OLG Köln Urteil vom 24.10.2001 - 11 U 113/00

Leitsatz (amtlich)

1. Der Käufer eines Hauses, der den Verkäufer wegen arglistigen Verschweigens von Kellerfeuchtigkeit nach § 463 BGB a.F. in Anspruch nimmt, muss beweisen, dass der Verkäufer ihn – entgegen seiner Behauptung – auf die vorhandene Feuchtigkeit nicht hingewiesen hat.

2. Ein Hinweis des Verkäufers eines Hauses auf vorhandene Kellerfeuchtigkeit ist entbehrlich, wenn diese bei der Besichtigung des Hauses durch den Käufer ohne Weiteres erkennbar ist.

3. Wie der Hinweis in einem Verkaufsexposé, das Gebäude sei „entkernt” worden, zu verstehen ist, hängt von den tatsächlichen Umständen und den zwischen den Parteien des Kaufvertrages geführten Gesprächen zu diesem Punkt ab.

Normenkette

BGB a.F. § 463

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 19.5.2000 verkündete Urteil der 9. Zivilkammer des LG Aachen – 9 O 103/98 – wird zurückgewiesen:

Die Kosten der Berufung fallen den Klägern zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Das LG hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung der Klagesumme aus § 463 BGB.

1. Es besteht kein Anspruch auf Zahlung von 11.684 DM im Hinblick auf erforderliche Arbeiten zur Beseitigung der Kellerfeuchtigkeit. Es ist nicht festzustellen, dass die Beklagten den Klägern bei Abschluss des Kaufvertrages in dem Keller des Hauses vorhandene Feuchtigkeit arglistig verschwiegen haben, so dass der vereinbarte Gewährleistungsausschluss nach § 476 BGB nichtig ist.

a) Allerdings steht fest, dass das Haus mangelhaft ist, weil in den Keller wegen fehlender Außenisolierung in nicht unerheblichem Umfang Feuchtigkeit eindringt, die zu einer Beschädigung der Innenwände führt. Dies ergibt sich aus den sachverständigen Feststellungen im Beweissicherungsverfahren und wird von den Beklagten auch nicht in Abrede gestellt.

Ein solcher Zustand des Kaufobjekts muss beim Verkauf auch offenbart werden. Unerheblich ist, dass es sich um ein Haus aus den fünfziger Jahren handelt und dass nach den Ausführungen des Sachverständigen Isolierungsmängel der vorliegenden Art bei solchen Häusern durchaus weitläufig anzutreffen sind. Da das Haus in den achtziger Jahren für modernen Wohnbedarf hergerichtet und unter Hinweis darauf angeboten wurde, musste auf Umstände, die sich nach heutiger Auffassung als Mangel darstellen, hingewiesen werden.

Ein solcher Hinweis findet sich in dem Exposé der Beklagten nicht. Dass die Kläger, wie die Beklagten behaupten, mündlich darauf hingewiesen wurden, ist nicht bewiesen. Der Zeuge H. hat sich nicht daran erinnern können, ob die Beklagten die Kläger – ebenso wie andere Kaufinteressenten – auf die Feuchtigkeit hingewiesen haben. Die übrigen Zeugen konnten zu dieser Frage keine Angaben machen.

Dies hat aber nicht zur Folge, dass der geltend gemachte Anspruch als begründet anzusehen ist. Denn die Beklagten sind insoweit nicht beweispflichtig. Grundsätzlich hat der Anspruchsteller – hier die Kläger – die Voraussetzungen des § 463 BGB zu beweisen. Dazu gehört in den Fällen des arglistigen Verschweigens eines Mangels auch der Beweis, dass eine Erklärung, die der Aufklärungspflichtige abzugeben hatte, entgegen dessen Behauptung nicht abgegeben worden ist (OLG Köln, v. 31.7.91 – 2U 53/91, MDR 1992, 619 = NJW-RR 1992, 908 [910]; OLG Frankfurt v. 31.7.9 – 2U 53/91, OLGReport Frankfurt 1996, 231 f.; v. 07.11.971998 – 24 U 175/95, OLGReport Frankfurt 1998, 111 [113]; OLG Schleswig v. 22.2.96 – 7 U 16/95, OLGReport Schleswig 1996, 129, dazu Kieserling, IBR 1996, 306).

Diesen Beweis haben die Kläger nicht geführt. Nach der glaubhaften Aussage des Zeugen H. hat dieser zwar keine Erinnerung mehr daran, ob die Kläger auf die Feuchtigkeit hingewiesen wurden; er konnte sich aber daran erinnern, dass er die Frage der Kellerfeuchtigkeit mit den Beklagten erörtert hat und dass bei den sieben bis acht Besichtigungen des Hauses mit verschiedenen Interessenten auch mit diesen verschiedentlich über die Feuchtigkeit gesprochen und dabei die vom Beklagten bislang ergriffenen Abhilfemaßnahmen (Stahlbürste und Neuanstrich) erläutert wurden. Dies stimmt überein mit der glaubhaften Aussage des Zeugen O., er habe das Haus seinerzeit als Kaufinteressent besichtigt und habe mit dem Beklagten über die Feuchtigkeit diskutiert; der Beklagte habe geäußert, das Problem könne durch die Verlegung einer Außendrainage gelöst werden.

Bei dieser Sachlage geht die ungeklärte Beweislage nicht deshalb zu Lasten der Beklagten, weil sich weder im Kaufvertrag noch in dem Exposé ein Hinweis auf vorhandene Feuchtigkeit findet und im Hinblick auf die Vermutung der Vollständigkeit der Urkunden auch eine Vermutung unterlassener Aufklärung gegen die Beklagten spricht. Denn nach den Aussagen der Zeugen H. und O. haben die Beklagten jedenfalls andere Kaufinteressenten ausreichend aufgeklärt. Damit ist die Vermutung entkräftet, weil die ernsthafte Möglichkeit besteht, dass auch die Kläger aufgeklärt wurden.

b) Unabhängig von den vorstehenden Erwägunge...