OLG Köln Urteil vom 04.02.2000 - 1 U 92/99

Verfahrensgang

LG Köln (Urteil vom 02.09.1999; Aktenzeichen 15 O 371/98)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 15. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 02.09.1999 – 15 O 371/98 – abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 19.000,00 DM abwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet. Beiden Parteien wird nachgelassen, die Sicherheitsleistung durch selbstschuldnerische, unwiderrufliche und unbedingte Bürgschaft einer Bundesdeutschen Großbank oder öffentlich-rechtlichen Sparkasse zu erbringen.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Räumung eines Grundstücks, auf dem die Beklagte eine Tankstelle betreibt.

Durch notariellen Vertrag vom 24.06.1983 verpachteten die Klägerin und ihr zwischenzeitlich verstorbener Ehemann, dessen Rechtsnachfolgerin die Klägerin ist, an die Beklagte mit Wirkung vom 01.07.1983 eine Tankstelle nebst Verkaufs- und Zubehörräumen sowie zwei Wohnungen. Nach § 3 des Pachtvertrages i. V. mit einem notariellen Zusatzvertrag vom 21.07.1983 war ab dem 01.01.1984 für die Wohnungen ein Anteil in Höhe von 1.500,00 DM, für die Tankstelle ein Pachtzins in Höhe von 6.000,00 DM – letzterer zuzüglich Mehrwertsteuer – spätestens bis zum fünften Werktag eines jeden Monats im Voraus zu zahlen (Bl. 9 f., 24 GA). Die Vertragslaufzeit war zunächst mit zehn Jahren vereinbart, verbunden mit einem zweimaligen Optionsrecht auf Verlängerung um jeweils weitere fünf Jahre, welches die Pächterin sechs Monate vor Ablauf der Pachtzeit auszuüben hatte. In § 9 Abs. 1 des Pachtvertrages, auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, heißt es:

„Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Die Beteiligten kommen unwiderruflich überein, diese Formvereinbarung nicht mündlich aufzuheben oder abzuändern.”

In der Folgezeit nahm die Beklagte diverse Pachtzinskürzungen vor: So behielt sie seit dem Jahre 1984 – zunächst unbeanstandet – monatlich einen Betrag in Höhe von 175,00 DM ein, den die Klägerin erstmals mit Schreiben vom 04.05.1992 für die Zeit von Januar 1991 bis April 1992 geltend machte. Zu diesem Einbehalt hielt sich die Beklagte aufgrund einer angeblich mit der Klägerin mündlich getroffenen Abrede, für den Aufwand mit der Vermietung der beiden Wohnungen einen finanziellen Ausgleich zu erhalten, für berechtigt. Seit dem 01.01.1993 zahlte die Beklagte den sich aus der damaligen Erhöhung der Mehrwertsteuer von 14 % auf 15 % ergebenden Differenzbetrag in Höhe von 60,00 DM monatlich nicht. Darüber hinaus minderte die Beklagte den Pachtzins wegen behaupteter Mängel der Pachtsache in der Zeit von März 1997 bis April 1998 um insgesamt 10.898,20 DM und verweigerte gegenüber der Klägerin die Bezahlung von Ausbesserungs- und Reparaturarbeiten (Bl. 128 ff. GA).

Mit einer am 16.12.1994 erhobenen Klage machte die Klägerin rückständige Pachtzinsen sowie Kosten für Reparaturarbeiten in Höhe von mehr als 45.000,– DM im Verfahren 22 C 668/94 vor dem Amtsgericht Bergisch Gladbach geltend, die Beklagte begehrte im Wege der Widerklage Erstattung von Reparaturkosten. Durch Urteil vom 17.09.1998, welches Ansprüche aus dem Pachtverhältnis bis einschließlich März 1998 betrifft, wurde die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 14.546,31 DM nebst 4 % Zinsen zu zahlen und die Klage im übrigen abgewiesen. Die gegen dieses Urteil eingelegte Berufung blieb vor dem Landgericht Köln ebenso erfolglos wie eine wegen der abgewiesenen Widerklage erhobene Anschlussberufung der Beklagten. Wegen der Einzelheiten wird auf die Urteile des Amtsgerichts Bergisch-Gladbach vom 17.09.1998 (Bl. 46 ff. der BA) und des Landgerichts Köln vom 31.03.1999 (Bl. 549 ff. der BA) sowie die in diesem Verfahren gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Nach Erlass des Berufungsurteils hat die Beklagte den Zahlungsanspruch der Klägerin in Höhe von insgesamt 17.680,72 DM ausgeglichen und darüber hinaus erklärt, nunmehr den ungeminderten Pachtzins zu zahlen.

Im Verlaufe des vorgenannten Rechtsstreits erklärte die Klägerin, nachdem die Beklagte Ende Dezember 1997 ihr Optionsrecht erneut geltend gemacht hatte, mit Schreiben vom 27.03.1998 (Bl. 26 GA) die fristlose Kündigung des Pachtvertrages unter Hinweis auf unberechtigte Pachtzinsminderungen und andere Vertragsverletzungen der Beklagten.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, das von ihr gepachtete und als Tankstelle und Wohnraum genutzte Grundstück H.straße, welches in R. gelegen und im Grundbuch des Amtsgerichts Bergisch Gladbach von B. Bl. … verzeichnet ist unter Flur 2, Flurstücke 71/2, 4, 28 a; 71/4, 4 a; 71/6, 4, 45 a; 2919, 10, 71 a; jeweils Gebäude und Freifläche V. Straße, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben ebenso wie den dazugehörigen Verkaufsraum, zwei Hallen, zwei Hebebühnen, drei Unterflurstationen mit Grubenhebern, den L...