OLG Köln Urteil vom 01.07.1999 - 18 U 240/98 (veröffentlicht am 01.07.1999)

Beteiligte

Firma Sprint Sanierung GmbH

Geschäftsführer Helmut Schmidt und Uwe Jebrameck

Die beim Oberlandesgericht zugelassenen Rechtsanwälte Dr. Kirchhof & Werle

Herrn Bernd Robert

Herrn Jürgen Dechamps

gemeinschaftlich handelnd in GbR Robert & Dechamps

Die beim Oberlandesgericht zugelassenen Rechtsanwälte der Sozietät Gaedertz und Partner

Verfahrensgang

LG Aachen (Aktenzeichen 11 O 307/98)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Aachen vom 2.11.1998 (11 O 307/98) wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 25.000,–DM abwenden, sofern nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe erbringen.

Tatbestand

Die Kläger sind Alleingesellschafter der Robert & Dechamps GbR und als solche Eigentümer des Grundstücks Grenzweg 74-76 in 52477 Alsdorf. Die Beklagte ist als Rechtsnachfolgerin der Firma Sprint Sanierungsdienst GmbH Mieterin dieses Grundstücks.

Voreigentümerin des Grundstücks war seit 1988 die Wirtschaftsförderungsgesellschaft (WFG) für den Kreis Aachen. Diese schloß am 16.12.1991 einen notariellen Public-Leasing-Vertrag mit den Gesellschaftern der Graf & Meyer GbR über die Nutzung des Grundstücks. In § 3 Ziff. 3 des Vertrages vereinbarten sie, daß die GbR bis zum Ende der Leasing-Zeit wirtschaftliche Eigentümerin des Grundstücks sein sollte mit allen zugehörigen Rechten und Pflichten. § 2 Ziff. 3 des Vertrages sah vor, daß die GbR nach fünf Jahren das Grundstück zum Eigentüm erwerben sollte. Hierzu wurde im Grundbuch eine Eigentumsvormerkung eingetragen.

Am 14./15.7.1992 schlossen die Gesellschafter der Graf & Meyer GbR einen Mietvertrag über das Grundstück mit der Firma Sprint Sanierungsdienst GmbH. Dabei vertraten die Kläger die Firma Sprint Sanierungsdienst GmbH, deren geschäftsführende Gesellschafter sie zu dieser Zeit waren. § 2 des Mietvertrages sah u.a. folgende Regelung vor:

„Das Mietverhältnis endet am 30.6.1997. Es verlängert sich jeweils um weitere 5 Jahre bis zum 30.6.2002, wenn die Mieterin nicht spätestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht.”

Am 3.9.1992 machten die Gesellschafter der Graf & Meyer GbR den Klägern ein notarielles Angebot zum Abschluß eines Vertrages, durch den die Rechte aus dem Public-Leasing-Vertrag mit der WFG an die Kläger abgetreten und die Verpflichtungen aus dem Public-Leasing-Vertrag von den Klägern übernommen werden.

Die WFG genehmigte das Angebot.

Mit notarieller Urkunde vom 30.3.1994 nahmen die Kläger das Angebot an.

Die Firma Sprint Sanierungsdienst GmbH, die dem Vermieterwechsel zugestimmt hatte, zahlte fortan den Mietzins an die Kläger entsprechend dem Vertrag vom 14./15.7.1992 in Höhe von 17.850,– DM netto im Monat. Ein neuer schriftlicher Vertrag wurde nicht geschlossen.

Mit notariellem Vertrag vom 17.5.1994 wurde der Public-Leasing-Vertrag zwischen den Klägern und der WFG aufgehoben und das Grundstück an die Kläger veräußert. Die Kläger wurden am 16.12.1994 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Durch Fusion mit der Fa. Sprint Sanierungsdienst GmbH zum 31.12.1996 wurde die Beklagte deren Rechtsnachfolgerin.

Mit Schreiben vom 1.7.1998 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 31.12.1998. Mit Schreiben vom 3.7.1998 widersprachen die Kläger der Kündigung unter Hinweis auf § 2 des Mietvertrages und forderten die Beklagte zum Kündigungswiderruf auf. Mit Antwortschreiben vom 7.7.1998 teilte die Beklagte mit, daß sie an der Kündigung festhalte.

Die Kläger haben vorgetragen, daß durch die Annahme des notariellen Angebots der Graf & Meyer GbR der Mietvertrag auf sie übergegangen sei, ohne daß dies der Schriftform bedurft hätte. Die Beklagte habe dies genehmigt.

Die Kläger haben beantragt,

festzustellen, daß der Mietvertrag über das Grundstück Alsdorf, Grenzweg 74 – 76 durch die Kündigung der Beklagten vom 1.7.1998 nicht zum 31.12.1998 beendet ist.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat vorgetragen, daß ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit bestehe, da zwischen den Parteien kein schriftlicher Mietvertrag geschlossen worden sei.

Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung zugesprochen, daß die Kündigung zum 31.12.1998 gem. § 2 des Mietvertrages vom 14./15.7.1998 nicht wirksam sei. Der hier vorliegende Wechsel des Vermieters habe nicht der Schriftform gem. § 566 BGB bedurft.

Die Beklagte wiederholt und vertieft mit der Berufung ihr erstinstanzliches Vorbringen und trägt weiter vor: Die Kläger seien in die Vermieterposition aufgrund mündlicher Vereinbarung mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten und der Graf & Meyer GbR eingetreten. Diese nachträgliche vertragliche Änderung habe für eine länger als ein Jahr andauerndes Mietverhältnis nach § 566 BGB der Schriftform bedurft. Nach dem Sinn und Zweck des § 566 BGB bedürfe auch ein Vermieterwechsel der Schriftform. § 571 sei hier auch nicht entsprechend anwendbar, da es sich um eine Ausnahmevorschrift...