OLG Köln Beschluss vom 29.04.1996 - 16 Wx 30/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Ersatzanspruch auf Mietausfall eines Eigentümers einer DG-Wohnung während einer Dachreparatur

Verfahrensgang

AG Köln (Aktenzeichen 204 II 147/93)

LG Köln (Aktenzeichen 29 T 164/95)

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller vom 18. Januar 1996 wird der Beschluß der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 23. November 1995 – 29 T 164/95 – aufgehoben und das Verfahren zur erneuten Behandlung und Entscheidung – auch über die Kosten des Verfahrens der Rechtsbeschwerde – an das Landgericht Köln zurückverwiesen.

Gründe

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach §§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG, 20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässig und hat in der Sache – vorläufigen – Erfolg.

Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer Verletzung des Gesetzes im Sinne der §§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO. Das Landgericht ist nicht in dem erforderlichen Maße seiner ihm nach § 12 FGG obliegenden Verpflichtung nachgekommen, die zur Feststellung der Tatsachen erforderlichen Ermittlungen zu veranlassen und die geeignet erscheinenden Beweise zu erheben. Die zum Grund des erhobenen Anspruchs angestellten Erwägungen zur Haftung der Antragsgegner sind nicht frei von Rechtsfehlern. Überlegungen zu einem den Antragsgegnern nach § 14 Nr. 4 WEG BGB zustehenden Aufopferungsanspruch hat das Landgericht nicht angestellt.

Das Landgericht wird bei der erneuten Behandlung der Sache von folgenden Grundsätzen auszugehen haben:

Anknüpfungspunkt für eine Haftung der Antragsgegner ist zunächst der Gedanke der Aufopferung, der – verschuldensunabhängig – für die Zeiten Platz greift, zu denen die Eigentumswohnung der Antragsteller deshalb nicht genutzt werden konnte, weil im Hinblick auf die erforderliche Sanierung des Daches Augenscheinseinnahmen und Untersuchungen von Sachverständigen veranlaßt waren und die erforderlichen Sanierungsarbeiten auch tatsächlich durchgeführt worden sind.

Nach § 14 Nr. 4 WEG hat jeder Wohnungseigentümer das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstandene Schaden ist zu ersetzen. Dieser Schadensersatzanspruch ist dem Aufopferungsanspruch nach § 904 BGB ähnlich und umfaßt neben einem Substanzschaden auch den Schaden durch entgangene Nutzung (vgl. BayObLG DWEigt 1987, 58 – im Anschluß an BGH (GrS) Z 98, 212; KG WE 1994, 51; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl. 1995, § 14 Rdnr. 8).

Was die Höhe des in Rede stehenden Anspruchs auf Ersatz des Mietausfallschadens angeht, wird das Landgericht zu beachten haben, daß die Schadensersatzleistung nach § 16 Abs. 4 WEG zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG gehört, also auch der betroffene Wohnungseigentümer seinen Anteil am Schaden zu tragen hat (vgl. Weitnauer/Lüke, a.a.O., § 14 Rdnr. 8). Darüber hinaus wird – erforderlichenfalls durch Sachverständigengutachten – aufzuklären sein, welchen Mietzins die Antragsteller zu den gegebenen Zeiten hätten erzielen können.

Des weiteren haften die Antragsgegner wegen schuldhafter Verletzung der sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis ergebenden Pflicht, an der Instandhaltung bzw. Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken.

Dabei ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft, nachdem nach den Feststellungen des Statikers R. die Statik des gesamten Gebäudes in Frage stand, sich zunächst veranlaßt sahen, weitere Untersuchungen in Auftrag zu geben, um Art und Umfang der erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen zu ermitteln (Wohnungseigentümerversammlungen vom 20.03.1991 und 18.06.1991). Es ist auch nicht als schuldhaft anzusehen, daß die Antragsgegner, nachdem die Sanierungsbedürftigkeit feststand, zunächst den Beschuß faßten, eine Kompletterneuerung des Daches durchführen zu lassen, weil sie dies als die dauerhaftere und damit langfristig kostengünstigere Maßnahme ansahen (Wohnungseigentümerversammlungen vom 26.10.1992 und 26.11.1992) und zu diesem Zwecke den Versuch unternahmen, die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für eine Kompletterneuerung zu schaffen.

Zu vertreten sind allerdings von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu vertretende Verzögerungen im Hinblick auf die Feststellung von Art und Umfang der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen, die Vorbereitung der beschlossenen Maßnahmen (Planung) und die Durchführung der Arbeiten selbst. Dabei ist zu berücksichtigen, daß der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht alle schuldhaft verursachten Verzögerungen zur Last zu legen sind, sondern daß die Verzögerungen, die bei der Umsetzung der gefaßten Beschlüsse eingetreten sind, zur Haftung der Verwaltungsgesellschaft führen und die Wohnungseigentümergemeinschaft nur haftet, soweit sie sich veranlaßt sehen mußte, zur Förderung der erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen durch erneute Beschlußfassung auf die Verwaltungsgesellschaft einzuwirken. In Betracht kommen insofer...