OLG München Beschluss vom 06.09.2005 - 32 Wx 060/05

Leitsatz (amtlich)

Erklärt ein Verwalter in einer Eigentümerversammlung die Niederlegung der Verwaltungstätigkeit und die Kündigung des Verwaltervertrags, so wird diese Erklärung erst wirksam, wenn sie auch den an der Versammlung nicht teilnehmenden Wohnungseigentümern zugegangen ist. Dieser Zugang muss vom Verwalter veranlasst sein. Es genügt nicht, dass die abwesenden Wohnungseigentümer zufällige Kenntnis erlangen.

Normenkette

BGB § 130; WEG § 26

Verfahrensgang

LG München I (Beschluss vom 09.05.2005; Aktenzeichen 1 T 13368/04)

AG München (Aktenzeichen 484 UR II 1178/03)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des LG München I vom 9.5.2005 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragstellerin trägt die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die früher von der Antragstellerin verwaltet wurde und nunmehr von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Am 16.9.2003 fand eine Eigentümerversammlung statt, in der nicht alle Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten waren. In dieser Versammlung kam es zu verbalen Auseinandersetzungen zwischen den Geschäftsführern der Antragstellerin sowie einzelnen Miteigentümern, wobei über den genauen Inhalt der Äußerungen Streit besteht.

Ausweislich des Protokolls erklärte der Geschäftsführer der Antragstellerin in dieser Versammlung Folgendes:

Aufgrund der massiven Beleidigungen erklärte der Geschäftsführer der Verwaltung, dass das Vertrauensverhältnis zerstört ist und legt das Verwalteramt nieder, gleichzeitig kündigt er fristlos den bestehenden Verwaltervertrag.

In dieser Eigentümerversammlung legten auch der Verwaltungsbeiratsvorsitzende sowie ein weiteres Beiratsmitglied ihre Ämter nieder, so dass lediglich ein weiteres Verwaltungsbeiratsmitglied im Amt blieb. Das Protokoll über die Versammlung vom 16.9.2003 wurde nach Angaben der Antragstellerin am 27.10.2003 an die Wohnungseigentümer übersandt.

Von dem verbleibenden Verwaltungsbeiratsmitglied wurde für den 14.10.2003 eine weitere Eigentümerversammlung einberufen. Auf dieser Versammlung wurde mit 22 Ja-Stimmen und drei Enthaltungen beschlossen, die bisherige Hausverwaltung abzuberufen und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags auszusprechen. Das Protokoll dieser Eigentümerversammlung wurde u.a. an die Antragstellerin übersandt, die es am 16.10.2003 erhielt.

Die Antragstellerin begehrt die Feststellung, dass die Niederlegung ihres Verwaltungsamtes wirksam war. Deshalb sei der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14.10.2003 für ungültig zu erklären. Im Übrigen liege auch kein wichtiger Grund für die außerordentliche Kündigung des Verwalterverhältnisses auf Seiten der Antragsgegner vor.

Das AG hat mit Beschl. v. 4.6.2004 den Anträgen der Antragstellerin vollumfänglich stattgegeben. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das LG am 9.5.2005 den Beschluss des AG aufgehoben und die Anträge abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin.

II. Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das LG hat ausgeführt: Der Feststellungsantrag der Antragstellerin sei zulässig, da die Feststellung für etwaige Schadensersatzansprüche gegen einzelne Miteigentümer von Bedeutung sei und die Antragstellerin zudem ein wirtschaftliches Interesse an der Feststellung habe, dass sie selbst das Verwaltungsverhältnis beendet habe und nicht durch die Wohnungseigentümer abberufen worden sei.

Der Antrag sei jedoch unbegründet, da die Niederlegung der Antragstellerin in der Eigentümerversammlung vom 16.9.2003 nicht vor der Abberufung und der fristlosen Kündigung des Verwalterverhältnisses durch die Wohnungseigentümer wirksam geworden sei. Bei der Niederlegung handle es sich um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die ggü. allen Wohnungseigentümern erklärt werden müsse. Diese Erklärung sei in der Eigentümerversammlung vom 16.9.2003 nicht allen Miteigentümern zugegangen, da nicht alle anwesend gewesen seien. Nach dem eigenen Vorbringen habe die Antragstellerin das Versammlungsprotokoll erst am 27.10.2003 versandt. Zu diesem Zeitpunkt sei das Verwalterverhältnis jedoch bereits durch die außerordentliche Abberufung und fristlose Kündigung des Verwaltervertrags seitens der Antragsgegner beendet gewesen.

Der Eigentümerbeschluss vom 14.10.2003 sei nicht für ungültig zu erklären und habe das Verwalterverhältnis und den Verwaltervertrag wirksam beendet.

Ein Einberufungsmangel liege nicht vor, da das einzige verbleibende Verwaltungsbeiratsmitglied zur Einberufung berechtigt gewesen sei und es eine unnötige Förmelei darstellen würde, wenn der einzig Verbliebene sich selbst zunächst zum Vorsitzenden wählen müsste, um dann die Versammlung einzuberufen. Der angefochtene Beschluss entspreche auch inhaltlich ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein wichtiger Grund li...