OLG Köln Urteil vom 25.09.2000 - 16 U 122/99 (veröffentlicht am 25.09.2000)

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Miet- und Raumrecht. unrichtige Angaben über die Zahl der Zimmer eines Hotels

Leitsatz (amtlich)

Art und Umfang der zulässigen gewerblichen Nutzung eines Gebäudes stellen eine verkehrswesentliche Eigenschaft der Kaufsache dar. Hierunter fällt auch die objektbezogene Versagung oder Einschränkung einer Gaststättenerlaubis. Eine solche ist gegeben, wenn Räume in einem Hotel aus baulichen Gründen ( zu niedrige Deckenhöhe ) nicht, wie im Verkaufsprospekt beworben, als Hotelzimmer genutzt werden.

Normenkette

BGB § 459

Verfahrensgang

LG Köln (Aktenzeichen 3 O 106/99)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 9. November 1999 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Köln – 3 O 106/99 – abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits I. und II. Instanz tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache Erfolg, da die klägerische Forderung durch Aufrechnung erloschen ist, § 389 BGB.

Nachdem der Beklagte seine Einwendungen gegen die Klageforderung fallengelassen hat, die Aufrechnung mit einem Schadensersatz aus dem notariellen Kaufvertrag vom 26.11.1998 als Primäraufrechnung behandelt wissen will und sich für diese Instanz nicht mehr auf ein Zurückbehaltungsrecht beruft, war nunmehr nur noch über die zur Aufrechnung gestellte Schadensersatzforderung zu entscheiden. Der klägerischen Forderung über 27.568,11 DM zuzüglich Zinsen abzüglich bereits gezahlter 6.324,06 DM steht ein aufrechenbarer, fälliger Gegenanspruch des Beklagten in mindestens gleicher Höhe gegenüber. Dies ist ein Schadensersatzanspruch wegen arglistigen Vorspiegelns einer Eigenschaft in entsprechender Anwendung des § 463 Abs. 2 BGB, der auf die Fälle des Vorspiegelns einer Eigenschaft ausdehnend angewendet wird (vgl. Palandt/Putzo, 59. Aufl., § 463 Rdz. 13 m.w.N.). Hierbei muß es sich nicht um eine zugesicherte Eigenschaft handeln (vgl. Palandt-Putzo, a.a.O.).

Die Kläger haben dem Beklagten bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 26.11.1998 arglistig einen nicht vorhandenen Umfang der Gaststättenkonzession bezüglich des Hotels vorgespiegelt, indem sie das von ihrer Maklerin erstellte Exposé vom 9.11.1998 (Bl. 216 ff.) zum Gegenstand der Vertragsverhandlungen gemacht haben, das unrichtige Angaben zur Nutzung der im Dachgeschoss befindlichen Räume enthielt. Tatsächlich war eine Hotelnutzung lediglich für folgende Stockwerke und Räume zulässig: Für die Empfangshalle im Erdgeschoss, für Konferenzraum, Salon und Restaurant im ersten Obergeschoss sowie für Fremdenzimmer im ersten bis vierten Obergeschoss (vgl. Bl. 144 d.A.). Hingegen war eine Nutzung des Dachgeschosses nicht gestattet, da dort die baulichen Voraussetzungen (Deckenhöhe) nicht ausreichend waren, was zwischen den Parteien unstreitig ist. Demgegenüber weist das genannte Exposé für das Hotel „F. Hof” auf dem Grundstück F.er Strasse in K. ein Hotel mit Hotelzimmern vom ersten Obergeschoss bis zumDachgeschoss aus (Bl. 216 d. GA). Für die Aufteilung im einzelnen werden für das Dachgeschoss „zwei Doppel-/ein Einzelzimmer, Pächterwohnung und anderes” ausgewiesen. Dementsprechend wird auch die Nutzfläche des Hotels einschließlich der Räume im Dachgeschoss berechnet; ebenso werden die drei Hotelzimmer im Dachgeschoss der Gesamtzimmerzahl des Hotels zugerechnet, so dass nach dem Exposé das Hotel über 36 Hotelzimmer verfügt. Diese Angaben wurden bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages am 26.11.1998 weder von den Klägern, noch von der von ihnen beauftragten Maklerin richtig gestellt. Somit wurde durch Verwendung dieses Exposés mit Kenntnis der Kläger – Gegenteiliges ist weder ersichtlich, noch wurde es von ihnen behauptet – eine Eigenschaft des Kaufgegenstandes vorgespiegelt, die tatsächlich nicht vorhanden war. Für dieses Vorspiegeln ist es unerheblich, in welcher Weise die Dachgeschossräume zum Zeitpunkt der Besichtigung des Hotels durch den Beklagten tatsächlich genutzt wurden. Selbst wenn sie zu diesem Zeitpunkt als Privaträume des Pächters verwendet wurden, blieb aus der Sicht eines potentiellen Käufers jederzeit die Möglichkeit, die Räume wieder als Hotelzimmer einzusetzen. Art und Umfang der zulässigen gewerblichen oder sonstigen Nutzung eines Gebäudes stellen eine verkehrswesentliche Eigenschaft der Kaufsache dar (vgl. Palandt/Putzo, a.a.O., § 459, Rdz. 24; MünchKomm/Westermann, BGB, 3. Aufl., § 459, Rdz. 35 m.w.N.). Hierunter fallen auch objektbezogene Versagungen oder Einschränkungen einer Gaststättenerlaubnis (so BGH NJW-RR 87, 908). Eine solche ist hier gegeben, wenn die Räume aus baulichen Gründen – zu niedrige Deckenhöhe – nicht als Hotelzimmer genutzt werden können. Für den wirtschaftlichen Wert eines Hotels ist die Anzahl der Zimmer von wesentlicher Bedeutung, da diese sowohl Einfluss auf die laufenden Erträge (Pachteinnahmen oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb) als auch auf den Verkehrswert des Grundstücks/Ge...