Verfahrensgang
LG Köln (Entscheidung vom 27.03.2007; Aktenzeichen 17 O 277/06) |
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das am 27.03.2007 verkündete Urteil des Landgerichts Köln - 17 O 277/06 - abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 22.998,18 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 11.716,30 EUR seit dem 29.01.2005 und aus 11.281,88 EUR seit dem 22.12.2005 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung des Klägers und die Berufung der Beklagten werden zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 69 % und die Beklagte 31 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Beiden Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die Gegenseite jeweils durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Der Kläger verlangt von der Beklagten Nachzahlung restlicher Nebenkosten aus einem gewerblichen Mietverhältnis.
Der Kläger ist Eigentümer des Geschäftshauses C-Straße 2-4 in L. In diesem Gebäude mietete die Beklagte mit Vertrag vom 6.5.2002 Räume im Keller, das gesamte Erdgeschoss sowie Räume im 1., 2. und 4. Obergeschoss zum Betrieb ihres Musikfachgeschäftes. Der Kläger lässt die Verwaltung des Hauses von der Fa. T Immobilien GmbH & Management KG führen, mit der er ein Entgelt von 5,5 % der Bruttosollmiete vereinbart hat.
Die von der Beklagten zu tragenden Mietnebenkosten (Betriebskosten und Heizkosten zuzügl. Mehrwertsteuer), auf die die Beklagte gemäß § 4 Nr. 1 des Mietvertrages monatliche Vorauszahlungen von je 1.000,- EUR zuzügl. MwSt leistet, sind in der dem Vertrag beigefügten Anlage 1 "Aufstellung der Betriebskosten" (Bl. 13 f. d.A.) geregelt. In dieser Aufstellung sind die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten außer den Heizkosten in 17, sich an der Betriebskostenverordnung orientierenden Punkten, zum Teil mit einer Reihe von Unterpunkten (a - d), aufgeführt. U.a. enthält Nr. 14 der Anlage eine Position "Kosten für den Hauswart" mit einer umfangreichen Beschreibung der auf diese Position entfallenden Kosten. In Nr. 17 der Anlage 1 (Bl. 15 d.A.) sind eine Vielzahl von möglichen, unter Umständen zukünftig erst entstehenden Kostenfaktoren in 14 1/2 Zeilen aufgelistet. Satz 1 von Nr. 17 lautet auszugsweise:
"Sonstige Betriebskosten sind die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung der Mietsache, und Nebenkosten, die neu entstehen oder entstehen könnten,..."
Mit der Klage hat der Kläger die sich aus seinen Neben- und Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 (Bl. 16 ff., 20 ff. d.A.) ergebenden Nachzahlungsbeträge von 36.805,01 EUR (davon Verwaltungsgebühren netto: 21.628,20 EUR) für das Jahr 2003 und 37.395,79 EUR (davon Verwaltungsgebühren netto: 22.202,40 EUR) für das Jahr 2004 geltend gemacht.
Er hat beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 74.200,80 EUR nebst 8 Prozentpunkten über dem Basiszins aus 36.805,01 EUR seit dem 29.01.2005 und aus 37.395,79 EUR seit dem 22.12.2005 zu zahlen.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hat die Auffassung vertreten, die Regelung über die Kosten der Hausverwaltung sei als überraschende Klausel unwirksam und Einwendungen gegen verschiedene Positionen der Nebenkostenabrechnungen erhoben.
Wegen der Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.
Das Landgericht hat die Klageforderung mit dem angefochtenen Urteil, auf das wegen der Begründung Bezug genommen wird, in Höhe von 1.835,70 EUR nebst Zinsen zugesprochen und die Klage im Übrigen abgewiesen.
Gegen dieses Urteil haben beide Parteien Berufung angelegt.
Der Kläger verfolgt den Klageanspruch in vollem Umfang weiter. Er wendet sich im Wesentlichen gegen die Annahme der Unwirksamkeit der Regelung über die Kosten der Hausverwaltung. Außerdem greift er die Abweisung der Klage wegen der Hauswarts - und Hausreinigungskosten, der Kosten der Müllabfuhr und der Heizkosten an.
Der Kläger beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte zu verurteilen, an ihn 74.200,80 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 36.805,01 EUR seit dem 29.01.2005 und aus 37.395,79 EUR seit dem 22.12.2005 zu zahlen,
die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Die Beklagte beantragt,
unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen,
die Berufung des Klägers zurückzuweisen.
Sie verteidigt das Urteil, soweit das Landgericht die Regelung über die Kostentragung der Hausverwaltung als Überraschungsklausel für unwirksam gehalten und verschiedene Positionen der Abrechnungen mangels nachvollziehbarer Darlegung der Kosten als nicht fällig abgewiesen hat. Sie wendet sich gegen die Kostentragungspflicht für Überwachungsarbeiten an der Aufzugsanlage. Zunächst erhobene Einwände gegen die Berechnung von Mehrwertsteuer und ein...