Leitsatz (amtlich)
1. Der Abschluss des dem Eintragungsantrag zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts (hier: wirksame Auflassung) kann mit der Zwischenverfügung nicht verlangt werden.
2. Die zur notarieller Niederschrift vorgenommene Bestätigung einer wegen Geschäftsunfähigkeit formnichtigen Rückauflassung durch den Betreuer für den Betreuten belegt keine wirksame Auflassung, wenn der Betreute in eigenem Namen und namens des Übertragenden die Auflassung erklärt hatte. Daran ändert nichts, dass die Bestätigung auch die Erklärung des Betreuten namens des Vertretenen mitumfasst.
Normenkette
BGB §§ 141, 177, 925 Abs. 1; GBO § 18 Abs. 1, §§ 20, 29
Verfahrensgang
AG Deggendorf (Aktenzeichen GD-958-54) |
Tenor
I. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird die Zwischenverfügung des AG Deggendorf - Grundbuchamt - vom 1.10.2014 aufgehoben.
II. Im Übrigen wird die Beschwerde verworfen.
III. Von einer Kostenerhebung wird abgesehen.
Gründe
I. Die Beteiligte zu 2 ist seit 1.2.1995 als Eigentümerin von landwirtschaftlichem Grundbesitz im Grundbuch eingetragen, den ihr ihre Mutter - die Beteiligte zu 1 - mit Auflassung vom 29.11.1994 überlassen hatte. Mit notariellem Vertrag vom 7.3.2014 machte die Beteiligte zu 1 einen ihr damals eingeräumten Rückübertragungsanspruch geltend und erklärte im eigenen Namen und als vollmachtlose Vertreterin der Beteiligten zu 2 - die die Erklärung am 10.7.2014 nachträglich genehmigte - die (Rück-) Auflassung des Grundbesitzes (§ 3).
Für die Beteiligte zu 1 ist eine Betreuerin bestellt, unter anderem für den Aufgabenkreis Vermögenssorge mit Einwilligungsvorbehalt. Die Betreuerin erklärte am 6.6.2014 erklärte zu notarieller Urkunde:
Ich, Hanne Lore W. habe Kenntnis vom Inhalt der Vorurkunde und genehmige diese als gerichtlich bestellte Betreuerin von (Beteiligte zu 1) vollinhaltlich, insbesondere stimme ich den Erklärungen in § 3 der Vorurkunde zum Eigentumsübergang zu und gebe alle Erklärungen, die (die Beteiligte zu 1) gemäß der Vorurkunde abgegeben hat, ebenfalls ab.
Auf den Vollzugsantrag des Notars hat das Grundbuchamt mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 5.8.2014 darauf hingewiesen, dass der beantragten Eintragung Zweifel an der Geschäftsfähigkeit der Beteiligten zu 1 entgegenstünden. Zur Behebung des Hindernisses sei ein Gutachten zur Geschäftsfähigkeit vorzulegen.
Allenfalls sei die erneute Auflassung durch die Betreuerin erforderlich.
Der Notar vertrat hierzu die Ansicht, dass die Betreuerin die Vorurkunde nicht lediglich genehmigt, sondern sämtliche Erklärungen erneut abgegeben habe. Die Bestätigung gemäß § 141 Abs. 1 BGB sei als Neuvornahme des Rechtsgeschäfts zu beurteilen.
Daraufhin erging am 10.9.2014 erneut eine Zwischenverfügung des Inhalts, dass die Betreuerin am 6.6.2014 nur erneut die Auflassung für die Beteiligte zu 1 erklärt habe. Seitens der Vertragspartnerin, der Beteiligten zu 2, sei keine Erklärung abgegeben worden. Somit sei die für die Auflassung erforderliche gleichzeitige Anwesenheit beider Vertragsteile nicht erfüllt. Eine wirksame Auflassung liege nicht vor.
Der Notar hat nun unter Bezugnahme auf §§ 9, 13a BeurkG ausgeführt, dass durch den Verweis auf die Vorurkunde deren Inhalt in vollem Umfang auch Inhalt der Urkunde vom 6.6.2014 geworden sei. Daher beinhalte die zweite Niederschrift sämtliche Erklärungen, die die Beteiligte zu 1 abgegeben habe, also sowohl diejenigen im eigenen Namen als auch die im Namen der Beteiligten zu 2.
Mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 1.10.2014 hat das Grundbuchamt wiederum die fehlende wirksame Auflassung beanstandet und dies damit begründet, dass nach § 141 BGB, §§ 9, 13a BeurkG zwar auf die Vorurkunde verwiesen werden könne, jedoch nicht auf die (dortige) Beteiligtenstellung. Die Betreuerin hätte (am 6.6.2014) gleichzeitig als vollmachtlose Vertreterin der Beteiligten zu 2 handeln müssen, weil die Auflassung gleichzeitige, wenn auch nicht persönliche Anwesenheit erfordere. Die notarielle Niederschrift müsse jedoch alle Beteiligten so genau bezeichnen, dass Zweifel ausgeschlossen seien. Wenn die Beteiligte zu 1 in der Vorurkunde als vollmachtlose Vertreterin für die Beteiligte zu 2 gehandelt habe, bedeute dies nicht, dass auch die Betreuerin der Beteiligten zu 1 Erklärungen für die Beteiligte zu 2 abgegeben habe.
Die am 5.12.2014 eingegangene Beschwerde der Beteiligten zu 1 richtet sich gegen die Zwischenverfügungen vom 5.8., 10.9. und 1.10.2014. Sie wird damit begründet, dass eine etwaige Nichtigkeit durch Neuvornahme bzw. wirksame Bestätigung gemäß § 141 BGB beseitigt worden sei. Die Nachtragsurkunde beinhalte die erneute Auflassungserklärung, die bei gleichzeitiger Anwesenheit der Veräußerin und der Erwerberin abgegeben worden sei. Die Betreuerin habe nämlich sämtliche Erklärungen abgegeben, die die Beteiligte zu 1 in der Ersturkunde abgegeben habe. Die Beteiligte zu 1 wiederum habe ausdrücklich sowohl im eigenen Namen als auch im Namen der derzeitigen Eigentümerin gehandelt. Zweifel an der Identität der Erklärenden oder der Vertretenen b...