Leitsatz (amtlich)
1. Entsteht bei der Unterteilung eines Sondereigentums neues Gemeinschaftseigentum, bedarf es zur Wirksamkeit der Unterteilung der Auflassung des neuen Gemeinschaftseigentums unter Mitwirkung aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer und der Eintragung in das Grundbuch.
2. Die entgegen diesen Voraussetzungen in das Grundbuch eingetragene Unterteilung ist inhaltlich unzulässig und damit nichtig. Sie kann nicht Basis eines gutgläubigen Erwerbs sein.
Normenkette
BGB §§ 873, 892, 925; WEG § 4
Verfahrensgang
LG Traunstein (Beschluss vom 22.01.2007; Aktenzeichen 4 T 4165/06) |
Tenor
I. Auf die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 2 hin wird der Beschluss des LG Traunstein vom 22.1.2007 aufgehoben.
II. Das Grundbuchamt wird angewiesen, gegen die Eintragung der Unteraufteilung der Einheit Nr. ... (Blatt ...) in die Einheiten und (Blatt ... und ...) gemäß dem zweiten Nachtrag zur Teilungserklärung vom 21.7.1978 des Notars, M., (UR-Nr. ...) für die jeweiligen Miteigentümer in Blatt bis (ohne) und einen Amtswiderspruch einzutragen.
III. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des AG Traunstein - Grundbuchamt - vom 11.7.2006 wird kostenpflichtig zurückgewiesen.
IV. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Gründe
I.1. Das Grundstück, zu dem das verfahrensgegenständliche Wohnungseigentum gehört, wurde mit Teilungserklärung vom 2.3.1977 aufgeteilt; es wurde Wohnungs- und Teileigentum gebildet. Nach dem Verkauf einer Reihe von Wohnungen stellte sich heraus, dass die beiden Praxisräume des Hauses Nr. 1 nicht verkauft werden konnten. Der Grundstückseigentümer, in dessen Eigentum sich zu diesem Zeitpunkt die Praxisräume noch befanden, teilte in einem zweiten Nachtrag zur Teilungserklärung die beiden Praxisräume in jeweils zwei weitere Miteigentumsanteile für Wohnungen auf und begründete hier sein Sondereigentum. Bei dieser Aufteilung blieb jeweils ein ca. 2 m2 großer Teil der Praxis übrig, der keiner der beiden Wohnungen zugeschlagen wurde, weil er gemeinsamer Eingangsbereich war.
Die ursprüngliche Teilungserklärung war zusammen mit dem ersten Nachtrag am 20.7.1978 im Grundbuch vollzogen worden. Der 2. Nachtrag vom 21.7.1978 wurde am 7.3.1980 im Grundbuch eingetragen. Zu diesem Zeitpunkt waren bereits 15 Wohnungseigentümer als solche in den Wohnungsgrundbüchern eingetragen.
In sämtlichen Kaufverträgen des Bauträgers mit den Wohnungseigentümern findet sich folgende Vollmacht:
Der Käufer erteilt dem Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB Vollmacht, die bezeichnete Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung zu ändern und zu ergänzen, soweit dies zum Vollzug im Grundbuch oder aufgrund der endgültigen Aufteilungspläne erforderlich sein sollte. Durch eine solche Änderung der Teilungserklärung dürfen sich jedoch die Miteigentumsanteile des Käufers und das von ihm nach diesem Kaufvertrag erworbene Sondereigentum nicht verändern, soweit nicht in diesem Vertrag anders geregelt, die Zahlungsverpflichtungen des Käufers dürfen sich durch eine solche Änderung nicht erhöhen.
Die durch den zweiten Nachtrag der Teilungserklärung gebildeten Wohnungen wurden seit Begründung des Wohnungseigentums mehrfach veräußert. Die Beteiligte zu 1 wurde am 7.6.1993 als Eigentümerin der Wohnung Nr. eingetragen.
2. Mit Schreiben vom 29.6.2006 beantragte die Beteiligte zu 2, die selbst Eigentümerin mehrerer Wohneinheiten ist, die Eintragung des Amtswiderspruchs bezüglich des Miteigentumsanteils Nr. ... Diesen Amtswiderspruch trug das Grundbuchamt des AG am 11.7.2006 ein und bezog ihn auf die Einheiten ..., ..., und.
Gegen diese Eintragung richtete sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1. Das Beschwerdegericht gab mit Beschluss vom 22.1.2007 der Beschwerde statt und ordnete an, dass der Amtswiderspruch im Grundbuch der Wohnung der Beteiligten zu 1 zu löschen sei. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2, mit der sie erstmals auch beantragt, das durch die Unterteilung gebildete Wohnungseigentum zu löschen.
Das Grundbuchamt hat mittlerweile den Amtswiderspruch im Grundbuch der Wohnung der Beteiligten zu 1 gelöscht.
II. Die gem. § 78 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2 hat in der Sache Erfolg:
1. Das LG hat ausgeführt:
Zum Zeitpunkt der Eintragung des Amtswiderspruchs am 11.7.2006 sei das Grundbuch richtig gewesen, so dass die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs nicht mehr vorlagen. Die verfahrensgegenständliche Wohnung sei mehrfach unter den Voraussetzungen des § 892 Abs. 1 BGB veräußert worden. Durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs werde die Beteiligte zu 1 geschützt.
2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand:
Die Rechtsbeschwerde hat deswegen Erfolg, weil das Grundbuch immer noch in der bezeichneten Weise unrichtig ist und deshalb die Eintragung eines Amtswiderspruchs gem. § 53 GBO geboten ist.
I. Wird bei der Begründung von Wohnungseigentum ein prinzipiell sondereigentumsfäh...