegenstand der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung sind, nehmen kann, da er nur auf diese Weise sein Kontrollrecht gegenüber dem Verwalter ausüben kann (Beschluß des Senats v. 4.6.1997 – 16 Wx 87/97 = OLGR 97,245; Senat v. 18.8.1999 – 16 Wx 95/99 –; ebenso beispielsweise BayObLG, WE 1989, 146; OLG Hamm, NZM 98,722; KG, NZM 00,828 je m.w.N.). Die Verpflichtung des Verwalters zur Einsichtsgewährung beruht auf § 28 Abs. 3 WEG, §§ 675, 666 BGB. Von diesem Grundsatz, der auch von den Beteiligten nicht in Frage gestellt wird, sind zu Recht auch die Vorinstanzen ausgegangen. In der hier strittigen Frage des Leistungsortes für diese Verpflichtung der Verwaltung teilt der Senat die Ansicht der herrschenden Meinung, dass die Einsichtnahme grundsätzlich am Ort des Verwaltungssitzes geschuldet wird, § 269 BGB (so beispielsweise OLG Karlsruhe, MDR 76,758; BayObLG aaO.; OLG Hamm, NZM 98, 723; Staudinger/Bub, 12. Aufl., § 28 WEG, Rz. 76). Hiervon muß allerdings in Einzelfällen abgewichen werden. Eine Ausnahme kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Sitz des Verwalters und der Ort der Wohnanlage nicht identisch sind, wie es hier der Fall ist. In diesem Fall sind für die verschiedenen Verpflichtungen des Verwalters u.U. verschiedene Le...