OLG Köln Urteil vom 11.05.2001 - 19 U 27/00 (veröffentlicht am 11.05.2001)

Verfahrensgang

LG Köln (Aktenzeichen 21 O 349/98)

Tenor

Unter teilweiser Aufhebung des Versäumnisurteils des Senats vom 11.08.2000 wird die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 07.12.1999 – 21 O 349/98 – teilweise zurückgewiesen. Im übrigen bleibt das Versäumnisurteil aufrechterhalten.

Der Tenor des angefochtenen Urteils wird klarstellend neu gefasst:

Die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde des Notars G. K. vom …1997 – UR-Nr. … – wird in Höhe von 8,4 % (13.548,36 DM) und 3,5 % (5.645,15 DM) des Kaufpreises für derzeit unzulässig erklärt.

Die Kosten des Rechtsstreits I. Instanz haben die Kläger zu jeweils 34 % und der Beklagte zu 32 % zu tragen; die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Klägern zu jeweils 31,5 % und dem Beklagten zu 37 % auferlegt bis auf die Kosten der Säumnis im Termin vom 11.08.2000, welche die Kläger jeweils zur Hälfte zu tragen haben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

– Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen. –

Gründe

Der zulässige Einspruch der Kläger gegen das Versäumnisurteil des Senats hat teilweise Erfolg. Die zulässige Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Köln ist nur teilweise begründet; die (unselbständige) Anschlussberufung der Kläger bleibt unbegründet.

Die Vollstreckungsgegenklage ist nach derzeitigem Sach- und Streitstand hinsichtlich der Raten in Höhe von 8,4 % (nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe) und in Höhe von 3,5 % (nach vollständiger Fertigstellung) begründet. Bezüglich der Raten in Höhe von jeweils 2,1 % (für den Estrich und für die Fassadenarbeiten) und in Höhe von 2,8 % (für den Fliesenarbeiten im Sanitärbereich) ist die Klage unbegründet.

Zur Begründung dieser Entscheidung wird (zunächst) auf die Begründung in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen. Im einzelnen gilt weiterhin folgendes:

I.

Die Teilbeträge in Höhe von 8,4 bzw. 3,5 % nach Bezugsfertigkeit bzw. vollständiger Fertigstellung sind derzeit noch nicht fällig. Unabhängig von den Voraussetzungen in V. und VI. des notariellen Vertrages haben die Parteien unter X.2. auf S. 10 des Vertrages folgendes vereinbart:

„Besteht bei der Übergabeverhandlung zwischen den Beteiligten keine Einigkeit darüber, ob das Objekt bezugsfertig bzw. vollständig fertiggestellt ist oder ob Mängel den Gebrauch in unzumutbarer Weise einschränken, so entscheidet ein von der zuständigen Industrie- und Handelskammer zu benennender Sachverständiger mit bindender Wirkung.

Die Kosten des Bausachverständigen trägt der unterlegene Vertragsteil.

Rest- und Nachbesserungsarbeiten, die den Gebrauch nicht in unzumutbarer Weise einschränken, berühren die Verpflichtung des Käufers zur Besitzübernahme und etwaige darauf bezogene Zahlungs- und Leistungsverpflichtung nicht.”

Diese Voraussetzung liegt nicht vor, so dass die entsprechenden Teilbeträge nicht fällig sind.

1.

Zwischen den Parteien besteht – nach wie vor – keine Einigkeit darüber, ob das Objekt bezugsfertig bzw. vollständig fertiggestellt ist oder ob Mängel den Gebrauch in unzumutbarer Weise einschränken.

Ob dafür die bloße Behauptung der Kläger als Käufer der Eigentumswohnung genügt, kann dahinstehen. Immerhin hat der vom Beklagten als Schiedsgutachter bestellte, von der IHK K. öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Schäden an Gebäuden R. in seinem Gutachten vom 27.08.1998 (Bl. 106 – 133 d.A.) Mängel festgestellt, deren Beseitigung einschließlich Wertminderung fast 11.500,00 DM betragen. Soweit dieser Sachverständige in seinem Gutachten von einer vollständigen Fertigstellung ausgeht, weil die vom Beklagten noch durchzuführenden Mängelbeseitigungen den gewöhnlichen Gebrauch des Objektes nur geringfügig einschränkten, steht dieser Ansicht des Sachverständigen die Vereinbarung in VII. Abs. 3 (S. 7) des Notarvertrages entgegen, wonach allein die Fälligkeit der Schlussrate dadurch in Frage gestellt werden kann, dass noch kleinere Neben- oder Nacharbeiten bei der Gesamtleistung auszuführen oder Mängel zu beseitigen sind. Selbst in seinem Gutachten vom 07.05.1999 für den vorliegenden Rechtsstreit (Bl. 226 – 253 d.A.) ermittelt dieser Sachverständige einen Aufwand für die Beseitigung der Mängel bzw. der in Ansatz zu bringenden Wertminderungen von rund 4.848,00 DM. Dieser Betrag ist nur noch geringfügig von dem für die nach vollständiger Fertigstellung zu erbringenden Betrag von 5.645,15 DM (3,5 % des Kaufpreises) entfernt.

Ob dieser vom Sachverständigen R. festgestellte Aufwand (auch) die Fälligkeit des nach Bezugsfertigkeit zu zahlenden Teilbetrages von 13.548,36 DM (8,4 %) hindert, kann letztlich dahinstehen. Immerhin spricht der Kaufvertrag von „einzelnen Kaufpreisraten mit Ausnahme der Schlussrate”. In V.1. ist vereinbart, dass die Höhe der zu zahlenden „Raten” der Verkäufer nach seinem freien Ermessen entsprechend dem tatsächlichen Bauablauf festlegt, wobei er nur höchstens 7 Teilbeträge aus den im einzelnen aufgeführten Vom – Hundert – Sätzen a...